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Nutzungen. Indem er von Anfang an ein gemischt
genutztes Stadtquartier entwickelte, tat er genau
das, was mittlerweile in der Fachöffentlichkeit
breit diskutiert wird. „Quartiersentwicklung als
Gemeinschaftsaufgabe“ lautete beispielsweise im
November 2015 der Titel einer Tagung der Evan-
gelischen Akademie Loccum in Kooperation mit
dem vdw Verband der Wohnungs- und Immobili-
enwirtschaft inNiedersachsen und Bremen, auf der
die These diskutiert wurde, dass „eine integrierte
Quartiersentwicklung notwendiger denn je“ sei.
Warum keine Genossenschaft?
ImFall von Berlin-Buch ist diese integrierte Quar-
tiersentwicklung bereits in weiten Teilen umge-
setzt. Etwa 380 Wohnungen sind bisher in denk-
malgeschützten Gebäuden entstanden, weitere
320 werden (teilweise in Neubauten) hinzukom-
men. Ansässig auf dem Areal sind außerdem eine
Montessori-Schule und eine Evangelische Schule
mit zusammen rund 400 Schülern. Ferner gibt es
einen Kindergarten und in einem kleineren Haus
werden Kinder aus sozial schwierigen Verhältnis-
sen betreut. In einemeinstöckigen Bestandsobjekt
sollen zudem Service-Wohnungen für Senioren
entstehen. 2018 soll das gesamte Projekt abge-
schlossen sein. Das Investitionsvolumen beziffert
Dahlke auf 280 Mio. €, wobei keinerlei Förder-
mittel fließen.
„Unsere Gesellschaft fungiert als Entwicklungs-
träger“, erläutert Dahlke das Konzept. Das be-
deutet, dass die Gesellschaft zwar die gesamte
technische Infrastruktur des Areals erneuert hat,
aber nicht alle Einzelvorhaben selber realisiert.
Vielmehr veräußert sie einzelne Bauabschnitte
an Investoren. Dabei handelt es sich bisher um
private Bauträger, nicht aber umkommunaleWoh-
nungsbaugesellschaften oder Genossenschaften.
Warumeigentlich nicht, wo doch das übergreifen-
de Quartierskonzept ideal zu einem langfristigen,
nachhaltigen Geschäftsmodell passt? „Ich hätte
gerne mit Genossenschaften zusammengearbei-
tet“, antwortet Dahlke. „Ich finde das genossen-
schaftliche Modell hoch interessant, da Nutzung
und Eigentum in meinen Augen möglichst nahe
beieinander sein sollten.“
Dass Dahlke den genossenschaftlichen Ansatz
trotzdem nicht weiterverfolgt hat, begründet er
damit, dass er möglichst früh Einnahmen brauch-
te, um die weitere Entwicklung des Projekts zu
finanzieren. Dies gelang, indem er einzelne Be-
standsobjekte an Bauträger veräußerte, die dann
die Gebäude sanierten und die Wohnungen an
Kapitalanleger verkauften. Als förderlich erwies
sich dabei der Umstand, dass diemeisten Gebäude
denkmalgeschützt sind und so den Anlegern die
steuerlichen Vorteile der Denkmal-AfA bieten.
Relativ günstige Mieten
Paradoxerweise sind auf diese Weise trotz-
dem verhältnismäßig günstige Mietwohnun-
gen entstanden. Denn die wenigsten der Käu-
fer bewohnen ihre Wohnung selbst; vielmehr
landen die meisten auf dem Mietmarkt. Dabei
rechneten 2012 die ersten großen Investoren,
die Bauträger Dirk Germandi und Detlef Ma-
ruhn, mit einer Miete von 7,50 €/m
2
. Zum Ver-
gleich: Das Land Berlin hat in seiner inzwischen
wieder eingeführten Wohnungsbauförderung
eine Mietobergrenze von ebenfalls 7,50 €/m
2
festgelegt. Mittlerweile werden laut Dahlke in
Buch allerdings 9 bis 10 €/m
2
(bei gehobenem
Standard mit Landhausdielen und Einbauküche)
verlangt und bezahlt.
Geradezu idyllisch wirkt die
Wohnanlage am nördlichen
Stadtrand Berlins. Dabei ist
der S-Bahnhof nur wenige
Gehminuten entfernt
