MARKT UND MANAGEMENT
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2|2016
früherkennungssystems in Abhängigkeit von den
erreichten Werten Punkte eines Scoringmodells
von 1 bis 3 zugeordnet. Die in der Summe der
Scoringwerte erreichte Punktzahl ist dann Aus-
gangspunkt für die Beurteilung der wirtschaftli-
chen Lage des Wohnungsunternehmens.
Kennzahlen der Hausbewirtschaftung
Eine häufige Verwendung in der Beratung fin-
det ein flächenbezogenes Kennzahlensystemmit
einem visualisierten Stärken-Schwächen-Profil
zur Darstellung der Ertragslage der Hausbewirt-
schaftung.
Die Strukturkennzahlen zur Hausbewirtschaf-
tung geben Einblick in die Entstehung des
Hausbewirtschaftungsergebnisses. Ausgehend
von den Netto-Erträgen der Hausbewirtschaf-
tung wird unter Berücksichtigung der einzelnen
Aufwandsarten das wirtschaftliche Ergebnis der
Hausbewirtschaftung je m
2
Wohn-/Nutzfläche
abgeleitet und dargestellt. Durch Gegenüberstel-
lung der Zahlen des Betriebsvergleiches lassen
sich Besonderheiten, z. B. ein hohes Instand-
haltungsniveau oder aber eine niedrige Kapital-
kostenbelastung, plastisch darstellen. Mit Hilfe
einer solchen Kennzahlendarstellung können
auch wesentliche Zusammenhänge der Ertrags-
lage gegenüber dem Aufsichtsrat anschaulich
dargestellt werden (vgl. Abb. 6).
Fazit
Bereits die vorstehend erläuterten Beispiele
zeigen die vielfältigen Anwendungsmöglich-
keiten wohnungswirtschaftlicher Kennzahlen
auf. Weitergehende Anwendungsmöglichkeiten
liegen insbesondere in der zukunftsbezogenen
Verwendung von Kennzahlensystemen in der
Wirtschaftsplanung des Wohnungsunternehmens
oder aber in Kennzahlen zur Unternehmenswert-
bestimmung.
Für Beratungsangebote in diesemZusammenhang
stehen die Prüfungsverbände des GdW sowie de-
ren nahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesell-
schaften gern zur Verfügung.
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
Unternehmen
Grenzen
Wert Punkte
Leerstand (%)
1,10
3 5,00 7,50 12,50
Zinsdeckung (%)
12,89
2 10,00 20,00 30,00
Kapitaldienstdeckung (%)
32,64
2 30,00 40,00 50,00
Tilgungskraft (Faktor)
1,76
1 4,00 2,50 1,50
Mietenmultiplikator (Faktor)
4,49
3 6,00 9,00 12,00
bereinigte Eigenmittelquote (%)
69,17
3 30,00 20,00 12,00
Investitionen in den Bestand (€/m
2
) 31,63
3 25,00 20,00 15,00
Instandhaltungskosten (€/m
2
)
19,09
3 15,00 12,00 9,00
ABB. 5: SCORINGMODELL
Leerstandsquote
= Leerstand von Wohneinheiten am 31.12.
Anzahl der Wohneinheiten am 31.12.
(Berechnung ohne Berücksichtigung von Garagen und Stellplätzen)
Schwellenwert
> 10%
Zinsdeckung
= Fremdkapitalzinsen Hausbewirtschaftung
Jahressollmiete abzgl. Erlösschmälerungen
Schwellenwert
> 30%
Kapitaldienstdeckung
=
Planmäßiger Kapitaldienst der
Objektfinanzierungsmittel
Jahressollmiete abzgl. Erlösschmälerungen
Schwellenwert
> 50%
Tilgungskraft
=
Cashflow nach DVFA/SG
planmäßige Tilgung der
Objektfinanzierungsmittel
Schwellenwert
< 1,5
Eigenmittelquote
=
Eigenkapital am 31.12.
+ Rückstellungen für Bauinstandhaltung
+ Sonderposten für Investitionszulagen x 100
Bilanzsumme am 31.12.
Schwellenwert
< 20%
ABB. 3: KENNZAHLEN UND SCHWELLENWERTE
Mietenmultiplikator
=
Grundstücke Wohnbauten + Grundstücke mit
Geschäfts- u. a. Bauten
Jahressollmiete abzl. Erlösschmälerung
Schwellenwert
> 12
bereinigte
Eigenmittelquote =
Eigenmittel am 31.12. – Korrekturposten x 100
Bilanzsumme am 31.12. – Korrekturposten
Hinweis:
Vorzeichen des Korrekturpostens beachten
(negativer Korrekturposten = Addition)
Schwellenwert
< 20%
Ermittlung
Korrekturposten
=
(Grundstücke Wohnbauten + Grundstücke
Geschäfts- u. a. Bauten)
– (Jahressollmiete abzüglich Erlös
schmälerung) x 12
Investitionen
im Bestand je m
2
=
Instandhaltungskosten*)+ nachträgliche HK*)
m
2
WFL/NFL**)
Schwellenwert
< 20 €/m
2
Instandhaltungskosten
je m
2
=
Instandhaltungskosten insgesamt
+ Regiebetriebskosten
+ anteiliger Personal- und Sachaufwand
(betreffend Instandhaltung)
m
2
WFL/NFL**)
Schwellenwert
< 10 €/m
2
*) Bruttokosten vor Investitionszulagen und Zuschüssen
**) wenn Gewerbe von Bedeutung, dann differenzierte Beurteilung und keine Berücksichtigung von Garagen und Stellflächen
