41
2-01.2016
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
Es war den Parteien beim Kaufvertrags-
abschluss offenbar bewusst, dass eventu-
ell die Finanzierung des Kaufpreises nicht
gelingen könnte, insofern hätte auch in
Bezug auf die Provision eine besondere
Regelung getroffen werden müssen.
Aufgrund der Ausführlichkeit der
Maklerklausel hätte die Maklertätigkeit
ebenfalls mit dieser Bedingung verknüpft
werden können.
Die Ausübung des Rücktrittsrechts
hinsichtlich des Kaufvertrags lässt den
Provisionsanspruch daher nicht entfallen.
Die Kaufpreisfinanzierung fällt typischer-
weise in den Risikobereich des Käufers,
weil sie von dessen persönlichen finan-
ziellen Verhältnissen abhängt. Das Miss-
lingen der Kaufpreisfinanzierung kann
billigerweise nicht demMakler angelastet
werden, da dieser auf die Beibringung der
Finanzierung keinen Einfluss nimmt oder
nehmen kann.
SACHVERHALT:
Die klagende Maklerin
macht einen Provisionsanspruch in Höhe
von 9.520 Euro für den Nachweis einer
Doppelhaushälfte in Bremen geltend. Im
Kaufvertrag ist in Bezug auf die Tätig-
keit der Maklerin geregelt, dass diese den
Kaufvertrag vermittelt hat und dieMakle-
rin vom Käufer beauftragt wurde. Ferner
ist geregelt, dass die Provision frühestens
acht Tage nachWirksamwerden des Kauf-
vertrags an dieMaklerin zu zahlen ist. Fer-
ner enthält der Kaufvertrag eine zeitlich
befristete Rücktrittsklausel für die Käufer
für den Fall, dass die Käufer bis zu dem
datumsmäßig bestimmten Termin keine
Finanzierungszusage erhalten.
Die Finanzierungsbemühungen schei-
tern, weshalb die Käufer von ihrem Rück-
trittsrecht Gebrauch machen. Die beklag-
ten Käufer verweigern unter anderemauf-
grund des Rücktritts vom Hauptvertrag
die Zahlung der vereinbarten Provision,
da es so vereinbart gewesen sei, dass der
Maklerlohn erst dann entstehen sollte,
wenn der Finanzierungskredit erfolgreich
gewährt worden wäre.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Die beklagten
Käufer werden erfolgreich zur Zahlung
verurteilt, da die Rücktrittsvereinbarung
sich ausschließlich auf den notariellen
Kaufvertrag bezog. Der Maklervertrag
war nicht unter der aufschiebenden Be-
dingung der erfolgreichen Finanzierung
des Kaufpreises geschlossen worden, ob-
wohl die Parteien wussten, dass es im Fal-
le der Nichtvermittlung der Finanzierung
zum Rücktritt vom Kaufvertrag kommen
könnte.
PRAXISHINWEIS:
Nach der Rechtspre-
chung des BGH lässt der Rücktritt vom
abgeschlossenenHauptvertrag den Provi-
sionsanspruch des Maklers grundsätzlich
unberührt. Vor allem die Ausübung eines
gesetzlichen Rücktrittsrechts wegen einer
Leistungsstörung führt nicht zumWegfall
des Provisionsanspruchs.
Richtig ist, dass die Rechtsprechung
bei einem beidseitig vereinbarten Rück-
trittsrecht in manchen Fällen den Rück-
trittsvorbehalt mit einer aufschiebenden
Bedingung nach § 652 Abs. I, Satz 2 BGB
gleichstellt, wenn die Auslegung des ge-
samten Vertrags nach dessen Beweg-
grund, Zweck und Inhalt tatsächlich im
Hinblick auf sämtliche Regelungen (auch
zurMaklerprovision) in der Schwebe blei-
ben sollte. Dies ist aber nur in den Fällen
anzunehmen, in welchen eine Unsicher-
heit vorliegt, deren Behebung außerhalb
der Macht der Vertragspartner liegt, wie
etwa die Feststellung der Bebaubarkeit
eines Grundstücks oder die Realisierung
eines Erlöses aus einem anderen Vertrag.
In derartigen Fällen entsteht der Provisi-
onsanspruch des Maklers erst dann, wenn
das Rücktrittsrecht (nach Fristablauf)
nicht mehr ausgeübt werden kann (BGH,
NJW 1997, 1583).
Die den Käufern im konkreten Fall
eingeräumte Rücktrittsmöglichkeit im
Falle der fehlgeschlagenen Finanzierung
kommt in ihrer Wirkung einer aufschie-
benden Bedingung gleich (OLG Karlsru-
he, NJW-RR 2005, 574, 575). Insofern ist
Maklern anzuraten, in einer im Kaufver-
trag enthaltenen Klausel Regelungen für
einen Rücktrittsfall mit aufzunehmen.
«
Das Schicksal des Maklerprovisionsanspruchs
Das Misslingen der Kaufpreisfinanzierung kann dem Makler billigerweise nicht angelastet werden, da er auf die
Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nehmen kann. Ein Wegfall des Anspruchs auf Maklerprovision kommt nur
dann in Betracht, wenn auch der Maklervertrag unter der auflösenden Bedingung der erfolgreichen Finanzierung des
Objektes geschlossen worden wäre.
LG Bremen, Urteil vom 16.09.2015 - 9 O 755/14 BGB §§ 421, 652
Auch wenn die Finanzierung noch
nicht unter Dach und Fach ist, kann
der Makler Provision verlangen.
