MARKT UND MANAGEMENT
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6|2017
Risiko oder zusätzlicher Cashflow?
Stresstest für Kapitaldienst und Kapitaldienstfähigkeit
Der tatsächliche Kapitaldienst und der maximal tragbare Kapitaldienst sind zentrale Größen für die
Unternehmensplanung. Wie ist die langfristige Entwicklung bei Zinsänderungen, höherer Neuverschuldung
und unterschiedlichen Tilgungsquoten? Ein Recheninstrument macht nun die Auswirkungen über
zehn Jahre mit Hilfe einer graphischen Oberfläche sichtbar.
Nach wie vor bewegen sich die Zinsen auf einem
niedrigen Niveau. Betrachtet man die bestehenden
Verbindlichkeiten der Wohnungsunternehmen,
so gehen die Zinsaufwendungen sukzessive zu-
rück. Gleichzeitig nehmen Wohnungsunterneh-
men verstärkt Fremdkapital auf, um Neubau zu
schaffen oder ihren Bestand zu modernisieren.
Vor diesem Hintergrund stellt sich für die Unter-
nehmen die Frage, wohin sich ihr Kapitaldienst
in den kommenden Jahren entwickeln wird und
welchen Kapitaldienst bzw. Neuverschuldung sie
sich leisten können. Um dies prognostizieren zu
können, müssen eine Vielzahl von Variablen be-
rücksichtigt werden, die sich gegenseitig beein-
flussen: die Höhe bestehender Verbindlichkeiten,
abgeschlossene Zins- und Tilgungsquoten, die
Höhe der Neuverschuldung, die Ausgestaltung der
Anschlussfinanzierungen, das generelle Zinsni-
veau oder der Jahresüberschuss bzw. Cashflow
des Unternehmens.
Für die Beratungspraxis ist ein Recheninstrument
entwickelt worden, das sich auf den Kapitaldienst
und die Kapitaldienstfähigkeit fokussiert. Basis ist
das bestehende Darlehensportfolio und die Wirt-
schaftsplanung des Wohnungsunternehmens. Mit
dem Kunden werden Änderungen wesentlicher
Parameter wie Zins, Tilgung und Neukreditauf-
nahme durchgespielt und die Auswirkungen auf
den Kapitaldienst und die Kapitaldienstfähigkeit
für die kommenden Jahre visualisiert.
Auswirkungen veranschaulichen
Bei der Entwicklung wurde Wert darauf gelegt,
die verwendete Datenbasis möglichst schlank zu
halten und sich bei den Ergebnissen auf Kern-
aussagen zu konzentrieren. Im Vorfeld wird das
interaktive Instrument mit den Daten des Unter-
nehmens befüllt. Vor Ort werden die wesentlichen
Parameter dann je nach Strategie variiert. Umdie
Auswirkungen von Parameteränderungen sofort
erfassen zu können, ist eine graphische Darstel-
lung erforderlich. Nur durch eine Visualisierung
kann die Vielzahl von generierten Zahlen in einen
sinnvollen Zusammenhang gebracht werden und
Aussagen sowie Handlungsempfehlungen abge-
leitet werden.
ImErgebnis hat das Wohnungsunternehmen einen
Stresstest für den eigenen Kapitaldienst und das
Verbindlichkeitenportfolio. Die Ergebnisse können
zur Beantwortung von Fragen dienenwie: Welche
Tilgungshöhe kann sich das Wohnungsunterneh-
men bei Neuabschlüssen leisten? Bis zu welchem
Neukreditvolumen undwelchemZinsniveau kann
der zukünftige Kapitaldienst bedient werden? Mit
welchem zusätzlichen Cashflow resultierend aus
niedrigeren Anschlusszinsen kann gerechnet wer-
Stefanie Kubisch
Senior Consultant
Dr. Klein Firmenkunden AG
Lübeck
ABB. 1: ENTWICKLUNG BEI 20-JÄHRIGEN VOLLTILGERN FÜR ANSCHLUSSFINANZIERUNGEN UND NEUVERSCHULDUNG
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
100.000 T€
90.000 T€
80.000 T€
70.000 T€
60.000 T€
50.000 T€
40.000 T€
30.000 T€
20.000 T€
10.000 T€
0 T€
Zins
Kapitaldienstfähigkeit
Verbindlichkeiten
Tilgung
Verbindlichkeiten
2,3%
8,4%
7,8% 8,2% 8,5%
9,1%
9,6%
10,3%
10,9%
11,6%
12,3%
4,8%
2,1% 2,0%
5,2%
1,8%
5,1%
1,9%
5,2%
1,9%
5,4%
2,2%
5,3%
2,6%
5,3%
2,9%
5,3%
3,2%
5,6%
3,3%
6,1%
5,1%
13,2%
