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4|2017
Die erste Voraussetzung (Außengesellschaft) wird
immer erfüllt sein, wennmehrereWohnungsunter-
nehmen gemeinsameinBauunternehmenmit dem
Bau eines Gebäudes beauftragen.Wird unterstellt,
dass die zweite Voraussetzung (Gesamthandsge-
meinschaft) ebenfalls vorliegt, wird es sich bei den
Zahlungen, die dieGesamthandsgemeinschaft von
den beteiligtenWohnungsunternehmen anfordert,
um Einlagen handeln, sodass auch die dritte Vor-
aussetzung erfüllt ist.
Damit kommt es darauf an, ob eine Gesamthands-
gemeinschaft vorliegt oder obBruchteilseigentum
gegeben ist. Nur imersten Fallmüssen dieAnschaf-
fungs- und Herstellungskosten unter den Beteili-
gungen erfasst werden. Im zweiten Fall erfolgt die
Bilanzierung der Kosten unter Anlagen imBau bzw.
unter Bauvorbereitungskosten.
Gesamthandsgemeinschaft versus
Bruchteilseigentum
Die Ausgestaltung der Zusammenarbeit vonWoh-
nungsunternehmen in der Bauphase ist abhängig
von der jeweiligen Ausgangssituation, von den
Interessen der beteiligten Unternehmen und u. U.
auch von den Vorgaben des Grundstücksverkäu-
fers. Daher kann die Zusammenarbeit sehr unter-
schiedlich ausgestaltet sein. Folgende drei grund-
sätzliche Ausprägungen der Zusammenarbeit, die
auch die nebenstehende Abbildung zeigt, lassen
sich dabei unterscheiden:
Reale Bruchteile
Das Vorliegen realer Bruchteilewird an folgendem
Beispiel verdeutlicht: Zwei Wohnungsunterneh-
men sind jeweils Eigentümer eines Grundstücks.
DieGrundstücke grenzen aneinander. Auf der Gren-
ze soll gemeinsam ein Gebäude errichtet werden.
Jedes Wohnungsunternehmen ist Eigentümer des
Gebäudeteils, der sich auf demGrundstück des je-
weiligen Wohnungsunternehmens befindet.
Wenn beide Wohnungsunternehmen jeweils das
Bauunternehmen mit dem Bau ihres Gebäudeteils
beauftragen und auch in der Bauphase keine ge-
meinsame Haftung vereinbart wird, liegen auch in
der Bauphase reale Bruchteile vor, d. h. es besteht
kein Gesamthandseigentum.
Ideelle Bruchteile (Miteigentum)
Bei ideellen Bruchteilen liegen hingegen keine
realen Anteile am Eigentum vor, sondern den
Wohnungsunternehmen steht ein quotenmäßiger
Anteil am Gesamtvermögen zu. Über diesen An-
teil, der rechtlich selbständig ist, kann jedes Un-
ternehmen selbst verfügen. Somit ist es denkbar,
dass ein beteiligtes Unternehmen seinen Anteil in
der Bauphase veräußern kann. Auch bei Vorliegen
von Miteigentum (ideelle Bruchteile) liegt kein
Gesamthandseigentum vor, d. h. die Bilanzierung
der Baukosten erfolgt in der Bauphase unter Bau-
vorbereitungskosten bzw. Anlagen im Bau.
Gesamthandseigentum
BeimGesamthandseigentumliegen hingegen keine
Bruchteile vor. Vereinfacht lässt sich sagen, dass
hier jedem Wohnungsunternehmen alles gehört.
Das Vermögen ist aber gesamthänderisch gebun-
den, was bedeutet, dass das einzelne Wohnungs-
unternehmen ohne Zustimmung des anderen nicht
über das Gesamthandseigentum verfügen kann.
Hinzu kommt, dass alle Gesamthandseigentümer
gesamtschuldnerisch haften, was bedeutet, dass
das Bauunternehmen als Gläubiger von jedem
Gesamtschuldner die volle Leistung fordern kann.
Zur sachgerechten Bilanzierungmuss die Gesamt-
heit der bei größeren Bauvorhaben oft umfang-
reichen vertraglichen Vereinbarungen daraufhin
beurteilt werden, ob Bruchteilseigentumoder Ge-
samthandseigentum (BGB-Gesellschaft) gegeben
ist.
BGB-Gesellschaft – Folgen für die beteiligten
Wohnungsunternehmen
Wenn Gesamthandseigentum vorliegt, stellen die
Zahlungen der Herstellungskosten an das Bauun-
ternehmen für das bilanzierende Wohnungsun-
ternehmen Einlagen in die BGB-Gesellschaft dar.
Das Vorhandensein einer BGB-Gesellschaft hat
Auswirkungen auf den Bilanzausweis und auf die
Anhangangaben. Bei Spargenossenschaften ent-
stehen daneben zusätzliche Meldepflichten.
Bilanzausweis
Die Zahlung der Einlagen ist –wie schon dargestellt
– imFinanzanlagevermögen unter Beteiligungen zu
zeigen, da die Mitgliedschaft an der BGB-Gesell-
schaft einen einheitlichen Vermögensgegenstand
darstellt. Es ist in diesemFall, wegen der fehlenden
Möglichkeit über die Vermögensgegenstände der
BGB-Gesellschaft unmittelbar zu verfügen, nicht
zulässig, anteilige Vermögensgegenstände unter
Anlagen im Bau auszuweisen.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 271 Ab-
satz 2HGB („beherrschender Einfluss“) erfolgt der
Ausweis statt unter Beteiligungen unter Anteile an
verbundenen Unternehmen.
Anhangangaben
ImZusammenhangmit demAusweis imFinanzan-
lagevermögen ist zu beachten, dass neben demBe-
teiligungsausweis bestimmte Angaben im Anhang
erforderlich werden. Nach § 285 Nr. 11 HGB sind
im Anhang anzugeben:
• Name und Sitz der Beteiligung,
• die Höhe des Anteils am Kapital,
• das Eigenkapital und
• das Ergebnis des letzten Geschäftsjahres, für das
ein Jahresabschluss vorliegt.
Da für BGB-Gesellschaften lediglich die Pflicht
besteht, periodische Rechnungsabschlüsse zu er-
stellen und handelsrechtliche Rechnungslegungs-
pflichten jedoch nicht bestehen, sind die Angaben
ggf. entsprechend anzupassen.Weiterhinmuss auf
die bestehende unbeschränkte Haftung hingewie-
sen werden (§ 285 Nr. 11a HGB).
Meldepflichten für Spargenossenschaften
Für Genossenschaftenmit Spareinrichtung kommt
weiterhin hinzu, dass auch das Entstehen, die Ver-
änderungen und die Beendigung einer Beteiligung
an einer BGB-Gesellschaft an die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungen und an die Deutsche Bun-
desbank gemeldetwerdenmüssen (sog. Aktivische
Beteiligungsanzeige).
Fazit
Größere Bauvorhaben, die von mehreren Woh-
nungsunternehmen gemeinsam durchgeführt
werden, erfordern oft umfassende Abstimmun-
gen und ebenfalls umfangreiche und teils auch
komplexe vertragliche Regelungen. Die Frage des
Bilanzausweises („Gesamthandseigentum oder
Bruchteilseigentum“) steht dabei natürlich nicht
an erster Stelle, sollte jedoch auch nicht unbeachtet
bleiben, wenn die oben dargestellten Folgen des
Vorhandenseins einer BGB-Gesellschaft eigentlich
vermieden werden sollen.
Diewohnungswirtschaftlichen Prüfungsverbände
und ihre nahestehenden Wirtschaftsprüfungsge-
sellschaften stehen für Fragen und Hinweise in
diesem Zusammenhang gerne zur Verfügung.
... für eine etwas ausführlichere Darstellung
im Anhang:
„Die Genossenschaft/Gesellschaft ist mit
50% an der …GbR beteiligt. Zweck der Ge-
sellschaft ist der Ankauf und die Bebauung
des Grundstücks … zusammen mit einem
weiteren Wohnungsunternehmen. Nach
Fertigstellung wird das Objekt auf die betei-
ligten Unternehmen aufgeteilt und die GbR
aufgelöst. Mit einer Inanspruchnahme aus
der unbeschränkten Haftung für Verbind-
lichkeiten der … GbR wird nicht gerechnet.“
BEISPIEL ...
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
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Vgl. HFA 1/1993 „Zur Bilanzierung von Joint Ventures“
