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9.2016
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
re Gebäude eine Wirtschaftseinheit. Die
für die Wirtschaftseinheit entstehenden
Gesamt-Betriebskosten können auf die
Mieter der jeweiligen Einzelgebäude
umgelegt werden. Nach der bisherigen
Rechtsprechung des BGH musste die
Einzelabrechnung jedoch sowohl die
Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit
als auch die auf das einzelne Gebäude
entfallenden Kosten ausweisen. An die-
ser Rechtsprechung hält der BGH nicht
mehr fest. Er führt aus, „dass an die Ab-
rechnung von Nebenkosten in formeller
Hinsicht keine zu hohen Anforderungen
zu stellen sind“. Bei einer Abrechnung
nach Wirtschaftseinheiten genügt es,
„wenn der Vermieter in der Abrechnung
bei der jeweiligen Betriebskostenart ...
FAKTEN:
DieEntscheidung betriffteine aus
mehreren Gebäuden bestehende Wohn-
anlage, die über eine zentrale Heizstation
verfügt. Die insoweit anfallenden Kosten
der Wasserversorgung und der Entwäs-
serung ergeben sich aus den jeweiligen
Gebührenbescheiden der Gemeinde.
Diese Kosten verteilt der Vermieter nach
dem Verhältnis der Wohnflächen auf die
jeweiligen Gebäude. In den Betriebskos-
tenabrechnungen der jeweiligen Mieter
ist der auf das jeweilige Gebäude entfal-
lende Betrag unter der Bezeichnung „Ge-
samtkosten“ aufgeführt. Die rechnerische
Ableitung der „Gesamtkosten“ aus den
Gebührenbescheiden ist nicht ersichtlich.
Ist diese Abrechnung formell wirksam?
In dem Entscheidungsfall bilden mehre-
Urteil des Monats:
Angabe bereinigter Gesamtkosten – Änderung der Rechtsprechung
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamt-
kosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungs-
mieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag
vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat.
BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15
FAKTEN:
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine Eigentumswohnung.
In der Abrechnung des Vermieters sind auch die Kosten für Verwaltung und Instand-
haltung enthalten. Der Vermieter macht auch diese Kosten geltend, obwohl er das nicht
durfte. Erst nach einem Jahr erhebt der Mieter Einwendungen. Zu spät? Nach § 556
Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter
spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen. Der BGH hat
bislang nicht entschieden, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Abrechnung formell nicht
in Ordnung war, etwa weil sie Kostenpositionen enthält, die – wie die Verwaltungs- und
Instandsetzungskosten – nicht zu den Betriebskosten gehören. Muss der Mieter auch
dann während eines Jahres rügen? Der BGH bejaht dies grundsätzlich.
FAZIT:
Hier gilt jedoch eine Ausnahme: Im Entscheidungsfall war auf der Wohngeldab-
rechnung des Verwalters vermerkt, dass die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung
nicht zu den auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten zählen. An dieser Erklärung
muss sich der Vermieter auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen.
INSTANDHALTUNGS- UND
VERWALTUNGSKOSTEN
Umlage auf den Mieter einer
Eigentumswohnung
Der Einwendungsausschluss gemäß §
556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätz-
lich auch für solche Kosten, die in der
Wohnraummiete generell nicht auf
den Mieter umgelegt werden können.
Es gibt jedoch eine Ausnahme.
BGH, Urteil vom 11.05.2016, VIII ZR 209/15
den Gesamtbetrag angibt, den er auf die
Wohnungsmieter der gewählten Abrech-
nungseinheit umlegt“.
FAZIT:
Ein vergleichbares Problem ergibt
sich, wenn eine bestimmte Betriebskos-
tenposition Kostenteile enthält, die nicht
umlagefähig sind. Ein solcher Fall ist bei-
spielsweise gegeben, wenn der Hauswart
Instandhaltungs- oder Verwaltungsar-
beiten verrichtet hat. Nach der bisherigen
Rechtsprechung des BGH war eine Ab-
rechnung formell unwirksam, wenn dort
lediglich die bereinigten Gesamtkosten
mitgeteilt wurden. Auch diese Rechtspre-
chung gibt der BGH auf. Auch hier genügt
es, wenn aus der Abrechnung die bereinig-
ten Kosten ersichtlich sind.
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Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
