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Sonderheft Finanzierung |2015
Aber der Reihe nach. Natürlich ist die Steigerung
der Baukosten ein wesentliches Thema. Nach
einer aktuellen Studie des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienunterneh-
men beträgt die Kostensteigerung von 2000 bis
2014 rund 30%. Die Angebotsmieten sind jedoch
im gleichen Zeitraum bei den GdW-Mitgliedsun-
ternehmen nur um 25,5% gestiegen. Das heißt
weiterhin, dass steigende Baukosten nicht voll-
ständig und nicht überall durch höhere Mieten
aufgefangen werden können. Allerdings sind im
gleichen Zeitraum die Kapitalmarktzinsen von
rund 6,5% auf unter 2% für eine 10-jährige Zins-
bindung – also um mehr als 70% – gefallen. Das
verdeutlicht eindrucksvoll, wie viel günstiger und
wirtschaftlicher heute Neubauten im Vergleich
zum Jahr 2000 finanziert werden können.
Ganz einfach ist es trotzdem nicht. Die grundle-
gende Frage ist heute, wie die langfristige Siche-
rung der Zinsen zum Ausschluss des erheblichen
Zinsänderungsrisikos aussehen kann.
Das gibt bereits Anlass, in die Produktlandschaft
zu schauen. Für Wohnungsunternehmen gibt es
derzeit einen zwar übersichtlichen, dennoch at-
traktiven Anbieterkreis, der Annuitätendarlehen
mit einer Zinsbindung von bis zu 30 Jahren aus-
stattet. Wenn eine Tilgung von ca. 2% geleistet
wird, ist für diesen Finanzierungsteil das Zinsän-
derungsrisiko vollständig ausgeschlossen. Vor 15
Jahren wurde diese lange Zinsbindung – die nach
zehn Jahren auch noch zusätzlich ein einseitiges
gesetzliches Kündigungsrecht für den Kreditneh-
mer hat – noch gar nicht angeboten.
Ein zweiter Finanzierungsbaustein ist bei Neubau-
ten in der Regel ein KfW-Darlehen aus dem Pro-
gramm Energieeffizient Bauen (Programm 153).
Diese Förderung, die es imJahr 2000 für Neubauten
noch nicht gab, hat bei einem Maximalbetrag von
50.000 € je Wohnung einen noch unter dem nied-
rigen Kapitalmarkt liegenden Zinssatz. Bei höheren
Effizienzhausstandards gibt es sogar noch einen
Tilgungszuschuss von bis zu 10%. Die maximale
Zinsbindung von zehn Jahren bei extrem niedrigen
Zinssätzen, die von den durchleitenden Banken
teilweise durch Margenverzichte noch verbessert
werden, birgt allerdings ein erhebliches Zinsände-
rungsrisiko. Zwar kannman das Darlehen innerhalb
von zehn Jahren tilgen, aber warum sollte man
ausgerechnet das günstigste Darlehen des Kredit-
portfolios am schnellsten tilgen? Bei den 20- bzw.
30-jährigen Laufzeiten bleibt dann aber noch eine
Restschuld von ca. 60% bzw. 82% des Ursprungs-
betrags bestehen. Eine Verlängerung bzw. Ablö-
sung dieses Betrages erfolgt zu den dann gegebenen
Marktkonditionen. Eine weitere Subvention durch
die KfW findet nicht statt (siehe Grafik 1). Ziel sollte
es daher sein, das Zinsänderungsrisiko nach zehn
Jahren auszuschließen – und das ist heutemöglich.
Peter Stöhr
Geschäftsleiter Finanzierung,
Institutionelle Kunden,
Dr. Klein & Co. AG, Lübeck
Neubaufinanzierung
Neue Wege, alte Wege
Was ist heute bei der Finanzierung eines Neubaus anders als vor 15 Jahren? Zum einen der Rahmen
aus Kosten, Mieten und Zinsniveau. Zum anderen die Zusammensetzung der Finanzierungsanbieter
und -produkte. Heute gibt es eine EnEV, es gibt KfW-Mittel auch für Neubauten und es gibt eine
Beleihungswertermittlungsverordnung. In Ballungszentren gibt es Neubauinitiativen und es entsteht
eine Wiederbelebung des öffentlich geförderten Wohnungsneubaus. Eine wesentliche Rolle bei der
Gestaltung der Finanzierung spielt das historisch niedrige Zinsniveau. Ein großer Hebel für künftige
Zinsänderungsrisiken. Die gilt es abzusichern!
GRAFIK 1: KFW-DARLEHEN MIT ZINSANPASSUNGS-
RISIKO NACH 10 JAHREN
Die Tilgungsvarianten eines KfW-Darlehens haben bei den gängigen Gesamt-
laufzeiten von 20 und 30 Jahren ein sehr hohes Zinsanpassungsrisiko, weil die
maximale Zinsbindungsdauer zehn Jahre beträgt.
KfW-Darlehen, Laufzeitenvarianten
(Laufzeit / tilgungsfreie Anlaufjahre / Zinsbindung)
KfW-Darlehen
30 / 5 / 10 Restschuld: ca. 82%
20 / 3 / 10 Restschuld: ca. 60%
10 / 1 / 10 Restschuld: 0%
10 Jahre
Restschuld
Guthaben
Laufzeit
SONDERHEFT FINANZIERUNG
