MARKT UND MANAGEMENT
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9|2016
Systematik zur Auswahl der optimalen Finanzierungsalternative
Wertorientierte Finanzierungssteuerung
in der Wohnungswirtschaft
Wohnungsunternehmen decken ihren Fremdkapitalbedarf überwiegend durch besicherte Bankdarlehen.
Vielfach fehlen ihnen zudem Standards für die Analyse und Auswahl von Finanzierungsalternativen.
Die Bremer GEWOBA und die Beratungsgesellschaft DOMUS Consult haben deshalb ein auf Excel
basierendes Tool zur wertorientierten Finanzierungssteuerung für die deutsche Wohnungswirtschaft
entwickelt. Eine Skizze.
Deutsche Wohnungsunternehmen strukturieren
ihr Fremdkapital traditionell fast ausschließlich
über besicherte bilaterale Bankkredite. Dabei
stellt der üblicherweise hohe Fremdkapitalan-
teil bei Investitionen im Kontext einer optimalen
Finanzierungsstruktur einen der wesentlichen
Werttreiber für die Profitabilität dieser Unter-
nehmen dar. Die systematische Auswahl und
Verfügbarkeit von Fremdmitteln, ob kurzfristig
als Überbrückungsfinanzierung oder langfristig
zur Finanzierung der Neubau- und Modernisie-
rungsvorhaben sowie des Immobilienerwerbs,
bildet damit das Rückgrat der deutschen Woh-
nungswirtschaft.
Vor diesem Hintergrund erscheint es erstaun-
lich, dass in vielen Fällen keine einheitlichen
und dokumentierten Standards im Analyse- und
Auswahlprozess von Finanzierungsalternativen
existieren. Die Entscheidungen erfolgen i. d. R.
über einen bloßen Konditionenvergleich einer
einzigen als „geeignet“ angesehenen Finan-
zierungsalternative von Laufzeit, Tilgung und
Zinsbindung.
Wie aber sollen Unternehmen sich entscheiden,
wenndieAlternativenlauten:Volltilger(9,6%)mit
zehn Jahren Laufzeit und einemZinssatz von 0,9%
versus 4,5% Tilgung mit 20 Jahren Laufzeit und
einem Zinssatz von 1,2% (siehe auch Tabelle 1)?
Manfred Sydow
GEWOBA Aktiengesellschaft
Wohnen und Bauen
Bremen
Christian Fuest
Kapitalmarktforschung
EBZ Business School – University
of Applied Sciences
Bochum
Franziska Tölle
Beraterin
DOMUS Consult Wirtschafts
beratungsgesellschaft mbH
Potsdam
TABELLE 2: ERGEBNISSE MODELL 1
Finanzierungs-
variante
Darlehensbetrag Laufzeit ZB Simulations-
zinssatz
Tilgungssatz
LZ10_ZB10
10.000.000,00 10
10 0,9%
9,6%
LZ15_ZB15
10.000.000,00 15
15 1,4%
6,0%
LZ20_ZB10-10
10.000.000,00 20
10 1,2%
4,5%
LZ20_ZB20
10.000.000,00 20
20 1,7%
4,2%
LZ30_ZB10-10-10 10.000.000,00 30
10 1,2%
2,8%
LZ30_ZB10-20
10.000.000,00 30
10 1,2%
2,8%
LZ30_ZB20-10
10.000.000,00 30
20 2,0%
2,5%
LZ30_ZB15-15
10.000.000,00 30
15 1,6%
2,6%
Nur die Schaffung der Vergleichbarkeit über
verschiedene Finanzierungsalternativen hinweg,
d. h. unterschiedliche Laufzeiten, Zinsbindungen
und Tilgungsmodalitäten, bildet die Basis, aus
einer großen Vielfalt von Angebotsvarianten die
betriebswirtschaftlich tatsächlich vorteilhaftes-
te Alternative auszuwählen.
Tool
Mit Blick auf die dargestellte Herausforderung ha-
ben die GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und
Bauen sowie die DOMUS Consult Wirtschaftsbe-
ratungsgesellschaft mbH in Gemeinschaft ein auf
Excel basierendes Tool zur wertorientierten Finan-
zierungssteuerung für die deutsche Wohnungs-
Die beste Finanzierungsvariante ist LZ10_ZB10
