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5.2015
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
In einemMietvertrag über Gewerberäume zumBetrieb einer Praxis für Physio-
therapie ist die Fläche mit „ca. 191 Quadratmetern“ angegeben. Ein Teil der Mietfläche
befindet sich im Dachgeschoss. Die Raumhöhe beträgt dort zum Teil weniger als 1,00
Meter. Berechnet man die Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), so
ist ein Teil der Grundfläche nicht zu berücksichtigen. Bei dieser Berechnungsmethode
beträgt die Abweichung gegenüber der Vertragsfläche mehr als 10 Prozent. Der Mieter
hat sich die Berechnung nach der WoflV zueigen gemacht und die Miete entsprechend
gemindert. Nach Ansicht des Gerichts sind die Voraussetzungen der Minderung nicht
gegeben: Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH bei der Miete von Wohn- oder
Gewerberäumen ein Mangel anzunehmen, wenn die Wohn- oder Nutzfläche um mehr
als 10 Prozent unter der imMietvertrag angegebenen Fläche liegt. Bei dieser Rechtslage
kommt es maßgeblich darauf an, nach welcher Berechnungsmethode die Nutzfläche zu
ermitteln ist, wenn der Mietvertrag hierüber – wie vorliegend – keine Vorgabe enthält.
Das Gericht führt aus, dass die WoflV nur für die Wohnraummiete gilt.
Fazit:
Gesetzliche Vorgaben für die Berechnung der Nutzfläche bei der Gewerbemiete
bestehen nicht. Das Gericht leitet hieraus ab, dass der Vermieter – mangels anderer
Vereinbarung im Mietvertrag – eine beliebige zulässige Methode wählen kann. Hierzu
zählt auch die Flächenberechnung nach der DIN 277. Danach ist eine Diffenzierung
nach der Raumhöhe nicht vorgesehen. Der Vermieter kann sich deshalb darauf berufen,
dass bei der Nutzfläche die gesamte Grundfläche zu berücksichtigen ist. Damit muss
sich der Mieter abfinden.
Gewerbemiete
Abweichung der Nutzfläche
von der Vertragsfläche
Bei der Miete von Gewerberäumen ist
ein Mangel anzunehmen, wenn die
Wohn- oder Nutzfläche um mehr als
10 Prozent unter der im Mietvertrag
angegebenen Fläche liegt. Mangels
anderer Vereinbarung im Mietvertrag
kann der Vermieter eine beliebige
zulässige Methode der Flächenbe
rechnung wählen. Hierzu zählt auch
die Berechnung nach der DIN 277.
Danach ist eine Differenzierung nach
der Raumhöhe nicht vorgesehen. Der
Vermieter kann sich deshalb darauf
berufen, dass bei der Nutzfläche die
gesamte Grundfläche zu berücksichti
gen ist.
OLG Brandenburg, Urteil v. 06.01.2015, 6 U 134/13
Scheidungsfolgen
Zuteilung der Ehewohnung an
einen Partner
Der Ehemann ist aus der Mietwohnung
ausgezogen und will erreichen, dass
das Mietverhältnis mit der Ehefrau als
alleiniger Mieterin fortgesetzt wird.
Damit ist der Vermieter nicht einver
standen. Der Ehemann hat deshalb
seine Frau zur Mitwirkung an einer
Umgestaltung des Mietverhältnisses
aufgefordert. Die ist dazu nicht bereit.
Dem Ehemann steht zwar ein An
spruch gegen die Ehefrau auf Mitwir
kung an der Abgabe einer gemein
samen Erklärung zu. Allerdings fehlt
ihm vor Abschluss des Scheidungsver
fahrens dazu das Rechtsschutzbedürf
nis.
OLG Hamm, Beschluss v. 03.09.2014, WF 170/14
Verjährungsfrist Gewerbemiete
Nachberechnung von
Betriebskosten
Für Forderungen aus einer Nachbe
rechnung von Betriebskosten beginnt
die Verjährung mit dem Schluss des
Jahres, in dem die korrigierte Abrech
nung dem Mieter zugeht. Dies gilt
jedenfalls dann, wenn der Vermieter
ohne sein Verschulden nur vorläu
fig abrechnen konnte. Hier beginnt
die Verjährung mit dem Zugang der
korrigierten Abrechnung beim Mieter.
Wenn der Mieter die sich aus den
Ursprungsabrechnungen ergebenden
Nachforderungen vorbehaltlos zahlt,
folgt durch die Entgegennahme der
Zahlung kein Schuldanerkenntnis, das
einer Nachberechnung entgegensteht.
OLG Celle, Beschluss v. 17.11.2014, 2 U 133/14
Konkurrenzschutz
Vermietung von
Gaststätten-Räumen
Zwischen dem Inhaber eines Su
permarkts als Vermieter und einem
Gastwirt als Mieter besteht ein Miet
vertrag über eine Fläche zum Betrieb
eines Restaurants. Konkurrenz- und
Sortimentsschutz für den Mieter ist
vertraglich ausgeschlossen. Der Inha
ber des Supermarkts hat in der Nähe
einen Imbissstand eingerichtet. Der
Mieter klagt dagegen. Mit Erfolg: Ein
vertraglicher Ausschluss von Konkur
renzschutz kann bei der Gaststätten
miete rechtswidrig sein, wenn eine
Sortimentsbindung besteht und der
Mieter vertraglich zu einer ruinösen
Preiskalkulation gezwungen ist.
OLG Brandenburg, Urteil v. 25.11.2014, 6 U 117/13
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