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6.2017
nische Veränderungen allein sind jeden-
falls nicht ausreichend. Wie flexibel, wie
wandelbar sind die einzelnen Immobilien
wirklich? Und welche Repositionierungs-
maßnahmen lassen sich realisieren? Auch
in diesen Fragen zahlt sich letztlich die lo-
kale Kompetenz des zuständigen externen
AssetManagers aus, der Umsatzpotenziale
undVeränderungen in derWettbewerber-
struktur vor Ort dank langjähriger Erfah-
rung gut abschätzen und darauf basierend
eine erfolgversprechende Strategie konzi-
pieren kann.
Markt sind auch die Anforderungen an
das Management der Immobilien gestie-
gen. Entscheidend ist nicht nur eine gute
Marktkenntnis, sondern auch eine tiefge-
hende lokale Kompetenz. Diesbezüglich
ist ein unabhängiger externer Partner,
der sich vor Ort auskennt, im Vergleich
zu zentralisiert arbeitenden Inhouse-Ab-
teilungen klar imVorteil. Gerademit Blick
auf gezielte Maßnahmen zur Wertsteige-
rung einzelner Immobilien – beispielswei-
se im Rahmen eines Refurbishments – ist
es entscheidend, dass der Asset Manager
die jeweiligen standortrelevanten Wett-
bewerbsstrukturen gut kennt, auf ein
umfangreiches Mieternetzwerk zurück-
greifen kann und persönliche Kontakte
zur lokalen Politik pflegt. Das kommt ihm
auch bei der Konzeption regional ausdiffe-
renzierter Anlagestrategien zugute.
Besonders deutsche Anleger wagen
sich zunehmend in Randlagen und inves
tieren heute auch in Objekte, die früher
aufgrund ihrer Objektqualität oder eben
ihrer Lage nicht in Frage gekommen wä-
ren. So wurde im ersten Quartal 2017 weit
mehr als die Hälfte des Transaktionsvolu-
mens (laut Colliers rund 80 Prozent) au-
ßerhalb der Top-7-Städte umgeschlagen.
Eigentlich kein Wunder: Deutschland
weist nebenMetropolen wie Berlin, Ham-
burg oder Frankfurt eben auch zahlreiche
konsumstarke Regionalzentren auf. Spe-
ziell in den Mittelstädten schlummert aus
Anlegersicht noch Potenzial.
Derzeit boomen vor allem Fach-
marktzentren: Savills zufolge haben sich
die Investitionen in diesem Segment im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum im ers
ten Quartal 2017 nahezu verdreifacht. Im
Gegensatz zu klassischen Shopping-Cen-
tern lassen sich mit dieser Objektart der-
zeit auch noch bessere Renditeaussichten
erzielen. Weil viele Fachmarktzentren in
die Jahre gekommen sind und nicht mehr
den Anforderungen der Mieter und Kon-
sumenten entsprechen, ist im Zuge einer
Modernisierung die Repositionierung
dieser Immobilien als hybride Mall mitt-
lerweile ein populärer Ansatz.
KREATIVITÄT IST GEFRAGT
Hinzu kommt:
Konsumenten geben sich mit einer be-
schränkten Angebotsauswahl vor Ort
nicht mehr zufrieden. Laut demZukunfts-
institut in Frankfurt legen sie einen „Criti-
cal Lifestyle“ an den Tag: Sie verlangen ein
umfangreiches Angebot und fordern zu-
gleich eine lokale Verankerung und Kun-
dennähe ein. Eigenschaften, die hybride
Malls als Mix aus einem auf ein anspre-
chendes Einkaufserlebnis ausgerichteten
Shopping-Center und einem mit perio-
dischem Grundangebot ausgestatteten
Fachmarktzentrum vereinen.
Ein Patentrezept für erfolgreicheWei-
terentwicklungen gibt es letztlich nicht. Si-
cher ist aber: Um auch unter schwierigen
Marktbedingungen langfristig den Wert
einer Immobilie zu steigern, ist Kreativi-
tät gefragt. Der richtige Branchen- und
Mietermix ist entscheidend. Er muss zum
Standort passen. Äußerliche, architekto-
SUMMARY
»
Einzelhandelsimmobilien
wurden in Deutschland allein im ersten Quartal 2017 für rund 2,8 Milliarden Euro gehandelt, die Asset-
klasse erweist sich weiterhin als sehr krisensicher.
»
Das Problem:
Die steigende Zahl der Interessenten gepaart mit einem überschaubaren Angebot
führt zu einer limitierten Produktverfügbarkeit.
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Auf der Suche nach dem bestmöglichen Investment
sind Anleger deshalb mehr denn je auf das
Know-how von Asset Managern angewiesen. Entscheidend ist nicht nur eine gute Marktkenntnis, sondern auch eine tiefgehende lokale Kompetenz.
Foto: T.W. van Urk/shutterstock.com
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Oliver Herrmann, Hamburg
Das Problem im Retailmarkt:
Das Angebot an attraktiven
Bestandsimmobilien ist sehr
überschaubar, die Nachfrage
jedoch groß.
