MARKT UND MANAGEMENT
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5|2019
Bilanz- und Steuerwissen –
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Die Bilanzierung von Rückstellungen aus Bauverträgen
Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft bewirkten in den letzten Jahren einen deutlichen Anstieg der
Bauzeit von Baumaßnahmen. Die Bauphase geht damit häufig über den Bilanzstichtag hinaus. Doch wie
ist mit einem am Bilanzstichtag noch nicht fertiggestellten Bauprojekt im Jahresabschluss umzugehen?
Nach aktuellen Untersuchungen dauert der Bau
eines Mehrfamilienhauses von der Projektierung
bis zur Baufertigstellung rund vier Jahre. In den
letzten Jahren ist eine deutliche Zunahme der Bau-
zeit zu beobachten. Die Bauphase von Neubauten,
aber auch von größerenModernisierungsmaßnah-
men, geht damit häufig über den Bilanzstichtag
hinaus (siehe Abb. 1). Welche Auswirkungen dies
auf den Jahresabschluss bzw. die Bilanzierung hat,
wenn das Bauprojekt amBilanzstichtag noch nicht
fertiggestellt ist, ist deshalb genau zu betrachten.
Vertragliche Grundlage
Ein Wohnungsunternehmen wird das ausfüh-
rende Bauunternehmen i.d.R. im Rahmen eines
Werkvertrages mit dem Bau des Objektes beauf-
tragen. Auch bei Generalunternehmerverträgen
oder Architektenverträgen handelt es sich i.d.R.
um Werkverträge. Wenn im Rahmen dieser Ver-
träge Bauleistungen erbracht werden, gehen die
erbrachten Leistungen durch die Verbindung der
beweglichen Sachen mit dem Grundstück gemäß
§ 946 BGB sofort in das Eigentum des Grund-
stückseigentümers über. Dem Bauunternehmen
entsteht wegen des Eigentumsverlustes ein Ver-
gütungsanspruch in Geld
1
. Da das Wohnungsun-
ternehmen Eigentümerin der erbrachten Bauleis-
tungen geworden ist, muss es zumBilanzstichtag
die erbrachten Leistungen aktivieren. Die Ab-
nahme der zum Bilanzstichtag erbrachten (Teil-)
Leistungen durch das Wohnungsunternehmen ist
für die Aktivierung beimWohnungsunternehmen
WP Christian Gebhardt
Referatsleiter Betriebswirtschaft,
Rechnungslegung und Förderung
GdW
Vorstand GdW Revion AG
Berlin
WP/StB/RA Jürgen Wendlandt
Stellvertretender Direktor für
den Prüfungsdienst
VNW Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg
keine Voraussetzung. Die Abnahme spielt lediglich
für die Gewinnrealisierung beimBauunternehmen
eine Rolle, die hier jedoch nicht näher betrachtet
werden soll. Die Tatsache, dass das Wohnungsun-
ternehmen Eigentümerin geworden ist, reicht für
die Aktivierungspflicht aus (siehe Abb. 2).
Verbindlichkeit vs. Rückstellung
für ausstehende Rechnungen
Soweit die zum Bilanzstichtag zu aktivierenden
Bauleistungen vomWohnungsunternehmen noch
nicht bezahlt worden sind, muss für diese Bauleis-
tungen eine Verbindlichkeit im Jahresabschluss
berücksichtigt werden, bei der es sich i.d.R. um
eine Rückstellung handeln wird
2
. Die Regelung
des § 5 Abs. 4b EstG, wonach Rückstellungen für
Aufwendungen, die in künftigenWirtschaftsjahren
als Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines
Wirtschaftsgutes zu aktivieren sind, nicht gebildet
werden dürfen, steht der Rückstellungsbildung
hier nicht entgegen, da es sich bei den erbrach-
ten Bauleistungen nicht um Aufwendungen in
künftigen Jahren, sondern um Aufwendungen im
abgelaufenen Jahr handelt.
Die Pflicht zur Bildung einer Rückstellung gilt un-
abhängig davon, ob es sich umHerstellungskosten
für einen Neubau, eine zu aktivierende Moderni-
sierung oder auch nicht aktivierungspflichtige In-
standhaltungsaufwendungen handelt. Wenn zum
Bilanzstichtag die geleisteten Abschlagszahlungen
nur unerheblich vomWert der erbrachten Leistun-
gen abweichen, ist es aus Vereinfachungsgründen
zulässig, die noch nicht abgerechneten Leistungen
in dieser Höhe zu bewerten, d.h., eine Rückstellung
ist in diesem Fall dann nicht zu bilden.
ABB. 1: ANSTIEG DER BRUTTO-BAUZEIT
50
40
30
20
10
0
2015
2017
Gehobenes
Segment
Bauzeit
Planung
Bauzeit
Planung
Bezahlbarer
Wohnraum
Gehobenes
Segment
Bauzeit
Planung
Bauzeit
Planung
Verhandlungen,
Verschiebungen
Bezahlbarer
Wohnraum
Monate
Quelle: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ARGE//eV, 2017
