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12|2017
ENERGIE UND TECHNIK
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Den Wohnkostentreibern auf der Spur
Normalerweise hat ein Gebäude mit Aufzug höhere Betriebskosten als
eines ohne. Eine neue Heizungsanlage verursacht weniger Kosten als eine
alte und die eigenen Hauswarte haben andere Kosten als externe Dienst-
leistungsfirmen. Für manche unterschiedlichen Kosten und Kostenhöhen
gibt es einfache Erklärungen, bei einigen ist es schwieriger und bei ande-
ren ist es richtig kompliziert. Vieles hängt mit vielem zusammen. Dann
nämlich, wenn verschiedene, manchmal sogar gegenläufige Einflüsse
auf die Kostenhöhe wirken. So haben z.B. energetisch voll modernisierte
Gebäude deutlich geringere Heizungskosten, im Gegenzug aber wesent-
lich höhere Grundsteuern als zuvor. Weitere Beispiele sind die Qualität
der Gartenpflege, die Optimierung der Müllentsorgung, der Gebäudetyp,
der Umfang der Versicherungsleistungen oder die Größe der Wohnanlage.
Querbeziehungen zur Instandhaltung oder auch zur Kaltmiete sind hier
interessant. Daher halten Fachleute es für wichtig, möglichst viele dieser
Einflüsse systematisch zu analysieren, um sie für die Beurteilung von
Wohnkosten, nicht nur Betriebskosten, nutzen zu können.
In den regionalen Arbeitskreisen des „BetriebskostenNetzwerks“
rden diese Faktoren derzeit zusammengetragen
und in ein Wohnkostenmonitor genanntes Auswertungstool eingebracht.
Zusammen mit den Daten aus dem Betriebskosten-Benchmarking können
daraus wertvolle Ansätze für Management-Entscheidungen über Opti-
mierung, Preisbildung, Vorauszahlungen, Kosten des Leerstandsrisikos
etc. abgeleitet werden. In dem Beispiel (siehe Grafik) werden mit einer
Szenario-Technik mehrere variabel auswählbare Einflussfaktoren den
mittleren Betriebskosten gegenübergestellt. Daraus kann dann abgelesen
werden, wie stark sich eine Eigenschaft, eine Vertragsvariante oder eine
Veränderung kostensenkend oder -erhöhend gegenüber dem allgemeinen
Mittel auswirkt.
Eine genauere Betrachtung des Aufzugs hat gezeigt, dass es eine direkte
Beziehung zur Höhe der Kaltmiete und auch zum Instandhaltungsauf-
wand gibt, denn der Aufzug ist mietspiegelrelevant und erzeugt höhere
Instandhaltungskosten. Für selbstnutzende WEG-Eigentümer ist letzteres
hinsichtlich ihrer Wohnkosten von Bedeutung. Auch Zu- oder Abschläge
in energetischen Mietspiegeln sind Beispiele dafür, dass betriebskosten-
relevante Faktoren sich auch auf die Kaltmiete auswirken (können). Für
den Wohnkostenmonitor werden damit wertvolle Daten und verständliche
Auswertungsmöglichkeiten erzeugt, die die Zusammenhänge in der kom-
plexen Materie der Kosten des Wohnens verständlicher machen können.
Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Betriebskosten
aktuell
Dezember 2017
Betriebskosten aktuell online
Sämtliche seit 2004 erschienenen Ausgaben
„Betriebskosten aktuell“ stehen unter
als Download zur Verfügung.
Stadt/Ort
Datenquelle
Szenario
Szenario
Berlin
Benchmarking
Neubau
Problem-Mieter
Kostenart
Startwerte
Einflussfaktor 1 Einflussfaktor 2 Auswirkung
Abweichung
Grundsteuer
0,29
2,4
1
0,696
240%
Wasser / Abwasser
0,49
1
1,1
0,539
110%
Müll
0,16
1
1,2
0,192
120%
Wärme
0,96
0,75
1,3
1,008
105%
sonstige
0,02
1,5
1
0,030
150%
Reinigung
0,11
1
1,3
0,143
130%
Versicherung
0,12
1
2
0,240
200%
Hauswart
0,13
1,1
1,1
0,156
120%
Summe
2,28
3,004
132%
Monatl. Diff.
bei 80 m
2
57,92
Quelle: BekoNet
Mithilfe einer Szenario-Technik
können mehrere Einflussfaktoren
den mittleren Betriebskosten
gegenübergestellt werden
