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ENERGIE UND TECHNIK
Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Betriebskosten
aktuell
März 2018
Neuregelung der Trinkwasserverordnung
Chance zur Kostenentlastung verpasst
Mit der im Jahr 2011 novellierten Trink-
wasserverordnung (TrinkwV) kamen neue
Pflichten auf die Vermieter zu, in deren
Beständen sich Großanlagen zur Trinkwas-
sererwärmung befinden. Diese mussten nun
alle drei Jahre auf Legionellen untersucht
werden (§ 14 Abs. 3 TrinkwV). Der Gesetz-
geber hatte einen neuen Kostentatbestand
geschaffen, der alleine für Wohngebäude mit
über 300 Mio. € jährlich zu Buche schlägt
(Elisabeth Meyer, Krankenhaushygiene
up2date 2017, S. 159ff.). Während die
Kosten der regelmäßigen Untersuchung als Kosten der Wassererwärmung
gemäß § 2 Nr. 4a bis 6 Betriebskostenverordnung und §§ 7 Abs. 2 und 8
Abs. 2 Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden dürfen,
müssen die Vermieter für die Kosten der Beseitigung festgestellter Mängel
selbst aufkommen. Für Umweltlaboratorien und Dienstleister aus der
Immobilienbranche ein einträgliches Geschäft – vor allem für Mieter aber
eine weitere Verteuerung. Besonders ärgerlich ist der Umstand, dass der
Nutzen der Legionellenuntersuchung wissenschaftlich nicht begründbar ist.
So hält die Charite-Hygieneexpertin Dr. Elisabeth Meyer diese für eine der
wahrscheinlich sinnlosesten Public-Health-Maßnahmen der Bundesrepublik
(Teure Pflicht – geringer Nutzen, Das Grundeigentum 2017, S.1073f.). Nun
war nicht davon auszugehen, dass die Politik die Legionellenuntersuchung
„wegen nicht erwiesenem Nutzen“ wieder abschafft. Im Gegenteil: Am 9.
Januar 2018 ist die Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher
Vorschriften mit umfassender Änderung der TrinkwV in Kraft getreten,
ohne dass sich das auf der Kostenseite positiv bemerkbar machen wird
(Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 2, vom 8. Januar 2018, S. 99ff.). Eine Chance
hierzu wurde vertan. Wenn schon keine Abschaffung, so würde z. B. eine
Verlängerung des Prüfungsturnus von drei auf fünf Jahre zu einer Entlas-
tung der Haushalte um 40% führen.
Energetische Betriebsführung von Heizanlagen
Zusatzkosten umlegbar?
Spätestens mit der in der EnEV 2014 geregelten Austauschpflicht für
30 Jahre alte Heizkessel dürften die Tage der Konstanttemperaturkessel
gezählt sein. Eine neue Generation von Heizanlagen mit unterschiedlichen
Komponenten, teilweise unter Einbindung erneuerbarer Energien, hält
Einzug in die Heizungskeller. Damit einher geht jedoch auch eine immer
komplexer werdende Bedienung der Regelungstechnik und so bleibt selbst
bei neueren Anlagen oft eine ineffiziente Betriebsführung so lange uner-
kannt, bis eine offenkundige Störung auftritt.
Abhilfe kann eine energetische Betriebsführung leisten, mit der nach ersten
Erfahrungen aus dem Projekt BETA Nord des Verbandes norddeutscher
Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) Einsparungen gegenüber dem Energie-
verbrauch ohne energetische Betriebsführung von 15 bis 50% erzielt wer-
den können. Eine Studie des Fraunhofer Instituts für solare Energiesysteme
kam zu einem Einsparpotenzial von 5 bis 10%. Wichtig ist, die Wirksamkeit
des Gesamtsystems ganzheitlich zu betrachten. Ein onlinebasiertes Energie-
Monitoring kann dabei systematische Unterstützung leisten sowie zu einer
optimierten Verbrauchssteuerung und letztendlich zur Einsparung von Kos-
ten beitragen. Leider sind Rechtsprechung und Fachliteratur im Hinblick auf
die Umlagefähigkeit der mit der energetischen Betriebsführung und dem
Energiemonitoring verbundenen Zusatzkosten noch sehr zurückhaltend.
Die Verfasser der Heizkostenverordnung hatten damals zwar noch nicht die
Techniken und Möglichkeiten im Auge, die u.a. mit EDV und Digitalisierung
verbunden sind, ihre Formulierung des § 7 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenver-
ordnung dürfte einer Umlage aber nicht imWege stehen: „Zu den Kosten
des Betriebs […] gehören die Kosten […] der Bedienung, Überwachung
und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft
und –sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft […]
sowie die Kosten […] der Verbrauchsanalyse.“ Auch vor dem Hintergrund
des Wirtschaftlichkeitsgebots sollten deshalb die mit der energetischen
Betriebsführung verbundenen Zusatzkosten – analog z.B. den Kosten des
Abfallmanagements – im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlegbar
sein (siehe Beitrag „Lean-Energy-Monitoring von Heizkesseln“ auf S. 25).
Quelle: Minol
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