MARKT UND MANAGEMENT
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Falls die Unternehmereigenschaft einer Gesell-
schaft zu verneinen ist, sind Empfänger der be-
zogenen (Eingangs-)Leistungen unmittelbar die
Gesellschafter. Bei einer vereinbarten Kosten-
umlage handelt es sich lediglich um den internen
Ausgleich zwischen den Gesellschaftern.
Beauftragt die Gesellschaft – abweichend zu
den obigen Ausführungen – selber Leistungen
in eigenem Namen und für eigene Rechnung,
die entweder reflexartig in die Grundstücke der
Gesellschafter oder in die öffentlichen Flächen
eingehen, ist hierin grundsätzlich ein nachhalti-
ges Tätigwerden der Gesellschaft zu sehen, mit
der Folge, dass die Unternehmereigenschaft der
Gesellschaft zu bejahen ist. Eine Kostenteilung
dergestalt, dass die Gesellschafter die auf Ge-
sellschaftsebene entstehenden Aufwendungen
finanziell ausgleichen, führt umsatzsteuerrecht-
lich dann zur Entgeltlichkeit (ggf. als sog. Entgelt
von dritter Seite). Folge ist dann, dass ein entgelt-
licher Leistungsaustausch auch im Verhältnis zu
den Gesellschaftern anzunehmen ist. Die Bezeich-
nung von Ausgleichszahlungen als Kosten- oder
Gesellschafterbeitrag überwindet dabei nicht die
Qualifizierung der Entgeltlichkeit.
Im Ergebnis wäre dann die Planungs- und Er-
schließungsleistung der Erschließungsgesell-
schaft gegenüber ihren Gesellschaftern umsatz-
steuerpflichtig und es bestünde entsprechend
für Eingangsleistungen eine Berechtigung zum
Vorsteuerabzug. Die Gesellschaft hätte gegen-
über den Kooperationspartnern als Leistungs-
empfänger jeweils gesondert eine Rechnung über
die empfangene Leistung unter Beachtung der
§§ 14, 14a UStG zu erteilen.
Neben diesem eher formalen Aspekt bzgl. eines
hohen Verwaltungsaufwands einer Außengesell-
schaft (insbesondere Fakturierung mit Umsatz-
steuer, Abgabe von Umsatzsteuererklärungen) ist
jedoch zu berücksichtigen, dass auch die unent-
geltlich gewollte Bereitstellung der Projektsteu-
erung oder anderer Teilleistungen durch einen
Gesellschafter als zusätzliche Gegenleistung zur
Erschließungsleistung der Erschließungsgesell-
schaft zu werten wäre. Insbesondere in Fällen, in
denen ein Beteiligter bedeutende Eigenleistun-
gen (kaufmännischer, vor allem aber technischer
Art) für die Gesellschaft erbringt, entsteht hier-
auf eine Umsatzsteuer. Dies wird dann besonders
bei fehlendem Vorsteuerabzug, insbesondere bei
späterer Wohnbebauung, zu einem echten um-
satzsteuerlichen Nachteil.
Fazit
Um unerwartete formelle, aber auch materielle
ertrag- und umsatzsteuerliche Konsequenzen zu
vermeiden, sollten die Vertrags- und Leistungs-
strukturen im Vorfeld derartiger Erschließungs-
kooperationen steuerlich analysiert werden. Als
grobe Richtschnur kann eine Übersicht dienen,
wie sie in der obenstehenden Abbildung darge-
stellt ist.
Um sowohl eine ertrag- als auch eine umsatzsteu-
erliche Existenz der Kooperation als Gesellschaft
und damit eine Einstufung der Beteiligung als ggf.
schädliche Beteiligung zu vermeiden, sollte also
eine Einkünfteerzielung durch die Gesellschaft
und (umsatzsteuerlich) selbst eine Beauftragung
von Leistungen durch die Gesellschaft vermieden
werden.
Bei den regionalen Prüfungsverbänden der Woh-
nungs- und Immobilienwirtschaft und ihren na-
hestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
stehen Ihnen erfahrene Spezialisten zur Verfü-
gung. Sie beraten Sie gern bei Fragen der steuer-
lichen Abgrenzung.
1
Vgl. dazu BFH, Urteil vom 21. April 2009 – II R 26/07 –,
BFHE 225, 94, BStBl II 2009, 602.
2
Vgl. Lüer in: Lippross/Seibel: Basiskommentar Steuer-
recht, 97. Lieferung, § 2 EStG; BFH, Urteil vom 14. April
2005 – XI R 82/03 –, BFHE 210, 241, BStBl II 2005, 752.
3
BFH, Beschluss vom 25. September 2018, GrS 2/16,
DStR 2019, S. 672.
4
Vgl. Abschn. 2.1 Abs. 5 S. 1 UStAE.
5
Vgl. auch Rau/Dürrwächter: UStG-Kommentar, Loseblatt,
§ 2 UStG, Rz. 497.
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
VERTRAGS- UND LEISTUNGSSTRUKTUREN
Gesellschaft im
Sinne BGB?
nein
Gesellschaft
mit
Einkünfte
erzielungsabsicht
Gesellschaft
ohne
Einkünfte
erzielungsabsicht
ertragsteuerlich
irrelevant;
umsatzsteuerlich
Unternehmer
ertragsteuerlich und
umsatzsteuerlich
irrelevant, d.h.
direkte Zurechnung
zu Partnern
ja
Beauftragung von
Leistungen
durch
Gesellschaft
Beauftragung von
Leistungen
durch
Gesellschafter
ertrag- und umsatz-
steuerlich relevant,
d.h. Steuererklä-
rungspflicht und ggf.
schädlich für erwei-
terte Kürzung bzw.
partielle Steuerpflicht
