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04/15 personalmagazin
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Daneben wird auch vertreten, dass sich
der Anspruch auf die Wohnung nach den
Grundsätzen des Wegfalls der Geschäfts-
grundlage in einen solchen auf finanzielle
Unterstützung bei der Suche nach einer
neuen Wohnung (Erstattung von Makler-
kosten) und Zahlung eines finanziellen
Ausgleichs (Mietzuschusses) in Höhe der
bisherigen Begünstigungen umwandelt.
Richtet sich der Anspruch des Arbeit-
nehmers hingegen (nur) auf irgendeine
Wohnung, muss der Arbeitgeber ihm
bis zur Beendigung des Arbeitsverhält-
nisses eine andere Wohnung zur Verfü-
gung stellen. Das gilt entsprechend für
die umgekehrte Variante, dass der Er-
werber durch den Betriebsübergang in
das Arbeitsverhältnis eintritt und keine
Verfügungsgewalt über die Wohnung
hat, weil sie nicht mit übertragen wurde.
Praxis-Tipp: Bei der Veräußerung von
Werkdienstwohnungen empfiehlt sich
eine Vereinbarung mit dem Erwerber
der Wohnung dahingehend, dass die
Wohnungen der Arbeitnehmer, die dem
Übergang ihres Arbeitsverhältnisses wi-
dersprechen, bis zur Beendigung dieser
Arbeitsverhältnisse vomVeräußerer ent-
geltlich genutzt werden können.
Werkmietwohnung: Eigene
Kündigung erforderlich
Werkmietwohnungen werden ledig-
lich mit Rücksicht auf ein bestehendes
Arbeitsverhältnis, in der Regel gegen
Entgelt, vermietet. Anders als bei der
Werkdienstwohnung besteht neben dem
Arbeitsverhältnis ein gesondertes Miet-
verhältnis, auf das § 613a BGB keine
Anwendung findet. Beide Verträge müs-
sen getrennt gekündigt werden. Eine
Koppelung insofern, dass die Kündi-
gung des einen Vertrages automatisch
auch zur Beendigung des jeweils ande-
ren Vertrages führt, ist nicht möglich.
Eine Klausel im Mietvertrag, nach der
das Mietverhältnis automatisch mit der
Beendigung des Arbeitsverhältnisses
enden soll, kann dem Vermieter daher
lediglich ein Kündigungsrecht geben.
Widerspricht der Arbeitnehmer dem
Übergang seines Arbeitsverhältnisses,
kann der Veräußerer das Mietverhältnis
nach den allgemeinen Mietrechtsvor-
schriften kündigen – wie auch im lau-
fenden Arbeitsverhältnis. Die verkürz-
ten Kündigungsfristen des § 576 BGB
greifen nicht ein. Gleiches gilt für den
Erwerber, sofern Arbeitsverhältnis und
Wohnung übergehen.
Wird eine Werkmietwohnung an
den Betriebserwerber mitveräußert,
so tritt dieser nach § 566 BGB in das
Mietverhältnis ein. Dieses besteht bei
Widerspruch des Arbeitnehmers nach
§ 613a Abs. 6 BGB gesondert neben dem
Arbeitsverhältnis zum Veräußerer. Das
Mietverhältnis kann nicht im Hinblick
auf den Widerspruch des Arbeitneh-
mers gekündigt werden, da zwischen
Erwerber der Wohnung und widerspre-
chendem Arbeitnehmer von Anfang an
ein vom Arbeitsverhältnis losgelöstes
Mietverhältnis bestand. Auch auf die
verkürzten Kündigungsfristen des § 576
BGB kann sich der Erwerber nicht be-
rufen. Er kann das Mietverhältnis nur
dann kündigen, wenn er ein berech-
tigtes Interesse hat, das nicht in der Be-
endigung des Arbeitsverhältnisses des
widersprechenden Arbeitnehmers zum
Veräußerer liegen kann.
Geht nur das Arbeitsverhältnis über,
besteht von diesem Zeitpunkt an ein
vom Arbeitsverhältnis losgelöstes Miet-
verhältnis zwischen Veräußerer und
ehemaligem Arbeitnehmer. Einiges
spricht dafür, dass dann der Übergang
des Arbeitsverhältnisses die Kündigung
des Mietverhältnisses rechtfertigt. Denn
anders als im vorhergehenden Fall wur-
de das Mietverhältnis hier im Hinblick
auf das Arbeitsverhältnis geschlossen.
Sonderfall: Ein vom Arbeitsvertrag
losgelöstes Mietverhältnis ist nur anzu-
nehmen, wenn der Arbeitgeber privat ei-
ne Wohnung vermietet und es ihm nicht
darauf ankommt, dass der Mieter zugleich
sein Arbeitnehmer ist. Umgekehrt liegt
ein unabhängiges Mietverhältnis nicht
zwingend dann vor, wenn Arbeitgeber
und Vermieter auseinanderfallen. Auch
hier kommt das Vorliegen einer Werk-
mietwohnung in Betracht. Welche Art Ver-
tragsverhältnis letztlich vorliegt, ist daher
Frage der Auslegung im Einzelfall.
Ein Betriebsübergang kann Auswirkungen auf die Nutzung der Werkswohnung haben.
FRANK-KARL HEUCHEMER
ist Fachanwalt für Arbeits-
recht und Partner bei White &
Case in Frankfurt.
STELLA GUADAMILLAS
CORTÉS
ist Associate bei
White & Case und als Rechts-
anwältin im Arbeitsrecht tätig.
