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2-01.2016
SUMMARY
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Ebenso wie Immobilienmakler sollen auch Wohnungseigentumsverwalter
zukünftig eine Gewerbeerlaubnis benötigen.
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Der Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung
hat bei Maklern und Verwaltern, die bereits vor Inkrafttreten der Neuregelungen tätig
waren, spätestens sechs Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes zu erfolgen.
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Auch die Qualifikation der Mitarbeiter
ist sicherzustellen.
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Eine „Alte-Hasen-Regelung“
befreit vom Sachkundenachweis.
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Das Gesetz
dürfte frühestens im Herbst 2016 in Kraft treten.
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Alexander Blankenstein, Rechtsanwalt, Düsseldorf
Gewerbeerlaubnis stellen müssen, haben
sie innerhalb dieser Frist auch den Versi-
cherungsschutz nachzuweisen.
Konkrete Vorgaben zu der nachzuwei-
senden Versicherung enthält der Referen-
tenentwurf selbst nicht. Entsprechendes
soll vielmehr in der zu änderndenMakler-
und Bauträgerverordnung (MaBV) gere-
gelt werden. Insoweit bleibt abzuwarten,
ob etwa im Einzelfall bereits bestehender
Versicherungsschutz aufgrund einer ent-
sprechenden Vermögensschadenshaft-
pflichtversicherung als ausreichend aner-
kannt wird.
BEFREIUNG VOM SACHKUNDENACHWEIS
Von der Einführung eines Sachkun-
denachweises als Voraussetzung für die
Erteilung der Gewerbeerlaubnis ver-
spricht sich der Gesetzgeber eine Erhö-
hung der Dienstleistungsqualität zum
Schutz der Verbraucher. Diverse bereits
Ende der 1950er und während der 1960er
Jahre entsprechend angestoßene Initiati-
ven vor allemdes Rings DeutscherMakler
wurden vereinzelt zwar bei Gesetzesiniti-
ativen berücksichtigt, allerdings nie Ge-
setz. Dem Druck weiterer, insbesondere
auch Verwalterverbände konnte sich der
Gesetzgeber nun nicht weiter entziehen.
Für alle Makler und Verwalter, die bereits
seit einiger Zeit tätig sind, ist natürlich die
jeweilige „Alte-Hasen-Regelung“ in § 161
Abs. 2 und Abs. 3 GewO-E ein Segen.
Der Sachkundenachweis ist vom Im-
mobilienmakler oder Wohnungseigen-
tumsverwalter selbst zu erbringen und
nicht von seinen Mitarbeitern. Wird das
Makler- oder Verwalterunternehmen als
Personen- oder Kapitalgesellschaft ge-
führt, hat die Sachkundeprüfung jeweils
der vertretungsberechtigte Gesellschafter
oder das vertretungsberechtigte Organ
abzulegen.
§ 161 Abs. 3 GewO-E regelt für Im-
mobilienverwalter, die mindestens sechs
Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes un-
unterbrochen selbstständig mit einer
entsprechenden Gewerbeerlaubnis nach
§ 34c GewO tätig waren, eine Befreiung
von der Pflicht eines Sachkundenach-
weises. Dies ist innerhalb von sechs Mo-
naten nachzuweisen. Als zum Nachweis
geeigneteUnterlage zählt insbesondere die
Gewerbeanmeldung. Wie bei den Mak-
lern gilt die „Alte-Hasen-Regelung“ nicht
mehr, wenn der entsprechende Nachweis
nicht fristgemäß erfolgt oder aber keine
ununterbrochene selbstständige Tätigkeit
ausgeübt wurde. Dann ist der Sachkun-
denachweis im Rahmen der Erteilung der
Gewerbeerlaubnis erforderlich.
Über die „Alte-Hasen-Regelung“ hi-
naus können auch weitere Ausnahmen
von der Erforderlichkeit der Sachkunde-
prüfung oder eine Gleichstellung anderer
Berufsqualifikationenmit der Sachkunde-
prüfung durch die MaBV geregelt werden
(§ 34c Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GewO-E).
Darüber, wie der Sachkundenach-
weis und das Verfahren zu seiner Erlan-
gung inhaltlich ausgestaltet sein werden,
schweigt sich der Referentenentwurf aus.
Entsprechende Regelungen sollen in die
dann zu ändernde Makler- und Bauträ-
gerverordnung aufgenommen werden.
Fest steht allerdings bereits jetzt, dass die
Sachkundeprüfung für Immobilienmak-
ler undWohnungseigentumsverwalter vor
den jeweils zuständigen Industrie- und
Handelskammern erfolgt.
Nach § 34c Abs. 2 Nr. 4 GewO-E
müssen Makler und Verwalter jedenfalls
die „notwendige Sachkunde über die
fachlichen und rechtlichen Grundlagen“
besitzen. Die Begründung des Referen-
tenentwurfs geht im Hinblick auf die
Verwalter auf „die gestiegenen Anforde-
rungen durch die Herausforderungen der
energetischen Gebäudesanierung und
Modernisierung des Immobilienbestands
zur Erreichung der Klimaschutzziele“ ein
und konstatiert „für die verantwortungs-
volle Verwaltung vonWohnungseigentum
im Sinne der Eigentümer das Erfordernis
von Fachkenntnissen in einer ganzen Rei-
he von Fachgebieten“.
In § 34c GewO soll ein neuer Absatz
2a eingefügt werden, der die erforderliche
Qualifikation der Mitarbeiter des Mak-
lers oder Wohnungseigentumsverwalters
sicherstellen will. Hiernach dürfen nur
solche Personen unmittelbar bei der Ver-
mittlung von Grundstücks- und Immo-
bilienverträgen und der Verwaltung von
Wohnungseigentum beschäftigt werden,
die über die für die jeweilige Tätigkeit er-
forderliche Qualifikation verfügen und die
zuverlässig sind.
MITARBEITERQUALIFIKATION
Betroffen
sind bei Maklern diejenigen Mitarbei-
ter, die aktiv an der erlaubnispflichtigen
Vermittlungs- oderVerwaltungstätigkeit
mitwirken. Bei Immobilienmaklern sind
beispielsweise Mitarbeiter betroffen, die
Exposees erstellen, Besichtigungstermine
durchführen oder Verhandlungen mit In-
teressenten führen.
Beim Verwalter sind Mitarbeiter
betroffen, die Jahresabrechnungen und
Wirtschaftspläne erstellen, Wohnungsei-
gentümerversammlungen einberufen und
durchführen. In beiden Branchen nicht
betroffen sindMitarbeiter, die administra-
tive Hilfstätigkeiten erbringen, wie etwa
Sekretariatsaufgaben.
Soweit Mitarbeiter nicht über die für
die jeweilige Tätigkeit erforderliche Qua-
lifikation verfügen oder nicht zuverlässig
sind, stehen keine gewerberechtlichen
Konsequenzen auf dem Spiel. Der Refe-
rentenentwurf weist insoweit lediglich
auf zivilrechtliche Haftungsansprüche ge-
genüber dem Makler oder Verwalter hin,
sofern es zu einem Vermögensschaden
aufgrund fehlerhafter Berufsausübung
durch seine Gehilfen kommt. Das aber ist
ohnehin bereits geltendes Recht.
