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6.2019
FAKTEN:
Es besteht ein Formular-Mietvertrag über Gewerberäume, in dem die im Leit-
satz wiedergegebene Betriebskostenregelung enthalten ist. Zwischen den Parteien ist
streitig, ob der Vermieter auf Grund dieser Regelung zur Abrechnung der Betriebskosten
berechtigt ist. Nach dem Transparenzgebot in § 307 BGB müssen Formularvereinba-
rungen über die Umlage von Betriebskosten klar und verständlich sein. Insoweit genügt
es, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen
hat. Die Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder eine ausdrückliche Bezugnahme auf
§ 556 Abs.1 BGB bzw die Betriebskostenverordnung ist nicht erforderlich. Streitig ist
jedoch, ob es genügt, wenn in der Umlagevereinbarung Begriffe der Umgangssprache
wie „Nebenkosten“, „Hausabgaben“, „Hausgebühren“, „Grundbesitzabgaben“ etc. ver-
wendet werden, weil diese Begriffe keinen klaren Inhalt haben. Das Gericht bejaht dies.
FAZIT:
Die Ansicht des Gerichts beruht auf der Erwägung, dass der Begriff der „Neben-
kosten“ im allgemeinen Sprachgebrauch synonym für „Betriebskosten“ verwendet wird.
Aktuelle Urteile
«
UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN
Ist der Begriff „Nebenkosten“
schädlich?
Eine Formularvereinbarung, wonach
der Mieter „alle umlagefähigen
Nebenkosten“ zu tragen hat, ist
wirksam. Der Vermieter erfüllt die aus
der Umlagevereinbarung folgende
Pflicht mit der Vorlage einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung.
OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2018 -
2 U 142/17
FAKTEN:
A ist Gesellschafter, BGeschäftsführer der XY-GmbH. In demMietvertrag über
Gaststättenräume ist die Mietpartei wie folgt bezeichnet: „A Prokurist und Gesellschaf-
ter der XY-GmbH. B Geschäftsführer der XY-GmbH, beide nachfolgend Mieter.“ Der
Mietvertrag ist von A und B – ohne weiteren Zusatz – unterzeichnet. Neben den Unter-
schriften befindet sich der Firmenstempel der GmbH. Es ist streitig, ob der Mietvertrag
mit A und B oder mit der XY-GmbH zustande gekommen ist. Ist auf Grund unklarer
BezeichnungMieter oder Vermieter zweifelhaft, so ist der Vertragspartner durch Ausle-
gung zu ermitteln. Vorrangig sind dabei die Angaben im „Vertragsrubrum“. Das Gericht
kommt auf Grund des Wortlauts des Vertrags zum Ergebnis, dass A und B persönlich
Mieter werden sollten. Der Hinweis auf ihre Stellung als Prokurist und Gesellschafter
bzw. Geschäftsführer der XY-GmbH sei nur dahin zu verstehen, dass die Räume für die
GmbH genutzt werden sollten.
FAZIT:
Der den Unterschriften beigefügte Stempelaufdruck spielt, so das Gericht, keine
Rolle. Hierin liege lediglich einHinweis auf denNutzer der angemietetenGewerberäume.
VERTRAGSABSCHLUSS
Zweifel über
die Vertragspartei
Ist auf Grund einer unklaren Bezeich-
nung der Vertragspartei in einem
schriftlichen Mietvertrag die Person
des Mieters oder Vermieters zweifel-
haft, so ist der Vertragspartner durch
Auslegung zu ermitteln. Vorrangig
sind dabei die Angaben im „Vertrags-
rubrum“.
KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17
FAKTEN:
In einemMietvertrag waren die einzelnen zurMietsache gehörenden Räumlich-
keiten und Freiflächen zwar bezeichnet. Das Mietverhältnis solle „mit der Übergabe der
Mieträume“ beginnen. Fraglich war, ob dies ausreichte, um die gesetzliche Schriftform
(§ 550 BGB) zu wahren. Das Gericht bejahte dies. Es reiche, wenn sich die wesentlichen
Vertragsbedingungen aus dem Vertrag ergeben. Hierzu zähle der räumliche Umfang
des Mietgegenstands. Befinden sich zwischen einzelnen Räumen Verbindungsflächen,
gehörten sie zumMietgegenstand, ohne dass dies ausdrücklich bezeichnet werdenmüs-
se. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren die Schriftform, wenn sich Beginn und
Ende der Mietzeit bei Vertragsschluss hinreichend bestimmt aus dem Vertrag ergeben.
Hierzu reicht es aus, wenn sich aus demVertrag ergibt, dass das Mietverhältnis „mit der
Übergabe der Mieträume“ beginnen soll.
FAZIT:
Gleiches gilt im Übrigen für Infrastruktureinrichtungen, die nicht zum vermie-
teten Bereich zählen, aber notwendig sind, damit derMieter einen Zugang zumangemie-
teten Mietobjekt hat (etwa der Fahrstuhl oder der Eingangsbereich eines Mietshauses).
FLÄCHENBEZEICHNUNGEN
IM MIETVERTRAG
Anforderungen an die
gesetzliche Schriftform
Die gesetzliche Schriftform des § 550
BGB ist gewahrt, wenn sich die we-
sentlichen Vertragsbedingungen aus
der Vertragsurkunde ergeben.
OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019 -
5 U 1894/18
