MARKT UND MANAGEMENT
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9|2016
Facility-Management
Das Ergebnis zählt
Den Mietern ist es egal, ob das Treppenhaus einmal oder zweimal pro Woche gereinigt wird oder wie
häufig der Gärtner kommt. Was zählt, ist das Ergebnis. Diese einfache Erkenntnis war die Triebfeder für die
FORTUNA Wohnungsunternehmen eG (FORTUNA), um über die Neuordnung ihres Facility-Managements
nachzudenken. Das Resultat ist die ergebnisorientierte, ganzheitliche Bewirtschaftung.
Bei der ergebnisorientierten, ganzheitlichen Be-
wirtschaftung definiert der Auftraggeber zusam-
men mit dem Facility-Management-Dienstleister
Ziele für bestimmte Bereiche, die dann als Maß-
stab für die Arbeit dienen. Die Berliner Wohnungs-
genossenschaft FORTUNA setzt dieses System seit
Anfang 2015 um.
Sorgfältige Bestandsaufnahme
Doch vor den Erfolg haben die Götter den Schweiß
gesetzt. Für die Umstellung des Facility-Manage-
ments (FM) waren umfangreiche Vorarbeiten
nötig. Zunächst ging es um die Formulierung der
generellen Ziele. Diese waren bei der FORTUNA:
1. Aufbau und Abstimmung einer detaillierten
und exakten Datenbasis für alle Leistungsbe-
reiche,
2. Definition von gewünschten Erscheinungs-
bildern und Qualitätsstufen: weg von starren
Fristen, hin zu flexiblen Einsätzen, umden ver-
traglich vereinbarten Zustand zu halten, und
zwar dort, wo es tatsächlich notwendig ist,
3. Neugestaltung und Formulierung der Verträge
aus Mietersicht,
4. Erzielung maximaler Qualität zu moderaten
Preisen mit voller Akzeptanz durch die Mieter.
Als Dienstleister engagierte die FORTUNA die
Gegenbauer Property Services GmbH. Diese bietet
für die ergebnisorientierte Bewirtschaftung das
Produkt PRIME Service.
Aufbau der Datenbasis
Der Bestand der FORTUNA umfasst 61 Verwal-
tungseinheiten (oder 183 Gebäude = Treppen-
häuser) mit 4.147 Wohnungen – überwiegend in
Berlin-Marzahn und Berlin-Hohenschönhausen.
Mit einem Geo-Informationssystem (GIS) ver-
schafften sich die FORTUNA und Gegenbauer zu-
nächst einen Überblick: Wie viele Treppenhäuser
und wie viele Eingänge gehören zum Bestand?
Wie viele Rasenflächen und Bäume haben die
Außenflächen? Wo verlaufen die Wege? Welche
Stellen sind kritisch? Welche fallen weniger ins
Auge? Diese Arbeit ist zunächst mühsam und
kleinteilig, doch der Aufwand lohnt sich. Denn
die Bestandsaufnahme liefert nicht nur für das
Facility-Management wertvolle Daten.
Service-Levels und Zieldefinitionen
Für sämtliche Bereiche definierten die Genossen-
schaft und ihr Dienstleister denQualitätsinhalt und
daraus resultierende Service-Levels. Diese zeigen
an, wie hoch die Ansprüche an das FM jeweils
sind. So kann ein Treppenhaus Service-Level 1
haben und ein anderes Service-Level 2 – je nach
Lage sowie Anspruch der Mieter.
Hans-Jürgen Thiel
Vorstand
FORTUNA Wohnungs-
unternehmen eG
Berlin
Typischer Bestand der
FORTUNA, wie er in den
Berliner Stadtteilen Marzahn
und Hohenschönhausen zu
finden ist
