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VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht & Co.
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
entzogen wird“, stand im Raum. Grund-
sätzlichgilt jedoch, dass dasVerwendungs-
und Ertragsrisiko in denRisikobereich des
Mieters fällt. Mit Änderungen in der Ver-
kehrsführung muss er rechnen. Anders
ist es, wenn durch eine Straßensperre die
sinnvolle Nutzung der Mietsache wesent-
lich beeinträchtigt wird. Dies bejahte das
Gericht im dem Fall. Nach dessen An-
sicht war die Behinderung des Gaststät-
tenbetriebs durch die teilweise Sperrung
der Straße aber nicht so erheblich, dass
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nicht mehr zumutbar gewesen wäre. Zu
berücksichtigen sei unter anderem, dass
die Sperrung nur vorübergehender Natur
war und dass den Vermieter an der Sper-
FAKTEN:
ZwischendenParteien besteht ein
befristeter Mietvertrag über ein Gasthaus.
ImVerlauf der Mietzeit schlossen die Par-
teien zwei Nachtragsvereinbarungen. Das
Gasthaus liegt in einem Erholungsgebiet;
die Zufahrt erfolgt über eine Landstraße,
die jedoch befristet gesperrt wurde. Das
Gasthaus war nur noch über einen erheb-
lichen Umweg zu erreichen. Der Mieter
stellte Gaststättenbetrieb und Mietzah-
lungen ein. Er kündigte fristlos, hilfsweise
ordentlich. Der Vermieter klagte dagegen.
Das Gericht gab dem Mieter teilweise
Recht. Eine fristlose Kündigung gemäß
§ 543 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter
kündigen kann, wenn ihm „der vertrags-
gemäße Gebrauch der Mietsache... wieder
Urteil des Monats:
Straßensperre als Mangel der Mietsache
Die zeitweise Sperrung einer Landstraße, die durch ein Ausflugsgebiet führt und an der eine vermietete Gaststätte liegt,
kann einen Mietmangel darstellen, wenn die Attraktivität des Mietobjekts gerade auf seiner besonderen Lage in diesem
Ausflugsgebiet beruht und diese daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen anzusehen ist.
OLG Frankfurt, Urteil v. 5.7.2017, 2 U 152/16
FAKTEN:
Der Eigentümer vermietet eine Wohnung unter Verstoß gegen das Verbot der
Zweckentfremdung an wechselnde Touristen. Für den Fall, dass die Anordnung auf
Unterlassung nicht erfüllt werde, hat die Behörde ein Zwangsgeld angedroht. Der Be-
scheid ist bestandskräftig. Das Zwangsgeld konnte nicht beigetriebenwerden. Daraufhin
ordnete das Verwaltungsgericht München Ersatzzwangshaft an. Die Beschwerde gegen
diese Maßnahme blieb erfolglos. Kann das Zwangsgeld nicht beigetrieben werden – wie
hier wegen Insolvenz –, kann das Verwaltungsgericht Ersatzzwangshaft anordnen. Dies
gilt jedenfalls dann, wenn unmittelbarer Zwang ausscheidet. Das war vorliegend der
Fall. Die Ersatzzwangshaft beträgt höchstens zwei Wochen (Art. 33 Abs. 2 BayVwZVG).
FAZIT:
Die Anwendung von Ersatzzwangshaft ist einzustellen, wenn der Vollstreckungs-
schuldner der angeordneten Verpflichtung nachkommt oder das Zwangsgeld entrichtet.
Begleicht der Pflichtige unter demDruck der drohenden Ersatzzwangshaft, aus welcher
Geldquelle auch immer, die Zwangsgeldforderung, so hindert dies den Beginn oder die
Fortsetzung der Ersatzzwangshaft.
ZWANGSGELD UND ZWANGSHAFT
Zwangsmittel bei Zweckent-
fremdung von Wohnraum
Kann ein zur Durchsetzung des Verbots
der Zweckentfremdung festgesetztes
Zwangsgeld nicht beigetrieben wer-
den, so kann das Verwaltungsgericht
Ersatzzwangshaft anordnen. Diese
ist einzustellen, wenn der Vollstre-
ckungsschuldner der angeordneten
Verpflichtung nachkommt oder das
Zwangsgeld entrichtet.
BayVGH, Beschluss v. 29.8.2017, 12 C 17.1544
rung kein Verschulden traf. Auch sei zu
berücksichtigen, dass der Mieter während
der Dauer der Sperrungen jeweils nur eine
geminderte Miete schuldete.
FAZIT:
Obwohl ein befristetes Mietver-
hältnis grundsätzlich nicht im Wege der
ordentlichen Kündigung beendet werden
kann, war hier eine ordentliche Kün-
digung möglich. Dies deshalb, weil die
Schriftform nicht beachtet wurde – die
zweite Nachtragsvereinbarung hätte auch
Bezug nehmenmüssen auf die erste Nach-
tragsvereinbarung, was jedoch übersehen
wurde. So galt der Vertrag als für unbe-
stimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ein
solcher Vertrag ist kündbar.
