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10|2016
sicherungen anbieten. Betriebskosten sollten - da
schwer prognostizierbar - nicht über Einmalzah-
lung abgegolten werden.
Gegenüber Wohneigentum hat das Unternehmen
den Vorteil, dass es ungeteiltes Volleigentum be-
hält und sich Eigentümergemeinschaften erspart.
Der geringere Preis kann Wettbewerbsvorteile
ergeben.
Der GdW hat 2003 in einer Arbeitshilfe (ISBN
3-87292-175-4) das DWR umfassend mit inte-
ressanten Praxisbeispielen beleuchtet. Trotzdem
haben nur sehr wenigeWohnungsgenossenschaf-
ten das DWR angeboten. Fehlende Bekanntheit
und die Gefährdung bei Zwangsversteigerung
stehen der Verbreitung entgegen.
Wohnungsrecht nach § 1093 BGB
EinWohnrecht außerhalb des WEG und des Grund-
buchs in schwächerer Form kennt § 1093 BGB.
Es kann unbefristet oder auf Lebenszeit bestellt
werden und erlischt mit Grundbuchlöschung nach
Verzicht oder Tod. Oft ist es Teil von Altenteilver-
trägen. Es erlaubt weder Verkauf nochWeiterver-
mietung. Bei Umzug wird es wertlos und es ist
kein Instrument mit Breitenwirkung, sondern setzt
eine persönliche Beziehung der Beteiligten voraus.
Mietvorauszahlung
§ 556b BGB, wonach dieMietemonatlich zu zahlen
ist, ist nicht zwingend, sondern nur „gesetzliches
Leitbild“(BGH). Deshalb können die Beteiligten
erhebliche Mietvorauszahlung vereinbaren, die
auf künftige Mietraten angerechnet wird. Sie un-
terliegt anders als ein Mieterdarlehen mangels
Zinsen nicht der Besteuerung. Bis zumTilgungsen-
de können ordentliche Kündigung und reguläre
Mieterhöhungen ausgeschlossen werden. Bei
vorzeitigem Mietende muss der Vermieter den
noch nicht abgewohnten Teil der Vorauszahlung
verzinst erstatten.
Bei Verkauf oder Zwangsversteigerung ist der Mie-
ter gemäß § 566 BGBmit seinen Vorauszahlungen
geschützt. Das Wohnen kann er so vorfinanzieren
und muss weder Währungskrisen noch Mietstei-
gerungen fürchten. Dem Unternehmen mindert
dies den Finanzierungsaufwand.
Fazit
Deutschland hat im internationalen Vergleich
eine sehr geringe Wohneigentumsquote. Dies
ist für berufliche Mobilität ein Vorteil, für die
Altersvorsorge ein Risiko. Deshalb sollten Politik
und Wohnungswirtschaft Lösungen finden, um
Sicherheit für das Wohnen im Alter zu schaffen.
„Wohn-Riester“ als Versuch hat den Praxistest
nicht bestanden.
Das DWR im WEG ist mangels Insolvenzabsiche-
rung kaum praxistauglich. Es empfiehlt sich eine
attraktive Aktualisierung unter Einbeziehung
skandinavischer Erfahrungen. In Dänemark ist
das Wohnrecht eingebürgert und bei Umzug gut
zu verkaufen. Man ist so hinsichtlich künftiger
Wohnkosten gesichert und muss sich um nichts
kümmern. Die in Deutschland zahlreichen uner-
freulichen WEG-Streitigkeiten kennt man dort
nicht.
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist nicht
massentauglich. Am ehesten kann die flexible
Mietvorauszahlung die Interessen ausgleichen. Sie
unterliegt dem sozialen Mietrecht und ist anders
als das DWR insolvenzfest. Der Vorteil ausblei-
bender Mietsteigerung als Gegenleistung für den
Kapitaleinsatz ist hier wie beim DWR steuerfrei.
So können innovative Unternehmen ihrenMietern
anbieten, vorhandenes Geld sicher und sinnvoll
anzulegen. Dieses Bedürfnis beweisen 50 Bau- und
Spargenossenschaften in Deutschland, denen die
Mitglieder erhebliche Spargelder verzinst anver-
trauen, was aber großen Regulierungsaufwand
erfordert (KWG, Kapitalabschlagsteuer).
Die Politik sollte angesichts drohender Altersar-
mut Vorauszahlungen für lebenslanges Wohnen
auch neben klassischem Wohneigentum fördern.
Dazu würde ein flexibler und sicherer Rechts-
rahmen zur breiten Akzeptanz beitragen. Für ein
lebenslanges Wohnrecht wäre eine Versicherungs-
lösung für das Sterberisiko ebenso sinnvoll wie die
Verkehrsfähigkeit bei Umzug (Veräußerung oder
Rückgabe). Der Staat muss sonst oft die Kosten
der Unterkunft im Alter nach dem SGB tragen -
mit immensem bürokratischen und finanziellen
Aufwand.
Bis zur Gesetzesregelung sollten die Verbände
der Wohnungswirtschaft mit dem Mieterbund
und Fachjuristen geeignete Mustermietverträge
für vorfinanziertes Dauerwohnen entwickeln und
verbreiten.
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