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noch in 108 Kreisen deutlich – also um plus 5 %
und mehr – wachsen (siehe nebenstehende Ab-
bildung 2). Entscheidend ist aber vielmehr der
Wechsel in der Dynamik, der sich innerhalb des
Prognosezeitraums vollzieht: Zu Beginn – im
Jahre 2015 – weisen drei Viertel aller Kreise in
Deutschland noch eine wachsende Haushaltszahl
auf. Imweiteren Prognoseverlauf verändert sich
das Verhältnis von wachsenden zu schrumpfen-
den Haushaltszahlen kontinuierlich in Richtung
Schrumpfung. Im Jahr 2030 wird noch für knapp
39% der Kreise eine wachsende Haushaltszahl
(Veränderung gegenüber dem Vorjahr) prognos-
tiziert. Die überwiegende Mehrheit verzeichnet
dann bereits einen Rückgang der Wohnungsnach-
frage.
1
Neue Wanderungsmuster:
Das Phänomen der Schwarmstädte
Jenseits der absoluten Veränderung der Bevöl-
kerungs- und Haushaltszahl werden die Woh-
nungsmärkte durch neue Muster der Binnen-
wanderungen derzeit deutlich umgekrempelt.
„Deutschland zieht um“, und diese Umzugsbe-
wegungen verändern die Nachfrage auf den Woh-
nungsmärkten massiv. Trotz heftiger Debatten
über die Migration aus dem Ausland gilt auch für
das Jahr 2016: Rund zwei Drittel der Umzugsbe-
wegungen über die Kreisgrenze in Deutschland
sind Binnenumzüge innerhalb des Landes (siehe
Abbildung 3 auf der folgenden Seite).
Die vomGdW und seinen Regionalverbänden be-
auftragte Studie „Schwarmstädte in Deutschland
– Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wande-
rungsmuster“
2
leistet erstmals eine umfassende
qualitative Gesamtschau der Binnenumzüge in
Deutschland, betrachtet das Wanderungsverhal-
ten verschiedener Altersgruppen und fragt nach
der Nachhaltigkeit sowie den Ursachen dieser
neuen Wanderungsmuster.
Marktangepasste Unternehmensstrategie
und Planung
Die strategische Führung von Wohnungsunter-
nehmen muss sich an den Rahmenbedingungen
der jeweiligen Wohnungsmärkte, insbesondere
der Dynamik der Bevölkerungs-, Zuwanderungs-
und der Haushaltsentwicklung, ausrichten. Die
Demografie ist hierbei wesentliche Grundlage für
Prognosen und Planungen imWohnungs- und Im-
mobilienmarkt. Das Umfeld und die Wohnungs-
märkte, auf denen Wohnungsunternehmen agie-
ren, sind regional differenziert zu betrachten.
Dabei gibt es stark wachsende Wohnungsmärkte
mit hohem Zuwanderungs- und Mietpreisdruck
in den Ballungszentren mit der Folge von Ange-
botsengpässen und deutlich schrumpfende Woh-
nungsmärkte mit hohen Leerständen und Ange-
botsüberhängen. Betroffen sind hier vornehmlich
Kleinstädte und Landgemeinden. Wachstums-
und Schrumpfungsgemeinden können hierbei oft
in enger Nachbarschaft liegen.
Aus der Perspektive der Wohnungsunterneh-
men muss bei der Ableitung von strategischen
Handlungsoptionen regional ausdifferenziert
und quartiersbezogen vorgegangen werden. Auf
Grundlage einer quartiersbezogenen Betrach-
tung kann für ein Wohnungsunternehmen in der
einen Siedlung nur Rückbau, in einer anderen
Siedlung Aufwertung und in wieder einem an-
deren Quartier Rückbau und zugleich Aufwertung
und Neubau notwendig sein.
Die Ausgestaltung der Unternehmensplanung
(siehe Abbildung 4 und 5 auf der folgenden
Seite) liegt im pflichtgemäßen Ermessen der
Unternehmensleitung, die am Maßstab der kon-
kreten Verhältnisse des einzelnen Unternehmens
auszuüben ist. Unternehmen der Wohnungswirt-
schaft sollten über eine langfristige Unterneh-
mensplanung von bis zu zehn Jahren verfügen.
Gerade die Wohnungswirtschaft hat eine Vielzahl
von verlässlich ableitbaren Parametern für die
Unternehmensplanung. Grundsätzlich sollte sie
einmal jährlich überprüft und aktualisiert wer-
den. Ausgehend von der strategischen Planung
wird für einen Zeitraum von fünf Jahren eine Mit-
telfristplanung erstellt, die einmal jährlich auf
der Basis der jeweils aktuell vorhandenen Daten
erneuert werden sollte.
Wesentliche Ziele der Unternehmensplanung
sind es, die Unternehmenszukunft zu sichern,
die Unternehmensziele zu erreichen und die
Wirtschaftlichkeit zu erhöhen. Im Rahmen der
Jahresabschlussprüfung ist die Unternehmens-
planung Grundlage für die Beurteilung der wirt-
schaftlichen Entwicklung des Wohnungsunter-
nehmens in den nächsten Jahren. Anhand eines
wohnungswirtschaftlichen Kennzahlensystems
lassen sich frühzeitig kritische Entwicklungen
erkennen (siehe auch DW 2/2016, S. 54 ff.).
Fazit
Um die Handlungsfähigkeit der Wohnungsunter-
nehmen gerade in schrumpfenden Märkten zu
gewährleisten, ist eine Beschäftigung mit dem
Thema Zukunftssicherung zwingend notwendig.
Nur wer frühzeitig Maßnahmen ergreift, wird in
der Lage sein, die gewaltigen Herausforderun-
gen, die der Stadtumbau an die Wohnungsunter-
nehmen als Hauptakteure der Marktbereinigung
stellt, zu bewältigen.
In Regionen mit einem starken Wachstum sind die
Unternehmensstrategien an den wirtschaft-
ABB. 2: ENTWICKLUNG DER HAUSHALTE VON 2015 BIS 2030
Entwicklung insgesamt
von 2015 bis 2030 in %
bis unter -15
-15 bis unter -10
-10 bis unter -5
-5 bis unter 5
5 bis unter 10
10 und mehr
Quelle: GdW
1
Vgl. BBSR (2015): Die Raumordnungsprognose
2035 nach dem Zensus. Bevölkerung, private Haus-
halte und Erwerbspersonen.
2
Empirica AG (2015): Schwarmstädte in Deutsch-
land. Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen
Wanderungsmuster. Berlin
Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2035,
Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, 31.12.2013, Bearbeitung: J. Nielsen
Datenbasis:
BBSR-Haushaltsprognose 2035
12 32 37
88 20
213
