77
4|2017
MIETRECHT
77
BGB §§ 241 Abs. 1, 242, 573 Abs. 2 Nr. 2
Eigenbedarfsfähigkeit der Außen-GbR
78
BGB § 546, ZPO § 940 a Abs. 2
Darlegungs- und Beweislast für den
Zeitpunkt der Kenntnis
78
BGB §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535, 538,
BtMG § 29
Haftung des Mieters für Schäden
anlässlich einer Wohnungsdurchsuchung
WEG-RECHT
79
WEG § 12
Veräußerung an eine UG (haftungsbeschränkt)
als Erwerber
79
WEG §§ 10, 16, 28, 43 Nr. 4
Öffnungsklausel zum umfassenden
Bestimmungsrecht des Verwalters
79
WEG §§ 16 Abs. 2 und 4, 22 Abs. 1
Korrespondierende Instandsetzungs- und
Kostentragungspflicht
MIETRECHT
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
BGB §§ 241 Abs. 1, 242, 573 Abs. 2 Nr. 2
Eigenbedarfsfähigkeit
der Außen-GbR
1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen
Rechts kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter
oder dessen Angehörigen berufen.
2. Die Verletzung der Anbietpflicht zieht einen Anspruch auf Scha-
densersatz in Geld nach sich.
BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15
Bedeutung für die Praxis
Zwar kann sich eine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr
vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushalts-
angehörige zu benötigen. Eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen
Rechts ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren, sondern
stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar. Ihr
kommt eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu,
so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamt-
händerisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst
als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der
die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist. Eigenbedarf
lässt sich nicht unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen, weil eine
teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts keinen
Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat. Da sich durch eine Beru-
fung der Gesellschaft auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder
derer Angehörigen das Verdrängungsrisiko nicht zu Lasten des Mieters
geändert hat, liegt eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB nahe. Diesen Weg hat der BGH letztlich mit Urteil vom 27.6.2007
beschritten, indem er der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts
einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter als natürliche Personen „zurech-
net“. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder
dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen durch die vermietende
Gesellschaft ist in allen wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümer-
oder Erbengemeinschaft (sogenannte einfache Vermietermehrheit)
wegen Eigenbedarfs eines Mitglieds der Gemeinschaft oder dessen
Angehörigen vergleichbar. Der Senat hat bei einer Verletzung der
Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Ei-
genbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich und damit als unwirksam
bewertet. An dieser Beurteilung hält er nicht mehr fest. Das Entstehen
der Anbietpflicht ist stets vom Ausspruch einer an sich berechtigten
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn
nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus,
dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hier-
durch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung
anzubieten. In Anbetracht dessen ist es bei zutreffender Betrachtung
aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfs-
kündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§
242 BGB) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich
einer anderen Wohnung verletzt hat.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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