NEUBAU UND SANIERUNG
18
9|2016
Gebäudeanalyse
Alles beginnt mit Wissen
Um Immobilienbestände zukunftsorientiert zu entwickeln, bedarf es zuverlässiger Informationen zu den
einzelnen Gebäuden. Im folgenden Beitrag geht es um Beispiele wohnungswirtschaftlicher Unternehmen in
Deutschland, die ein strategisches Bestandsmanagement einsetzen. Welche digitalen Werkzeuge dafür zur
Verfügung stehen, wird an den einzelnen Aufgaben erläutert.
Mit der Erfüllung gesetzlicher Vorgaben zur In-
standhaltung von Immobilien ist es längst nicht
getan, wenn Wohnungsunternehmen langfristig
wettbewerbsfähig bleibenwollen. Gesellschaftli-
che Veränderungen wie der demografische Wan-
del, die Digitalisierung oder die Energiewende
bringen neue Anforderungen mit sich, auf die im
Bestand reagiert werden muss. Dies ist jedoch
leichter gesagt als getan, schließlich setzt das zur
Verfügung stehende Budget der Umsetzbarkeit
Grenzen.
UmFehlinvestitionen zu vermeiden, ist daher eine
nachhaltige Maßnahmenplanung erforderlich.
Unterstützung versprechen sich Wohnungsun-
ternehmen – wie z. B. die Gesellschaft für Bauen
und Wohnen Hannover mbH (GBH) – von einem
strategischen Bestandsmanagement, das es ihnen
ermöglicht, Chancen und Risiken frühzeitig zu er-
kennen und zukünftige Erfolgspotenziale gezielt
aufzubauen (siehe das Beispiel für die Gebäude-
komponente Dach in Abb. 1). Für den mit über
13.000 Wohneinheiten größten Wohnungsver-
mieter der Landeshauptstadt Hannover ist die
Bestandserhaltung von zentraler Bedeutung.
„Als kommunales Wohnungsunternehmen besteht
unsere Hauptaufgabe in der nachhaltigen Versor-
gung der Bevölkerung mit attraktivem, kosten-
günstigem Wohnraum“, erklärt Claudia Dönitz,
deren Fachgebiet die zentrale Bestandsentwick-
lung ist. „Um unsere Investitionsentscheidungen
objektiv, einheitlich und nachvollziehbar treffen
zu können, benötigen wir eine transparente Be-
wertung des Bestands.“
Vom Erfassungs- zum
Bestandsmanagement-Tool
Zur Analyse der technischen Gebäudequalität
setzt die GBH schon lange das softwaregestützte
Epiqr-Verfahren ein – doch seit der Einführung
2003 hat sich einiges getan. Die ursprüngliche
Idee des Forschungsvorhabens, aus dem diese
wissenschaftliche Methode entstand, stellt noch
immer ihren Kern dar: „Sage mir, in welchem Zu-
stand dein Gebäude ist, und ich sage dir, was es
dich in den nächsten Jahren kosten wird.“
Dabei orientiert sich das Verfahren am Pareto-
Prinzip: Durch die gezielte Beschränkung auf
die für eine objektive Bewertung des baulichen
Zustands wirklich wesentlichen Informationen
werden mit nur 20 % Aufwand bereits 80 % des
Ergebnisses erreicht (siehe Abb. 2 auf S. 19).
Das heißt: In ca. drei Stunden wird ein Wohn-
gebäude erfasst und bewertet – mit einer Kos-
tengenauigkeit von i. d. R. +/- 10 %. Auf diese
THEMA DES MONATS
Sigrid Niemeier
Vorstandsvorsitzende
CalCon Deutschland AG
München
Technische Gebäudeausrüstung |
Gebäudehülle
| Hauptnutzfläche | ...
Fassade | Balkone | Tragkonstruktion |
Dach
| ...
Dachdeckung
| Tragwerk Dach | Dach Wärmedämmung | ...
Glaseindeckung | Ziegeldeckung |
Bitumdeckung
| ...
A |
B
| C | D
Gebäudekomponente
Funktionseinheit
Element
Zustand
Typ
Mit Hilfe einheitlicher
Zustandsbeschreibungen
kann der Ist-Zustand der
wichtigsten Bauteile
objektiv ermittelt werden
ABB. 1: BEISPIEL DACH
„Deckung im guten Zustand, diverse Ziegel verschmutzt und verschoben,
Teile der Firstziegel gelöst. Wasserdichtigkeit gewährleistet“
