26
INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
IMMOBILIENMARKT
diesem Jahr: Fehlanzeige. Der Bedarf an
Shopping-Centern ist weitgehend gesät-
tigt. Pink verweist darauf, dass es allein
in Berlin über 60 davon gebe: „Die besten
Lagen sind längst weg.“ Zudem setzt der
Onlinehandel dem Marketingkonzept
vor allem von in die Jahre gekommenen
Shopping-Centern zu. „Bei Renditen von
wenigmehr als drei Prozent sind das keine
verlockenden Perspektiven“, gibt Thomas
Beyerle, Geschäftsführer von Catella Pro-
perty, zu bedenken.
Das Transaktionsvolumen sackte nach
Angaben von CBRE in den ersten neun
Monaten dieses Jahres um 40 Prozent –
von 14 Milliarden Euro auf 8,4 Milliar-
den Euro – ab. Nico Tates, Geschäftsfüh-
rer Investment Management bei Prelios
Deutschland, schätzt die diversifizierte
Mieterstruktur von Einzelhandelsob-
jekten. Bei Shopping-Centern speisten
sich die Einnahmen aus einem Pool von
einigen Dutzend Mietern. „Der Ausfall
eines Mieters fällt da viel weniger ins Ge-
wicht als bei Büroimmobilien“, argumen-
tiert Nico Tates.
Prelios Deutschland managt hier-
zulande für institutionelle Anleger wie
Versicherungen ein Gewerbeimmobi-
lienportfolio von insgesamt etwa zwei
Milliarden Euro. „Die Arbeitslosigkeit in
Deutschland ist niedrig, Nettolöhne und
Konsumausgaben steigen“, sagt Tates. Und
die Konkurrenz durch den Onlinehandel
treffe nicht alle Einzelhändler gleich stark.
Zumal Tates überzeugt ist, dass demMul-
ti-Channel-Vertrieb die Zukunft gehört:
Amazon wolle in Europa in den nächsten
Jahren rund 400 Läden eröffnen.
BÜROIMMOBILIEN MIT GUTER BILANZ
Bei
Büroimmobilien stehen die Chancen gut,
dass der Investmentumsatz in diesem
Jahr den von 2015 fast erreicht. Schon vor
dem Verkauf des Officefirst-Immobilien-
pakets konnte sich die Bilanz sehen las-
sen: Das Transaktionsvolumen der ersten
drei Quartale verfehlte mit 14,9 Milliar-
den Euro CBRE zufolge das der gleichen
Vorjahresperiode nur um zehn Prozent.
Savills-Branchenkenner Pink hält den sich
gerade vollziehenden Wandel in der Bü-
roarbeitswelt für bemerkenswert: „Zum
einen führen die wachsende Homeoffice-
Nutzung und die Digitalisierung der Ar-
beit dazu, dass die Bürofläche pro Kopf
sinkt, zum anderen hält die Zuwanderung
in die großen Städte an, weshalb der Flä-
chenbedarf steigt.“
Das sind eigentlich gar keine schlech-
ten Perspektiven. Dieser Trend habe aber
einen entscheidenden Haken, dämpft
Beyerle die Erwartungen. Die Anschluss-
vermietung älterer Büros gestaltet sich
schwieriger, da sie nicht mehr zeitgemäß
konzipiert sind. Dem Eigentümer blei-
be dann, so Beyerle, oft nur die Wahl,
das Gebäude zu modernisieren oder es
in Wohnraum umzuwidmen. Beides sei
meist aufwändig und drücke die Rendite
von Investments.
Die Umwandlung von Büros in Woh-
nungen wird ohnehin immer beliebter,
insbesondere in innerstädtischen Ver-
dichtungsräumen. Klein verweist auf den
Frankfurter Stadtteil Niederrad als Mus
terbeispiel, wo viele Büros leer stünden.
Diese würden inzwischen sukzessive in
Wohnungen umfunktioniert, an denen
auch in Frankfurt großerMangel herrscht.
GROSSE KNAPPHEIT AN WOHNIMMOBILIEN
In den ersten neun Monaten 2016 betrug
das Transaktionsvolumen bei Wohnim-
mobilien laut CBRE 7,2 Milliarden Euro,
das sind mehr als 60 Prozent weniger als
im gleichen Vorjahreszeitraum. „Die An-
gebotsknappheit in diesemSegment ist be-
sonders ausgeprägt“, betont Linsin. Daher
wird verstärkt auf Projektentwicklungen
gesetzt. Das darin investierte Kapital stieg
in den ersten drei Quartalen 2016 um 35
Prozent auf über zwei Milliarden Euro.
Auch die österreichisch-deutsche
Buwog agiert in Deutschland als Woh-
nungs-Projektentwickler. Sie ist gerade
in Hamburg-Bergedorf dabei, eine Fa-
brik zu 1.200 bis 1.300 Wohnungen um-
zuwidmen. Spätestens 2022 sollen diese
fertig sein. „Ein- und Zwei-Zimmer-
Wohnungen werden in den Großstädten
noch lange knapp bleiben, bei größeren
Wohnungen könnte sich der Markt aber
in einigen Jahren drehen“, warnt Beyerle.
Und in C-Städten wie Heidelberg würden
am Stadtrand Wohnparks gebaut, deren
Rentabilität mehr als fraglich sei.
PFLEGEIMMOBILIEN SIND TOP
Die An-
lageklasse „Hotel“, deren Transaktions-
volumen 2015 imposant zugelegt hatte,
glänzte in der ersten Jahreshälfte 2016 er-
neut durch hohe Zuwächse. Dann ließ der
Schwung nach. Dafür fällt die Bilanz bei
Pflegeimmobilien 2016 mehr als top aus:
auf über dreiMilliarden Euro könnten sich
die Investmentumsätze summieren (2015:
0,8 Milliarden Euro).
Und wann droht die Marktwende?
Peter Axmann, Leiter Immobilienkun-
den der HSH Nordbank, meint hierzu:
„2017 oder 2018 wohl nicht, aber vielleicht
2019.“ Das könnte für einige Anleger hei-
kel werden. Nicht alle Immobilieninves
toren, befürchtet der Banker, hätten in
ihrer Kalkulation einen ausreichenden
Zinspuffer mit eingerechnet.
„Ein- und Zwei-Zimmer-
Wohnungen werden in
Großstädten noch lange
knapp bleiben, bei grö-
ßeren Einheiten könnte
sich das bald ändern.“
Dr. Thomas Beyerle,
Geschäftsführer
von Catella Property
«
Norbert Jumpertz, Staig
