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Sonderheft Finanzierung |2015
Zinsänderungsrisiken clever ausschalten
Seit 1. April 2011 bietet die KfW das Programm
auch in einer tilgungsfreien Variante an. Die so
ersparte Tilgung dient als Sparrate für einen
Bausparvertrag, der nach zehn Jahren das KfW-
Darlehen vollständig ablöst. Es folgt dann die
Tilgungsphase für das Bauspardarlehen für wei-
tere bis zu 20 Jahre. Die Kombination der beiden
Finanzierungsbausteine wird z. B. von Dr. Klein
unter der Bezeichnung DEED – Dr. Klein-Energie-
EffizienzDarlehen angeboten (siehe Grafik 2).
So werden bei einem frei finanzierten Neubau-
objekt heute die Zinsänderungsrisiken bei Darle-
henslaufzeiten von bis zu 30 Jahren vollständig
eliminiert.
Fördermittel im Visier
Ein weiterer relevanter Teil der Neubauvorhaben
wird im öffentlich geförderten Segment erstellt.
Die Fördermittel mit besonderen Bedingungen
und Konditionen werden vom jeweiligen Landes-
förderinstitut bereitgestellt. Geringe Zinssätze
werden in der Regel für bis zu 20 Jahre in Verbin-
dung mit Belegungsbindungen und Maximalmie-
ten gewährt. Die Tilgung beträgt häufig 2% p.a.,
so dass nach 20 Jahren ebenfalls eine hohe Rest-
schuld zuMarktbedingungen anschlussfinanziert
werden muss. Durch mögliche Mieterhöhungen
kann später ein Teil der Zinserhöhung kompensiert
werden. Eine kalkulatorische Anschlussfinanzie-
rung mit 6% verursacht bei einem Wohnungsun-
ternehmen eine deutliche Negativentwicklung in
der Objektbilanz. Auch hier können Produkte aus
der Bausparwirtschaft bedarfsweise eine Lösung
zur nachträglichen Absicherung des Zinsände-
rungsrisikos auf niedrigemNiveau ergeben (siehe
Grafik 3).
Ohne Zusatzsicherheiten ist das Angebot
teuer und eingeschränkt
Die Eingangs beschriebene Kosten- undMietpreis-
entwicklung hat noch einenweiteren bedeutenden
Effekt. Die Besicherungsmöglichkeiten für eine
Neubaufinanzierung richten sich nach einem von
einem Wertgutachter ermittelten Beleihungs-
wert. Bei Mehrfamilienhäusern wird dieser auf
Grundlage der erzielbaren Mieten errechnet und
ist durch gesetzlich vorgeschriebene Sicherungs-
mechanismen begrenzt und vonMarktschwankun-
gen unabhängig. Im Laufe der Zeit sind so immer
größere Lücken zwischen Neubaukosten und dem
Beleihungswert entstanden.
Ein Einsatz von 30%Eigenkapital auf die Gesamt-
investitionskosten hat heute häufig das Ergebnis,
dass die Grundschuldabsicherung der Finanzie-
rung am Neubauobjekt den Beleihungswert des
Objektes übersteigt. Will das Unternehmen keine
zusätzlichen Sicherheiten stellen, bedeutet das
für die Finanzierung, dass der Anbieterkreis ein-
geschränkt ist und die Bausteine durch den Belei-
hungsauslauf jenseits der 100% verhältnismäßig
teuer sind.
Deutlich günstiger können Unternehmen finan-
zieren, die lastenfreie Zusatzsicherheiten aus dem
schon vorhandenen Objektbestand stellen können.
In diesem Fall werden häufig Kapitalmarktdarle-
hen und KfW-Darlehen getrennt abgesichert. Das
Kapitalmarktdarlehen erreicht bei einem Belei-
hungsauslauf bis 80% des Beleihungswertes am
Neubauobjekt alle Anbieter aus der Bank- und
Versicherungswirtschaft und ermöglicht so auch
sehr individuelle Kombinationen aus langlau-
fenden Versicherungsmitteln, die eine variable
Finanzierung der Bauzeit ablösen. Es können alle
Vorteile aus demniedrigen Zinsniveau verbunden
mit langer Zinssicherheit in Anspruch genommen
werden.
Das KfW-Darlehenwird häufig an Bestandsobjek-
ten mit einem Auslauf von 60% oder 80% abgesi-
chert und erzielt dadurch attraktive Zinsnachläs-
se, die Banken den Unternehmen bei einer guten
Sicherheitenposition gerne gewähren.
Die Optimierung der Bestandsfinanzierung eines
Unternehmens, einschließlich der Verhandlung
von Objektfreigabenmit den Bestandsgläubigern,
bieten spezialisierte Beratungsunternehmen für
die Wohnungswirtschaft an. Dadurch werden
die Mitarbeiterkapazitäten eines Unternehmens
entlastet, da der nötige Bearbeitungsaufwand
entfällt. Das Honorar kompensiert sich in der Re-
gel schon durch die besseren Konditionen bei der
nächsten Neubau- oder Investitionsfinanzierung.
In jedem Fall ist es anzuraten, Beleihungsfreiräu-
me imUnternehmensbestand zu identifizieren und
zu heben, bevor eine starke Investitionsphase zur
Refinanzierung ansteht. Dann können alle vielfäl-
tigen Möglichkeiten, die der Markt heute bietet,
betrachtet und verglichen werden.
GRAFIK 2: KFW-DARLEHEN ZINSGESICHERT FÜR DIE
GESAMTE LAUFZEIT
GRAFIK 3: NEUBAUFINANZIERUNG MIT LANDESFÖR-
DERDARLEHEN UND KFW-DARLEHEN
Wohnungsunternehmen, die heute von den günstigen Finanzierungs-
konditionen profitieren, sollten diese möglichst für die gesamte Kreditlaufzeit
absichern. Andernfalls legen sie sich Zündstoff in die Bilanz, dessen Spreng-
kraft wir erst in vielen Jahren kennen werden!
In der tilgungsfreien Variante des KfW-Darlehens wird mit der eingesparten
Tilgung ein Bausparvertrag angespart, der das KfW-Darlehen nach zehn Jah-
ren vollständig ablöst. Das zinsgünstige Bauspardarlehen wird dann je nach
Laufzeitvariante in einem Zeitraum von bis zu 20 Jahren getilgt. So besteht
für das KfW-Darlehen Zinssicherheit bis zur vollständigen Tilgung mit einer
Gesamtlaufzeit von bis zu 30 Jahren.
Das zinsgesicherte KfW-Darlehen wird in der Gesamtlaufzeit so gestaltet,
dass es bei Ablauf der Zinsbindung des Förderdarlehens vollständig getilgt ist.
Die dadurch freie Liquidität ist ein Puffer, der die Zinserhöhung beim Förder-
darlehen mit auffangen kann.
Auszahlung Bausparsumme
(bestehend aus ca. 35-50% Guthaben
50-65% Darlehen)
KfW-Darlehen
KfW-Darlehen
Förderdarlehen
Darlehensphase
Restschuld 60%
Guthabenansparung
10 Jahre
10 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
Restschuld
Restschuld
Guthaben
Guthaben
Laufzeit
Laufzeit
Finanzierungsbedarf
Finanzierungsbedarf
KfW-Darlehen
Bausparvertrag
Quelle: DEED/Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehn
