MARKT UND MANAGEMENT
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5|2019
durch fehlende Standards und Intransparenz bei
der Projektauswahl und -verwendung sowie ex-
ternen Reviews gekennzeichnet ist. AmMarkt be-
stehende Auswahlkriterien sind mehrdeutig und
können auf Primär-, Endenergie oder CO
2
-Aus-
stoß abstellen. Auch in Bezug auf die Frage „Ver-
brauch versus Bedarf“ ist der Markt indifferent
und toleriert unterschiedlich strenge Energie-/
CO
2
-Angaben. Die unabhängige Climate-Bond-
Initiative liefert einen Ansatz zur Bestimmung
der Grünheit einer Immobilie: Demnach ist eine
Immobilie grün, wenn sie zu den TOP 15% der
energetisch effizientesten Immobilien des regi-
onalen Marktes gehört.
Während der Energiebedarf die benötigte Ener-
gie einer Immobilie bestimmt, weisen Ver-
brauchskennwerte hingegen den tatsächlichen
Energieverbrauch aus. Immobilienverwalter als
Eigentümer der Immobilien haben allerdings nur
beschränkt Einfluss auf das Verhalten der Mieter
und somit das Problemder Verbrauchsdatenerfas-
sung. Zielführend sind nach Auffassung der VWI
daher Angaben auf Basis von Bedarfswerten. Da
die Energieeinsparverordnung (EnEV) Anforde-
rungswerte definiert, lassen sich auch Auswahlkri-
terien auf EnEV-Basis ableiten. Dies ist sicherlich
vereinfacht, allerdings ist so eine energetische
Klassifizierung auch ohne harte Zielwertvorgaben
nach Assetklasse möglich.
Obwohl in Deutschland mit der EnEV, EnEG,
EEWärmeG (und zukünftig GEG) sehr strenge
energetische Gesetzesanforderungen existieren,
besteht eine große Herausforderung in der ener-
getischen Datenlage zumdeutschen Immobilien-
bestand. Während es in einigen Ländern öffentli-
che Register gibt, in denen Energiedaten gepflegt
werden, ist dies in Deutschland nicht der Fall.
Aussagen zu den energetischen Eigenschaften des
eigenen Immobilienbestandes im Vergleich zum
regionalen oder nationalen Markt sind aufgrund
der limitierten Datenlage nicht möglich.
Struktur der Transaktion
VWI ist der Meinung, dass Green Bonds nur
von Unternehmen emittiert werden dürfen, die
tatsächlich nachhaltig agieren und eine ent-
sprechende Nachhaltigkeits-Governance in der
Organisation etabliert haben. Aus diesem Grund
hat sich das Unternehmen für einen 2-stufigen
Prozess entschieden. Das Fundament dieses Pro-
zesses bildet das ESG-Rating von ISS-Oekom, ei-
ner führenden Nachhaltigkeitsratingagentur, dem
sich VWI in einem ersten Schritt unterworfen hat.
Im zweiten Schritt wurden sowohl die Richtlini-
en der Green-Bond-Principles der International
Capital Market Association (ICMA) als auch der
Climate-Bond-Initiative umgesetzt. Bei der Pro-
jektauswahl und -bewertung mandatierte VWI
einen externen, unabhängigen Energieberater
(Drees & Sommer), der die Energieeffizienz des
deutschen Immobilienbestandes für die Nut-
zungsartenWohnen, Büro, und Logistik analysiert
hat. Mit dem Assessment von Drees & Sommer
wurde eine Datengrundlage geschaffen, die es
vorher nicht gab. Diese Datengrundlage steht auf
der VWI-Website öffentlich und transparent auch
Dritten zur Verfügung – in der Hoffnung, dass sich
möglichst viele andere Immobilienunternehmen
daran orientieren.
Bei der Bestimmung der richtigen Auswahlkri-
terien hat sich VWI die Frage gestellt, ob das
Unternehmen „wahllos“ Maximal-Zielvorgaben
auf Basis des Energieausweises vorgibt oder
aber auf die gesetzlichen Anforderungswerte der
EnEV zurückgreift. Da dabei keine Auslegungs-
diskussion über die genaue Emissionshöhe oder
Energiebedarfe/-verbräuche geführt werden
sollten, wurde sich bewusst für eine Abkehr einer
energetischen Klassifizierungmit harten Zielwert-
vorgaben entschieden. Stattdessen leitete VWI
eineMatrix nach EnEV-Standard und Nutzungsart
ab und ist damit gegenüber Investoren im höchs-
ten Maß transparent.
Da „grün“ nicht gleich „grün“ ist, ist gemäß den
Green-Bond-Principles ein externes Gutachten
einzuholen. Umdie Glaubwürdigkeit des gewähl-
ten Ansatzes als Erstemittent und jede Art von
„green washing“ explizit auszuschließen, ent-
schied sich VWI bewusst für eine Second-Party-
Opinion von ISS-Oekom und die Zertifizierung
durch die Climate-Bonds-Initiative.
Mehrwert für VWI und andere
Wohnungsunternehmen
Für dieses innovative Finanzprodukt wurde VWI im
Februar 2019mit dem Immobilienmanager-Award
in der Kategorie „Finanzierung“ ausgezeichnet.
Das Unternehmen ist sich sicher, dass dieser ein-
fache, leicht verständliche Ansatz von Investoren
und zukünftigen Emittenten begrüßt wird, und
empfiehlt Emittenten, die nicht über detaillierte
energetische Informationen der Objekte verfügen,
auch EnEV-Standards zu verwenden.
Green Bonds stiften nach Auffassung der VWI im
ökonomischen, ökologischen und sozialen Bereich
Mehrwert und zahlen auf die Nachhaltigkeitsziele
der Vereinten Nationen ein, indem sie den Einsatz
des Kapitals auf geeignete klimarelevante Maß-
nahmen lenken.
GREEN-BOND-SELEKTIONSKRITERIEN NACH NUTZUNGSART
Energieeffizienz
EnEV
Andere Zertifizierungen
Wohngebäude (D) Neubau
A+ / A / B
EnEV 2009
BLUE BUILDING
BLUE BUILDING plus
DGNB Silber NWO 09
Wohngebäude (D) Modernisierung A+ / A / B
EnEV 2009 +40%
Bürogebäude (D) Neubau
<120 kWh/m
2
a
EnEV 2007
BLUE BUILDING
BLUE BUILDING plus
DGNB Silber NBV 09
LEED Gold NC/CS v3
BREEAM „Sehr gut“
Energy Star 85
Bürogebäude (D) Modernisierung
>120 kWh/m
2
a
EnEV 2009 +40%
Logistik (D/Slovakei) Neubau
EnEV 2009
BLUE BUILDING
BLUE BUILDING plus
LEED Gold NC/CS
Logistik (D/SK) Modernisierung
EnEV 2009 +40%
Quelle: Green Bond Framework
Für VWI gehen Umweltschutz, soziale
Verantwortung, ein faires Miteinander mit
Kunden und Kollegen sowie effizientes Wirt-
schaften Hand in Hand. Details dokumen-
tiert der VWI-Nachhaltigkeitsbericht 2019.
NACHHALTIGKEITSBERICHT
Weitere Informationen:
vwimmobilien.de/nachhaltigkeit
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
QR-Code zu einem Video, das
die Nachhaltigkeitsaktivitäten
von VWI darstellt
