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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
Aktuelle Urteile
ENTSCHEIDUNG:
Das Gericht weist die
Klage ab. Nach der Rechtsprechung des
BGH ist die Übertragung der Schön-
heitsreparaturen auf den Mieter wegen
Verstoßes gegen § 307 Abs.1 Satz 1 BGB
unwirksam, wenn der Vermieter die
Wohnung unrenoviert oder renovie-
rungsbedürftig übergibt und demMieter
keinen angemessenen Ausgleich für die
Entgegennahme der Mietsache in reno-
vierungsbedürftigem Zustand gewährt.
Der Ausgleich ist nur dann angemessen,
wenn der Mieter hierdurch so gestellt
wird, als sei ihm renovierter Wohnraum
überlassen worden. Der BGH hat dies für
die Wohnraummiete entschieden. Für
ein Mietverhältnis, nach dem, wie hier,
eine juristische Person Räumlichkeiten
FAKTEN:
Die A-GmbH ist Eigentüme-
rin von vier Wohnungen, die sie mit
gleichlautenden Formularmietverträgen
an die B-UG vermietet hat. Nach dem
Mietvertrag darf die Mieterin diese an
Dritte, etwa an Messegäste, überlassen.
Die Mietverträge enthalten folgende Re-
gelung: „Im Mietzins sind keine Kosten
für Schönheitsreparaturen einkalkuliert.
Der Mieter hat deshalb anfallende Schön-
heitsreparaturen während der Dauer
des Mietverhältnisses auf seine Kosten
durchzuführen.“ Die Wohnungen wur-
den der Mieterin unrenoviert übergeben.
Das Mietverhältnis endete. Die Vermie-
terin nimmt die Mieterin auf Schadens-
ersatz wegen der Rückgabe der Räume
in unrenoviertem Zustand in Anspruch.
Urteil des Monats:
Schönheitsreparaturen bei Gewerbemiete – Übergabe einer unrenovierten Wohnung
Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, der Mieter jedoch eine
juristische Person ist. Wird eine solche Wohnung formularmäßig unrenoviert vermietet, kann der Vermieter bei Beendi-
gung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen verlangen.
OLG Dresden, Beschluss v. 06.03.2019 - 5 U 1613/18
FAKTEN:
DerMieter kündigte einenGewerbemietvertrag, räumte das Gebäude, entfernte
jedoch die von ihm veranlassten Einbauten nicht. Später bot er dem Vermieter Rück
gabe an, es kam zu einemOrtstermin, wo die Erledigung diverser Arbeiten beschlossen
wurde. Danach gab der Mieter die Schlüssel zurück. Der Vermieter machte Schadens
ersatzansprüche wegenMietschäden geltend. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. Zu
Unrecht. Die Verjährung beginnt, wenn der Vermieter dieMietsache zurückerhält. Dabei
kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, an dem der Vermieter freien Zugang zur
Mietsache hat. Der Vermieter muss zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in
der Lage sein. Hier war das erst durch die förmliche Rückgabe und Aushändigung der
Schlüssel der Fall, nicht etwa schon mit der Räumung.
FAZIT:
Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter
gleichsteht, wenn dieser etwa ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zu-
rückweist. Dies ist umstritten. Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat
hat dies offengelassen.
SCHADENSERSATZANSPRÜCHE DES
VERMIETERS
Wann die Verjährung beginnt
Die Verjährung von Ansprüchen des
Vermieters beginnt nach § 548
Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, an
dem er die Mietsache zurückerhält.
Das setzt eine Änderung der Besitz-
verhältnisse zugunsten des Vermieters
voraus. Auch ist eine vollständige
und unzweideutige Besitzaufgabe
des Mieters erforderlich.
BGH, Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18
anmietet, um sie beliebigen Dritten als
Wohnung zu überlassen, gelten die Vor-
schriften über die Gewerbemiete. Die
BGH-Rechtsprechung gilt jedoch auch
hier.
FAZIT:
In den hier verwendeten Mietver-
trägen ist vereinbart, dass in demMietzins
keine Kosten für Schönheitsreparaturen
einkalkuliert sind. Das Gericht stellt klar,
dass hierin kein angemessener Ausgleich
zu sehen ist. Nach der Rechtsprechung
des BGH ist erforderlich, dass der Mieter
durch den Ausgleich so gestellt wird, als
sei ihm eine renovierte Wohnung über-
lassen worden. Der Ausgleich muss sich
demnach an den Renovierungskosten
orientieren.
