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4.2015
Foto: Deutscher Verband
Kommunale Baulandstrategien
auf dem Prüfstand
I
n vielen städtischen Ballungsräumen ist durch anhaltenden Bevölkerungszuzug die
Nachfrage nach Wohnungen größer als das Angebot: Mieten und Immobilienpreise
steigen. So erwartet Köln in den nächsten zehn Jahren rund 50.000 neue Einwohner.
Die Engpässe auf denWohnungsmärkten führen auch zu der Frage, wie das Baulandange-
bot ausgeweitet und vorhandenes Baulandmobilisiert werden kann. Denn dies ist neben
den Baukosten eine wichtige Stellschraube für bezahlbarenWohnraum. Normalerweise
macht das Bauland maximal ein Fünftel der Gesamtkosten für den Wohnungsneubau
aus – in den Hochpreisregionen ist dieser Anteil mittlerweile auf mehr als das Doppelte
gestiegen. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit einer aktiven Liegenschaftspolitik.
Aktive kommunale Liegenschaftspolitik notwendig
Um bezahlbare Wohnungen
zu schaffen und die städtebauliche Qualität zu sichern, sind kommunale Baulandstra-
tegien notwendig. Das seit Anfang der 1990er Jahre bestehende Instrumentarium des
Städtebaurechts reicht dafür grundsätzlich aus. Angesichts der seit damals permanent
rückläufigen Bautätigkeit war eine Anwendung bislang weitgehend entbehrlich. Das
ist inzwischen vielerorts anders: Die Instrumente müssen gebündelt und transparente,
effiziente Strukturen innerhalb der Verwaltungen verankert werden. Dazu legen immer
mehr Städte in kommunalen Baulandbeschlüssen ihre Strategie fest.
Bei der Schaffung von Bauland lassen sich in der Praxis zwei Grundrichtungen
ausmachen: Zum einen stellen die Kommunen mehr Boden zur Verfügung; das ver-
größerte Angebot dämpft die Preise. Dies kann über die klassische Angebotsplanung
und alle anderen Baulandmodelle für neue Flächen geschehen, aber auch über Brach-
flächenreaktivierung und Nachverdichtung. Zum anderen verfolgen die Kommunen
sozialpolitische Ziele: Wird für private Grundstücke neues Baurecht geschaffen, garan-
tieren städtebauliche Verträge, dass bestimmte Flächenanteile der Eigentumsbildung
von Schwellenhaushalten oder preisgünstigenMiet- bzw. Sozialwohnungen vorbehalten
sind. Weitere strategische Elemente sind eine langfristige Bodenvorratspolitik sowie
der Zwischenerwerb der Kommune. Diese kann dann als Grundstückseigentümerin
über Konzeptvergaben stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Ziele umsetzen.
Bei beiden Richtungen ist es wichtig, auch die Perspektiven von Investoren, Bauträgern,
Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümern zu berücksichtigen.
Beitrag des Bundes und der Länder
Baulandpolitik wird meist in Kommunen ge-
macht. Auch Bund und Länder leisten einen wichtigen Beitrag, indem sie etwa ihre
Liegenschaften für bezahlbarenWohnraum einsetzen. Mit planerischen, umweltschutz-
rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen kann Bundes- und Landespolitik die
Schaffung von mehr Bauland aber auch behindern. So schränkt z. B. die Konzentration
auf die Innenentwicklung die mancherorts notwendige Entwicklung vonWohnbauland
im Außenbereich ein. Die Auswirkungen der bundes- und landesrechtlichen Vorgaben
auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sollten so kritisch überprüft werden.
Dieser Aufgabe widmet sich seit Anfang 2015 die Arbeitsgruppe „Aktive Liegen-
schaftspolitik“, die der Bund im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und
Bauen gegründet hat. Der Deutsche Verband unterstützt das Bundesumweltministerium
aktiv bei der Steuerung der AG. Diese wird sichmit kommunalen Baulandinstrumenten
befassen und die Anwendung in der Praxis kritisch beleuchten.
Dr. Josef Meyer ist Vizepräsident des
Deutschen Verbandes für Wohnungswesen,
Städtebau und Raumordnung e.V.
Eine Arbeitsgruppe identi-
fiziert Wege und Beispiele
zur Schaffung von günsti-
gem Wohnungsneubau.
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Dr. Josef Meyer
