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IMMOBILIENMANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
Die Vermieter haben das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Im
Kündigungsschreiben ist angegeben, dass die Vermieter die Drei-Zimmer-Wohnung
künftig selbst nutzen wollen. Die Mansardenwohnung wollen sie mit der darunter ge-
legenenWohnung verbinden und die so entstandeneMaisonettewohnung ihrer Tochter
und deren Ehemann überlassen. Die Mieter haben die Wohnungen nicht geräumt. Die
Tochter der Vermieter hat zwischenzeitlich die unter der Mansarde gelegene 197 qm
große Wohnung bezogen.
Das Amtsgericht hat die Vermieterin als Partei zu dem Eigennutzungswunsch vernom-
men. Diese hat erklärt, sie wolle in die Drei-Zimmer-Wohnung einziehen, umbesser auf
die Enkelkinder aufpassen zu können. Gleichwohl ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis
gelangt, dass die Vermieterin den Nutzungswunsch nicht plausibel dargelegt habe. Ent-
sprechend dem Beweisergebnis wies das Amtsgericht die Klage ab. Das Landgericht hat
– ohne die Vermieterin erneut anzuhören – das Beweisergebnis abweichend gewürdigt
und der Klage stattgegeben.
Die Revision der Mieter hatte Erfolg: Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs setze
voraus, „dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht“. Auch
moniert der BGH, dass das Landgericht die Beweisaufnahme nicht wiederholt habe.
FAZIT:
Vermieter müssen sich in Acht nehmen: So genannte „Vorratskündigungen“ sind
unzulässig.
KONKRETES PROJEKT
Kündigung wegen
Eigenbedarfs
Ein – auf vernünftige, nachvollzieh-
bare Gründe gestützter – Eigennut-
zungswunsch rechtfertigt die Kündi-
gung des Mietverhältnisses nur dann,
wenn er vom Vermieter auch ernsthaft
verfolgt wird und bereits hinreichend
bestimmt und konkretisiert ist. Eine
bislang nur vage oder für einen spä-
teren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsab-
sicht rechtfertigt eine Eigenbedarfs-
kündigung (noch) nicht.
BGH, Urteil v. 23.09.2015, VIII ZR 297/14
MÄNGEL
Mieter verweigert Beseitigung
Verhindert der Mieter unberechtigt
die Mangelbeseitigung durch den
Vermieter, folgt aus den Grundsätzen
von Treu und Glauben, dass er sich
ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die
Minderung berufen kann, ab dem die
Mangelbeseitigung ohne sein verhin-
derndes Verhalten nach dem gewöhn-
lichen Lauf der Dinge voraussichtlich
abgeschlossen gewesen wäre und der
Vermieter wieder die ungeminderte
Miete hätte verlangen dürfen. Der Ver-
mieter haftet für Schäden des Mieters
aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme
(hier: Umsatzausfall) nicht allein
deshalb, weil er die Maßnahme veran-
lasst hat. Ein Mietrückstand von über
einer Monatsmiete ist bei gewerb-
lichen Mietverhältnissen erheblich.
BGH, Urteil v. 13.05.2015, XII ZR 65/14
BESONDERHEIT
Mietvertrag mit GmbH
Ein Mietvertrag über Wohnräume
mit einer GmbH als Mieterin ist stets
als gewerbliches Mietverhältnis zu
bewerten, weil eine juristische Person
die Mietsache nicht zu Wohnzwecken
nutzen kann. Dies gilt auch dann,
wenn als Vertragszweck die Über-
lassung der Wohnungen an Dritte zu
Wohnzwecken vereinbart wird. Die
Parteien eines gewerblichen Mietver-
trags können vereinbaren, dass der
Vermieter die Schutzvorschriften des
Wohnungsmietrechts betreffend die
Mieterhöhung und/oder die Kündi-
gung zu beachten hat. Findet während
der Mietzeit ein Vermieterwechsel
statt, so kommt es für die Vertrags-
auslegung auf die Vorstellungen des
ursprünglichen Vermieters an.
KG Berlin, Urteil v. 27.08.2015, 8 U 192/14
ZUGANGSBEEINTRÄCHTIGUNG
Fristlose Kündigung
des Mieters
Stellt der Vermieter ein Baugerüst mit
einer aus Holz gefertigten Auffang-
vorrichtung zum Schutz der Passanten
vor herabfallenden Putzteilen an der
Fassade eines Ladens über längere
Zeit auf, hat der Mieter das Recht,
die Miete zu mindern, und gegebe-
nenfalls auch das Recht, das Mietver-
hältnis fristlos zu kündigen. Denn das
Gerüst stellt einen schwerwiegenden
Mangel der Mietsache dar. Es ist nicht
erforderlich, dass der Mieter wegen
des Gerüstes einen Umsatzrückgang
erleidet. Voraussetzung dafür ist aber
nach der Ansicht des Gerichts, dass die
Beeinträchtigungen für den Mieter bei
Vertragsabschluss nicht vorhersehbar
waren.
KG Berlin, Urteil v. 15.05.2014, 8 U 12/13,
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