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-8.2016
Pensionskassen und Versorgungswerke
waren wegen rapide gefallener Anleihen-
und Pfandbriefrenditen fast gezwungen,
massiv auf Immobilieninvestments aus-
zuweichen“, merkt Annecke an. Kehrten
halbwegs normale Zinszeiten zurück,
würden diese Investorengruppen mit zu
den ersten gehören, die ihre Immobilien-
quote zugunsten liquiderer Assetklassen,
wie vor allem Anleihen, reduzierten.
„Der Wettbewerb ist hart, dennoch ist
die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) solide
in das Jahr gestartet“, stellt Thomas Könt-
gen, im pbb-Vorstand zuständig für die
Immobilienfinanzierung, fest. Das Neu-
geschäft bei gewerblichen Immobilienkre-
diten bewegte sich bei der pbb im ersten
Quartal 2016 mit 2,7 Milliarden Euro auf
dem gleichen Niveau wie im Jahr zuvor.
Ähnlich sieht das Resümee fast aller
anderen Immobilienbanken aus, auch für
den weiteren Jahresverlauf. Nahezu das
einzige Haus, das auf den ersten Blick –
gegen den Trend – das kommerzielle Im-
mobilienkreditgeschäft zum Jahresauftakt
deutlich hochzuschrauben vermochte, ist
die HypoVereinsbank. Sie konnte es um
über 50 Prozent auf fast 1,9 Milliarden
Euro steigern. Über die Gründe war den
Münchnern lediglich zu entlocken, dass
vom Neugeschäft rund 900 Millionen
Euro auf die kurzfristige Brückenfinan-
zierung eines Investors entfielen. Ohne
diese wäre die Drei-Monats-Bilanz der
HVB bescheidener ausgefallen. Das Vo-
lumen der Neuabschlüsse wäre dann sogar
leicht rückläufig gewesen.
STARKER WETTBEWERB
„Der Wettbewerb
unter den Banken drückt auf die Margen“,
sagt JLL-Bankenexperte Markus Kreuter.
„Weiter kann es kaum runtergehen“,
pflichtet Gero Bergmann, Marktvorstand
der Berlin Hyp, ihm bei. Bei risikoarmen
gewerblichen Immobilienkrediten sei die
Marge in den letzten zwölf Monaten um
20 Basispunkte gefallen. Sie liegt Experten
zufolge in diesemBereich teilweise bei nur
noch um die 70 Basispunkte.
Weit besser sieht die Ertragssituati-
on hingegen in Nischenmärkten aus. So
tummeln sich BayernLB und Berlin Hyp
im Segment der Managementimmobilien
wie Seniorenwohnheimen. Als Belastung
wird auch der Regulierungsdruck im
Bereich der Refinanzierung empfunden.
„Die Bail-in-Gesetzgebung hat zu höheren
Aufschlägen bei der Emission unbesicher-
ter Anleihen geführt“, sagt Köntgen. Eine
große Bandbreite an Refinanzierungsstra-
tegien sei gefragt. So offeriert die Berlin
Hyp bereits seit Längerem Immo-Schuld-
scheine – das sind Schuldscheine mit
Grundschuldabsicherung auf Immobilien
–, die nach deren Emission bundesweit bei
Sparkassen als Finanzierungspartner plat-
ziert werden. Dies ändere jedoch nichts
daran, dass der Pfandbrief das Refinanzie-
rungsmittel Nummer eins bleiben werde,
betont Bergmann. Schließlich legte der
Sparkassen-Immobilienfinanzierer erst
vor wenigen Monaten einen dreifach
überzeichneten dreijährigen Pfandbrief
(Emissionsvolumen: 500 Millionen Euro)
mit einer negativen Rendite von 0,16 Pro-
zent auf.
SUMMARY
»
Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
hat an Schwung verloren. Im ersten Quartal dieses Jahres summierte sich das
Transaktionsvolumen auf 8,2 Milliarden Euro – ein Minus von 14 Prozent verglichen mit zwölf Monaten zuvor. Das liegt allerdings immer noch knapp
zwölf Prozent über dem Niveau der letzten fünf Jahre.
»
Noch etwas drosselt die Euphorie:
Immobilienbanken prüfen Finanzierungswünsche
immer intensiver auf ihre Kapitaldienstfähigkeit.
»
Der Wettbewerb unter den Banken
drückt auf die Margen.
»
Als Belastung wird auch der
Regulierungsdruck im Bereich der Refinanzierung
empfunden.
«
Norbert Jumpertz, Staig
NEUGESCHÄFT
IN DER GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG
*ohne Prolongationen
Quelle: eigene Recherche
Name des Kreditinstituts
2015
Gesamtjahr erreicht
in Milliarden Euro
2016
Gesamtjahr Prognose
in Milliarden Euro
BayernLB
5,4
5,0
Berlin Hyp
4,5
4,5
Deka Bank
4,4
4,0
Deutsche Hypo
3,7
2,5 – 3,0
Deutsche Pfandbriefbank
10,4
keine Angaben
DG Hyp
5,7
über 5,0
Helaba
9,8
7,5 – 8,0
HSH Nordbank
4,5
3,8
HypoVereinsbank
5,8
keine Angaben
MünchenerHyp
1,3
1,5
Die niedrigen Zinsen
führen dazu, dass
die Banken Finanzie-
rungswünsche immer
intensiver prüfen.
