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Sonderheft Finanzierung |2015
unter 40 m
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min. 40 m
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und unter 60 m
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min. 60 m
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und unter 80 m
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min. 80 m
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6,00 €/m
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5,20 €/m
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4,90 €/m
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4,90 €/m
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(Sonder-
regelung für einen
Bautyp: 4,20 €/m
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)
MIET(UNTER)GRENZE FÜR WOHNUNGEN MIT EINER FLÄCHE VON
Quelle: WGLi
zu machen und sich stärker aus eigener Kraft zu
finanzieren – zumVorteil der Genossenschaft (ge-
ringere Kreditzinsen als auf dem Kapitalmarkt)
und des einzelnen Mitglieds (höhere Verzinsung
als bei üblichen Spareinlagen).
Nachdem die Zinsen infolge der Finanz- und Im-
mobilienkrise seit 2007 immer stärker gesunken
sind, wurden Überlegungen zu Finanzierungsal-
ternativen allerdings bis auf Weiteres zurückge-
stellt. Das anhaltend niedrige Zinsniveau wurde
genutzt, um für die Darlehen vorzeitig günstige
neue (Forward)Konditionen zu sichern. Seit 2010
wurden für sämtliche Kredite der Genossenschaft
neue Zinsvereinbarungen getroffen. DieWGLi hat
sich von verschiedenen Kreditinstituten, Versiche-
rungsunternehmen und auch Finanzdienstleistern
Angebote für die Umschuldung ihrer Darlehen
unterbreiten lassen. Die offerierten Zinssätze
unterschieden sich z. T. um bis zu 90 Basispunk-
te. Neue Kreditarrangements wurden mit den
Banken abgeschlossen, die die besten Konditio-
nen geboten haben und bei denen die Genossen-
schaft gleichzeitig von einer langfristig guten und
partnerschaftlichen Zusammenarbeit und einem
geringen „Adressenausfallrisiko“ überzeugt war.
Durch die Umschuldung der Kredite konnte die
WGLi beträchtliche Einsparungen gegenüber ihrer
ursprünglichen Planung bewirken. Anfangs entfie-
len Zinsaufwendungen von jährlich jeweils mehr
als 3,5 Mio. €.
Die Eigenkapitalquote der Genossenschaft ist bis
heute auf mehr als 25% angewachsen. Der Kapi-
taldienst ist auf 55% gesunken. Die finanziellen
Spielräume hatten sich deutlich erweitert. An die-
sem wirtschaftlichen Erfolg sollten die wohnen-
denMitglieder der WGLi, diemit ihrenMietzahlun-
gen den regelmäßigen Beitrag für den laufenden
Geschäftsbetrieb leisten, spürbar teilhaben.
Da die Miete für die meisten Haushalte die größte
Kostenposition im monatlichen Budget ist, ent-
stand 2011 der Gedanke, Mietsicherheit für einen
längeren Zeitraum zu gewähren.
Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen, die
in den kommenden Jahren zur Finanzierung der
planmäßigen Ausgaben gebraucht würden, hat
dieWGLi nach umfangreichen Analysen und Hoch-
rechnungen in Abhängigkeit von der Wohnungs-
größe Mietpreise je m
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bestimmt, die als Grenze
für weitere Mietanhebungen bis zum Jahr 2018
gelten sollten.
Danach: keine Mieterhöhung bis 2018!
Im Juni 2011 wurde den Vertretern der Genos-
senschaft das zwischen Vorstand und Aufsichtsrat
abgestimmteMietenkonzept unter demTitel „So-
ziale Sicherheit durch stabileMieten“ vorgestellt,
das auf sehr viel positive Resonanz gestoßen ist.
2011 profitierten bereits zwei Drittel der Mit-
glieder von diesem Konzept, heute sind es 97%
der Genossenschaftsmitglieder. Dabei sehen die
Wirtschaftspläne der WGLi trotzdem erhebliche
Investitionen zur Anpassung der Bestände (alters-
gerecht, Balkone, Aufzüge etc.) vor. Dies ist nur
leistbar, weil bei Genossenschaften kein Dritter
(Aktionäre, öffentliche Körperschaften etc.) Geld
für andere Zwecke entnimmt!
zu modernisieren. Zur Umsetzung dieses gewal-
tigen Vorhabens hat die Genossenschaft noch in
den 1990er Jahren ein Sanierungs- und Finan-
zierungskonzept entwickelt. In Zusammenarbeit
mit drei Bankinstitutenwurden bis 2001 Bau- und
Instandhaltungsmaßnahmen in einemUmfang von
500 Mio. € ausgeführt – und im Wesentlichen
durch Kredite finanziert.
Für die Darlehenwurden Zinssätze zwischen 4,98
und 6,53%p.a. und Zinsfestschreibungszeiten von
zehn bis 20 Jahren vereinbart. Ende 2001 hatte
dieWGLi Kreditverbindlichkeiten in Höhe von fast
340Mio. € bei einemBilanzvolumen von ungefähr
430Mio. €. Die Eigenkapitalquote war von 50% im
Jahr 1993 auf nur noch 17%geschrumpft. Liquide
Mittel verblieben in ausreichender, aber deutlich
begrenzter Höhe. Von den Mieteinnahmen waren
mehr als 80% für Zins- und Tilgungsleistungen
aufzuwenden. Da die regelmäßigen Einnahmen
der Genossenschaft fast ausschließlich aus den
Nutzungsentgelten für die Wohnungen beste-
hen, waren Mietanhebungen durch Modernisie-
rungsumlagen und später zur Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB in
dieser Zeit unumgänglich, um eine angemessene
Bestandsbewirtschaftung aufrechtzuerhalten.
Alternative Finanzierungsformen
Weil die Zinsbelastung eine enorme Aufwands-
position für das Unternehmen darstellte, Einnah-
meausfälle durch Wohnungsleerstand wegen des
großen Angebots anWohnungen in Berlin nicht so
schnell reduziert werden konntenwie erhofft und
zudemdie Zusammenarbeit mit einzelnen Banken
nach der Jahrtausendwende spürbar „anstrengen-
der“ wurde (Dotcom-Blase 2002, Bankenkrise
2008, Ausrichtung der Banken auf Investment-
Geschäftsfelder außerhalb der Wohnungswirt-
schaft, Umstrukturierungen…), hat sich dieWGLi
frühzeitigmit Möglichkeiten zur Verbesserung der
Finanzierungsstruktur beschäftigt.
NebenMöglichkeiten für Umschuldungen der Kre-
dite waren auch alternative Finanzierungsformen
und der Einsatz von Finanzderivativen von Interes-
se. Erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen, die
bei einer vorzeitigen Kündigung der Darlehen (vor
Ablauf der Frist nach § 489 (1) BGB Nr. 2) zu leis-
ten gewesen wären, standen kurzfristigen Verän-
derungen jedoch entgegen. Instrumente wie Caps,
Swaps, Doppelswaps etc. hat sich die WGLi zwar
vorstellen lassen, letztendlich aber unter Auf-
wands- und Risikogesichtspunkten nicht einge-
setzt. Gleichzeitig wurde gemeinsammit einigen
Genossenschaftsmitgliedern die Idee entwickelt,
Wertpapiere in Formvon Inhaberschuldverschrei-
bungen an eigeneMitglieder auszugeben. Ziel war
es dabei, sich von Bankinstituten unabhängiger
WGLi-Information
1/2011
