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0.2017
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
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FAKTEN:
Die Vermieterin hat den Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete gebeten. Der Mieter hat erklärt, er bezweifle die Angaben
der Vermieterin zurWohnfläche. Ein Beweisangebot unterbreitete die Vermieterin nicht.
Die Instanzgerichte haben die Mieterhöhungsklage abgewiesen: Die Vermieterin habe
keinen Beweis für die Berechnung der Wohnfläche angeboten.
Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg: Der Vermieter hat die Darlegungslast hin-
sichtlich der Fläche. Insoweit genügt es, wenn er konkrete Zahlen benennt. Der Mieter
muss die Angaben des Vermieters substantiiert bestreiten. Eine Erklärung mit Nicht-
wissen genügt nicht. Dies gilt auch dann, wenn die Ermittlung der Wohnfläche wegen
vorhandener Dachschrägen oder anderer Besonderheiten schwierig ist. Vom Mieter
können zwar nur solche Angaben verlangt werden, die ihm „möglich und zumutbar“
sind. Der BGH führt aus, dass die in anderem Zusammenhang aufgestellten Grundsät-
ze auch für die Beweislast im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens gelten. Da die
Instanzgerichte dies verkannt haben, hat der BGH die klageabweisende Entscheidung
aufgehoben und das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
FAZIT:
DemMieter ist es aber möglich, die Wohnung auszumessen. Die Kenntnis spezi-
eller Berechnungsmethoden könne nicht verlangt werden. Es genügt, wenn der Mieter
den Angaben des Vermieters „das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Mög-
lichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält“. Ist dies geschehen, muss der Vermieter
die Richtigkeit seiner Angaben beweisen.
WOHNFLÄCHE
Beweislast im
Mieterhöhungsverfahren
Ein einfaches Bestreiten der vom
Vermieter vorgetragenen Wohnflä-
che der gemieteten Wohnung ohne
eigene positive Angaben genügt im
Miet
erhöhungsverfahren nicht den
Anforderungen an ein substantiiertes
Bestreiten des Mieters.
BGH, Urteil v. 31.05.2017, VIII ZR 181/16
„HAUSTÜRGESCHÄFT“
Widerruf einer Modernisie-
rungsvereinbarung
Dem Mieter steht bei außerhalb von
Geschäftsräumen geschlossenen
Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Wird
die zwischen ihm und dem Vermieter
in einer Haustürsituation geschlossene
Modernisierungsvereinbarung vom
Mieter wirksam widerrufen, schuldet er
nicht allein schon wegen der durch die
Modernisierungsmaßnahme einge-
tretenen Steigerung des bisherigen
Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt
einer nunmehr höheren Miete. Dazu
bedarf es vielmehr einer – lediglich für
die Zukunft wirkenden – Nachholung
des gesetzlichen Verfahrens zur Miet
erhöhung bei Modernisierung.
BGH, Urteil v. 17.05.2017, VIII ZR 29/16
IMMOBILIEN-LEASINGVERTRÄGE
Schriftform erforderlich?
Für das Immobilienleasing ist typisch,
dass der Mietgegenstand noch nicht
vorhanden ist, sondern vom Leasing-
geber beschafft und finanziert wird.
Der Leasingnehmer ist zur Unterhal-
tung der Immobilie verpflichtet. We-
gen dieser Besonderheiten vertritt das
Kammergericht die Ansicht, dass die
Regelungen der §§ 550, 578 BGB auf
Immobilien-Leasingverträge nicht ent-
sprechend anwendbar sind. Insbeson-
dere ist das Kündigungsrecht wegen
eines Formmangels mit der Natur des
Leasingvertrags, der eine Finanzie-
rungsfunktion für den Leasingnehmer
erfüllt, nicht vereinbar.
KG Berlin, Urteil v. 24.11.2016, 8 U 70/15
FRÜHERE NUTZUNG DES MIETOBJEKTS
Aufklärungspflichten des
Vermieters
Der Vermieter ist nicht verpflichtet,
den Mieter von sich aus darüber auf-
zuklären, dass in dem gemieteten Ob-
jekt in früherer Zeit ein Bordell betrie-
ben wurde. Ausnahmsweise besteht
eine vorvertragliche Aufklärungs-
pflicht hinsichtlich der Umstände und
Rechtsverhältnisse, die von besonde-
rer Bedeutung für den Entschluss der
anderen Vertragspartei sind und deren
Mitteilung nach Treu und Glauben
erwartet werden kann. Dies ist eine
Frage des Einzelfalls. Eine arglistige
Täuschung durch unterlassene Aufklä-
rung kann im vorliegenden Fall nicht
angenommen werden.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 07.10.2016, 7 U 143/15
