MARKT UND MANAGEMENT
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nungsunternehmen besteht ein duales Geschäfts-
modell, wenn Vermögensgegenstände aus dem
Anlagevermögen sowohl vermietet als auch regel-
mäßig verkauft werden. Dannwerden zumVerkauf
bestimmte Gebäude oder Eigentumswohnungen
als Produkte klassifiziert. Ein Beispiel hierfür ist
der regelmäßige Verkauf von Eigentumswohnun-
gen im Rahmen des Geschäftsmodells. Der Erlös
aus demVerkauf einer Eigentumswohnung ist dann
unter den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von
Grundstücken, der Buchwertabgang als Aufwand
für Verkaufsgrundstücke zu erfassen.
Erstattungen von Mietern
Ein weiterer wichtiger Bereich der Erlöse bei
Wohnungsunternehmen sind die Erstattungen
von Mietern. Erstattungen von Mietern für selbst
verursachte Schäden, Schönheitsreparaturen und
Kosten für Miet- und Räumungsklagen sind wei-
terhin bei den sonstigen betrieblichen Erträgen zu
erfassen. In diesen Fällen fehlt es an einem Leis-
tungsaustausch zwischenWohnungsunternehmen
und Mieter. Dagegen sind Erstattungen der Mieter
für Sonderwünsche (z. B. besondere Küchen- oder
Badausstattungen) als Umsatzerlöse auszuweisen.
Hier findet ein Leistungsaustausch zwischenWoh-
nungsunternehmen und Mieter statt. Die Leistung
des Wohnungsunternehmens besteht in dem Ein-
bau einer besonderen Küche bzw. eines Bades und
der Mieter bezahlt als Gegenleistung die entspre-
chenden Kosten. Weitere Beispiele sind in der Ab-
bildung 2 auf der voranstehenden Seite dargestellt.
Konzernumlagen
Bei der Beurteilung von Erlösen, die im Rahmen
eines Mutter-Tochter-Verhältnisses oder im Kon-
zernbereich entstehen, ist entscheidend, dass ein
Leistungsaustausch stattfindet. Ist dies der Fall,
erfolgt der Ausweis der Erlöse unter den Um-
satzerlösen. Handelt es sich umEntgelt imZusam-
menhang mit der Eigenschaft als Gesellschafter,
ist der Ausweis unter den sonstigen betrieblichen
Erträgen vorzunehmen. Fraglich können in diesem
Bereich Umlagen für einen durch das Mutterun-
ternehmen (MU) beimTochterunternehmen (TU)
eingesetzten Geschäftsführer sein. Hierbei han-
delt es umeine Verknüpfung von einemLeistungs-
austausch mit den Interessen des Gesellschafters
(siehe Abbildung 3).
Folgewirkungen
Mit der Ausweitung der Umsatzerlöse können
ggf. die Schwellenwerte der Größenklassen nach
§§ 267 und 267a HGB überschritten werden. In
diesem Fall würde sich der Umfang der Angabe-
pflichten im Anhang unter Umständen erheblich
ausweiten.
Mit den Ausweisänderungen bei den Umsatz-
erlösen sind auch Ausstrahlungswirkungen auf
korrespondierende Posten verbunden. Verschie-
bungen von den sonstigen betrieblichen Erträgen
zu den Umsatzerlösen führen zu korrespondieren-
den Verschiebungen vomPosten sonstige Vermö-
gensgegenstände zum Posten Forderungen aus
anderen Lieferungen und Leistungen sowie von
den sonstigen Verbindlichkeiten zu Verbindlich-
keiten aus Lieferungen und Leistungen. In der
Gewinn- und Verlustrechnung wird es Verschie-
bungen zwischen den Posten sonstige betriebliche
Aufwendungen und Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen geben. Hieraus ergibt
sich gegebenenfalls die Notwendigkeit, den Kon-
tenrahmen entsprechend anzupassen.
Zu beachten sind ebenfalls Auswirkungen auf
umsatzbasierte Kennzahlen (wie z. B. Renditen)
und auf Verträge, bei denen die Umsatzerlöse
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
ABB. 3: KONZERNUMLAGEN (AUCH NUR
MUTTER-TOCHTER-VERHÄLTNIS)
Umsatzerlöse
sonstige betriebliche Erlöse
Leistungsaustausch
Entgelt in der Eigenschaft als
Gesellschafter
Beispiele
Beispiele
• Übernahme von Buchhaltungs
tätigkeiten
• allg. Managementumlagen für
Führungsaufgaben
• Beratungsleistungen
• (kein konkreter Leistungsaustausch)
• Mitarbeiterüberlassungen
• Haftungsvergütungen
• Nutzungsüberlassung
• (eher eine Art Finanzierungsleistung)
Graubereich:
Umlagen für vom MU beim TU eingesetzten Geschäftsführer
(Verknüpfung von Leistungsaustausch mit Interessen des Gesellschafters)
Quelle: GdW
Bemessungsgrundlage für vertragliche Verein-
barungen sind.
Bei der erstmaligen Anwendung der Neudefini-
tion der Umsatzerlöse im Jahresabschluss zum
31. Dezember 2016 ergeben sich Anforderungen
für entsprechende Angaben im Anhang. In einem
ersten Schritt ist zu untersuchen, ob die Umsatzer-
löse nach alter und neuer Definition wesentlich
voneinander abweichen. Liegt keine wesentliche
Abweichung vor, sind keine weiteren Angaben im
Anhang notwendig. Bei einer wesentlichen Abwei-
chungmuss imAnhang ein Hinweis auf die fehlen-
de Vergleichbarkeit der Umsatzerlöse gegenüber
dem Vorjahr erfolgen. Hierbei ist ein Hinweis auf
die erstmalige Anwendung des neuen Umsatz-
erlösbegriffs ausreichend. Zusätzlich ist jedoch
der Betrag der Umsatzerlöse anzugeben, der sich
für das Vorjahr bei Anwendung der Neudefinition
der Umsatzerlöse ergeben hätte.
Wohnungsunternehmen, die nicht die EK-02-
Abgeltungssteuer(§38Abs.5KStG)gezahlthaben,
sondern zur Weiteranwendung der alten Rechts-
lage des § 38 KStG (Herstellung der körperschaft-
steuerlichen Ausschüttungsbelastung bei Verwen-
dung von steuerlichemEigenkapital EK-02) optiert
haben, müssen unbedingt auf die Einhaltung der
Voraussetzungen des § 34Abs. 14 KStGhierzu ach-
ten. Eine der Voraussetzungen ist es, dass in jedem
Jahr die wohnungswirtschaftlichen Umsatzerlöse
überwiegenmüssen. Es ist also dafür Sorge zu tra-
gen, dass auch nach Neudefinition der Umsatzer-
löse nach BilRUG die wohnungswirtschaftlichen
Umsatzerlöse gem. § 34 Abs. 14 Satz 1 KStG (dazu
zählen i. d. R. nicht die Umsatzerlöse aus demVer-
kauf von Gebäuden des Anlagevermögens) mehr
als 50%der Gesamtumsatzerlöse betragen. Ist das
nicht der Fall, wird die Option zur Beibehaltung der
körperschaftsteuerlichen Ausschüttungsbelastung
hinfällig und die EK-02-Abgeltungsteuer müsste
gezahlt werden.
Fazit
Die Neuregelung der Definition der Umsatzerlöse
kann in Abhängigkeit vom jeweiligen Geschäfts-
modell zu erheblichen Ausweisänderungen bei
den Posten Umsatzerlöse und sonstige betrieb-
liche Erträge sowie den korrespondierenden
Bilanz- und GuV-Posten führen. Es empfiehlt
sich, den neuen Ausweis der Umsatzerlöse und
die damit verbundenen Folgewirkungen frühzeitig
mit demWirtschaftsprüfer abzustimmen. Hierfür
stehen selbstverständlich die Prüfungsverbände
imGdW sowie die nahestehendenWirtschaftsprü-
fungsgesellschaften zur Verfügung.
