67
3|2019
u. a. die Transparenz des Schuldners gegenüber
einemgrößeren Gläubigerkreis als bei einer klassi-
schen Darlehensfinanzierung gesehen. Fraglich ist
derzeit, ob bei Fälligkeit von Schuldscheindarlehen
eine weitere Emission zu attraktiven Konditionen
möglich ist. Aus diesem Grund empfiehlt es sich,
während der Laufzeit bis zum Fälligkeitstermin
Beleihungsreserven zu schaffen, um ggf. die An-
schlussfinanzierung über eine klassische Banken-
finanzierung sicherzustellen.
Finanzierung mit Versicherungsunternehmen
Neben einer Verbreiterung der Kreditgeberbasis
können Versicherungen insbesondere dann inte-
ressante Finanzierungspartner für dieWohnungs-
wirtschaft sein, wenn eine langfristige Absiche-
rung angestrebt wird. Weiterhin können sich u. a.
folgende Vorteile ergeben:
• sehr lange Kapital- und Zinsbindung,
• Flexibilität und Planungssicherheit bei Darle-
henskontingenten,
• einfache Vertragsabwicklung.
Als Nachteile werden u. a. gesehen:
• Einzelkreditvolumen ab 1 Mio. €,
• engere Objektbezogenheit,
• keine Sicherheitenpools.
Finanzierung mit der EIB
Grundsätzlich vergibt die EIB Darlehen für Ein-
zelvorhaben, deren Gesamtinvestitionskosten
25 Mio. € übersteigen. Für die Wohnungswirt-
schaft relevant sind die sog. Rahmendarlehen der
EIB, um mehrjährige Investitionsprogramme zu
finanzieren, die auch zahlreiche Einzelvorhaben
umfassen können.
Die Rahmendarlehen können höchstens 50% der
Gesamtkosten decken, wobei der Grundstücks-
anteil nicht finanziert wird. Allerdings können
durchaus für dieselben Bauvorhaben auch För-
dermittel der KfW und/oder Landesfördermittel
eingesetzt werden, wobei insgesamt nicht mehr
als 100%der Kosten (ohne Grundstück) finanziert
werden dürfen.
Vorteile aus Sicht des Kreditnehmers sind u. a.:
• geringer Zinsaufwand (abhängig von der Boni-
tät),
• Möglichkeit langfristiger Festzinsvereinbarun-
gen,
• geringe Bereitstellungszinsen nach ausreichen-
dem Vorlauf,
• durch nicht dringlich besicherte Finanzierung
hohe Flexibilität bei weiteren Beleihungen auf-
grund „geschonter Beleihungsreserven“,
• Diversifikation der Kreditgeber.
Nachteile aus Sicht des Kreditnehmers sind u. a.:
• Höhe des Kreditvolumens,
• kein Kündigungsrecht nach zehn Jahren gemäß
§ 489 BGB,
• ggf. Rechtsberatungs- und (überschaubare)
Prüfungskosten,
• regelmäßige Nachweisführung der Finanzkenn-
zahlen.
Crowdfunding
Der Begriff Crowdfunding, auch Schwarmfinan-
zierung genannt, bezeichnet die Finanzierung
von Vorhaben durch eine Vielzahl von Personen.
Crowdfunding kann als Alternative oder Ergän-
zung zu traditionellen Finanzierungsformen ge-
sehen werden. Die derzeitige Anwendung erfolgt
häufig bei sozialen, karitativen und kreativen
Projekten, aber auch bei Start-up-Unternehmen
und in den letzten Jahren verstärkt auch in der
Immobilienbranche.
Das wesentliche Einsatzmotiv aus Sicht eines
Wohnungsunternehmens dürfte die Möglich-
keit der Mieter- oder Mitgliederbeteiligung bei
Bauprojekten sein. Durch Crowdfunding kann die
Akzeptanz von durchzuführenden Bau- und/oder
Sanierungsvorhaben erhöht und die Mieterbin-
dung verbessert werden. Hierfür ist das Unter-
nehmen bereit, eine Verzinsung für Crowdkapital
zu zahlen – eine Investition, die sich mit anderen
Marketingmaßnahmen vergleichen lässt.
Fazit
Durch die Niedrigzinspolitik der EZB haben sich
neben der klassischen Bankenfinanzierung auch
neue Finanzierungskanäle etabliert. So erlebt das
Schuldscheindarlehen im Bereich der wohnungs-
wirtschaftlichen Finanzierung eine Renaissance.
Auch Versicherungsunternehmen haben die „si-
chere“ Anlageklasse Wohnungswirtschaft für
sich entdeckt. Über die EIB besteht gerade für
große Wohnungsunternehmen die Möglichkeit,
große Neubau- oder Modernisierungsvorhaben
zu realisieren. Das Thema Crowdfunding ist dabei
eher ein Nischenprodukt. Allerdings bietet sich
hier die Möglichkeit, Mieter über kurzfristige
Finanzierungen an Bauvorhaben partizipieren
zu lassen.
Weitergehende Informationen erhalten Sie bei
den Prüfungsorganisationen des GdW sowie in
einer im Februar 2019 erschienenen GdW Infor-
mation (siehe Kasten).
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
In der im Februar 2019 erschienenen GdW Information 158 werden
alternative Finanzierungsinstrumente für Wohnungsunternehmen
vorgestellt. Dazu zählen Schuldscheindarlehen, Versicherungskredite,
Finanzierungen mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) oder auch
Crowdfunding. Die GdW Information betrachtet die Besonderheiten
dieser Instrumente und stellt die Vor- und Nachteile dar.
Die GdW Information 158 ist zum Preis von 25 € beim GdW Bundesver-
band deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Postfach
301573, 10749 Berlin, zu beziehen.
ALTERNATIVE FINANZIERUNGSINSTRUMENTE IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT
Bestellungen sind auch per E-Mail möglich unter:
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
ndManagement
