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9|2016
wirtschaft entwickelt. Ziel dabei ist es, anhand von
insgesamt drei Modellen eine Entscheidungshilfe
zur Auswahl der besten Finanzierungsalternative
zu erhalten. Im Hinblick auf die Transparenz und
Einfachheit des Entscheidungsverfahrens wird
zwar nur die Finanzierungsseite berücksichtigt,
allerdings erfolgt die Berücksichtigung der un-
ternehmensindividuellen Ausgangssituation und
zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung über
den Einsatz eines Opportunitätszinses, sodass
vereinfacht alle Einflussfaktoren Berücksichti-
gung finden.
Der Betrachtungszeitraumder Analysen reicht bis
zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Die
Berücksichtigung des Zeitraums nach der Zins-
festschreibung erfolgt über eine integrierte Zins-
modellierung, die die Basis für die Berechnungen
der Zinsaufwendungen in allen drei Modellen
darstellt.
Dazu werden im Tool öffentlich verfügbare Kon-
ditionen für Pfandbriefe und Bundesanleihen mit
unterschiedlichen Restlaufzeiten genutzt; über
einen integrierten Link gelangt man auf die aktu-
ellen Zinsstrukturkurven auf der Internetseite der
Deutschen Bundesbank. Sowohl die aktuellen als
auch die Prolongationszinssätze werden im Tool
modelliert. Diese werden anhand der jeweils ak-
tuellen Zinsstrukturkurve inklusive Margen- und
Risikoaufschläge (Volatilität Zinsentwicklung)
individuell entwickelt.
Die Tabelle 1 veranschaulicht beispielhaft eine im
Hause der GEWOBA typischerweise auftretende
Entscheidungssituationmit unterschiedlichen Fi-
nanzierungsalternativen im Hinblick auf Laufzeit
(LZ) und Zinsbindung (ZB).
Um Darlehen mit unterschiedlichen Tilgungsra-
ten und damit einhergehenden Zinssätzen zu ver-
gleichen, wurden für unterschiedliche Laufzeiten
und Zinsbindungsfristen aus Vereinfachungs- und
Vergleichsgründen acht Finanzierungsvarianten
vordefiniert, die in der Wohnungswirtschaft üb-
licherweise Anwendung finden. Im Beispiel wer-
den drei Finanzierungsalternativen miteinander
verglichen.
Die Berechnung der anfänglichen Tilgungsanteile
bzw. der Annuitäten ergeben sich aus dem ban-
kenseitig angebotenen Zinssatz und der Laufzeit.
Für jede Finanzierungsvariante wird ein Zins- und
Tilgungsplan auf monatlicher Basis simuliert. Die
Höhe der Annuität richtet sich jeweils nach Zins-
satz und Laufzeit undwird zu den entsprechenden
Prolongationszeitpunkten auf Basis der prognos-
tizierten Finanzierungskonditionen angepasst, um
z. B. keine Laufzeitverlängerung zu erhalten.
Die drei Finanzierungsvarianten werden anhand
von drei verschiedenen Modellen verglichen, die
nachfolgend vorgestellt werden.
Modelle
Auf der Grundlage der simulierten Zins- und Til-
gungspläne werden in den insgesamt drei ver-
fügbaren Modellen verschiedene Komponenten
in unterschiedlicher Art und Weise verglichen.
Dabei greifen die Modelle auf Konditionen der
Kreditgeber oder auf die integrierte Zinsmodel-
lierung zurück.
Die aktuellen Zinssätze basieren i. d. R. auf der
Zinsstrukturkurve für Pfandbriefe, sofern keine
Kreditgeberangebote für jede Finanzierungsal-
ternative vorliegen. Der Zinssatz für zehn bzw.
15 Jahre Zinsbindung wird aus dem Wert für
Pfandbriefe mit einer Restlaufzeit von zehn
Annuität
Prolongation nach 10 Jahren
Prolongation nach 15 Jahren
Prolongation nach 20 Jahren
Ergebnisse
Zins Tilgungssatz Annuität
Zins Tilgungssatz Annuität
Zins Tilgungssatz Annuität
1.050.165,17 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00
-458.604,13
743.753,77 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 Keine Berechnung
565.377,49 3,6%
8,5% 637.217,02 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 -1.923.066,70
594.005,22 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 Keine Berechnung
398.900,31 3,9%
3,4% 513.727,31 0,0%
0,0%
0,00 5,8%
7,7% 555.302,63 Keine Berechnung
398.900,31 4,2%
3,3% 527.240,98 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 Keine Berechnung
446.499,22 0,0%
0,0%
0,00 0,0%
0,0%
0,00 5,8%
7,7% 531.052,64
-4.104.505,85
422.318,42 0,0%
0,0%
0,00 4,0%
5,0% 499.343,50 0,0%
0,0%
0,00 Keine Berechnung
-458.604,13
TABELLE 1: FINANZIERUNGSANGEBOTE FÜR DIE GEWOBA BREMEN
Darlehen
10.000.000 €
Vergleichbare Finanzierungsalternativen
Auszahlung
1.1.2017
LZ10 ZB10 LZ 20 ZB10-10 LZ 30 ZB 20-10
Betrachtungszeitraum
30 Jahre
Zinssatz
0,9%
1,2%
2,0%
Opportunitätszins als Eigenkapitalrendite
4,0%
Tilgungssatz
9,6%
4,5%
2,5%
Opportunitätszins als Fremdkapitalrendite
1,2%
Annuität p.a.
1.050.165 €
565.377 €
446.499 €
Quelle aller Grafiken: DOMUS Consult
