MARKT UND MANAGEMENT
62
12|2018
Bilanz- und Steuerwissen –
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Unternehmensbewertung (Teil 2):
Besonderheiten bei Wohnungsunternehmen
Ob für die Rechnungslegung, für eine Kreditwürdigkeitsprüfung oder bei einer Änderung der Eigentums-
verhältnisse, die Gründe für Unternehmensbewertungen sind vielfältig. Die Prognoserechnung bildet –
wie in Teil 1 der Serie herausgearbeitet – i. d. R. die Grundlage für die Unternehmensbewertung.
Teil 2 behandelt die Kapitalisierung der Ertrags- bzw. Zahlungsüberschüsse und die Plausibilisierung
des rechnerisch ermittelten Unternehmenswertes anhand vergleichender Marktpreise.
Der bei einer Unternehmensbewertung ermittel-
te Wert ist stets eine stichtagsbezogene Größe.
Maßgeblich hierfür sind die Verhältnisse und Er-
kenntnisse zum festgelegten Bewertungsstich-
tag. Um den Unternehmenswert zu bestimmen,
sind die erwarteten zukünftigen Ertrags- bzw.
Zahlungsüberschüsse des Prognosezeitraums
mit dem Kapitalisierungszinssatz auf den Bewer-
tungsstichtag zu diskontieren (siehe Abbildung
unten).
Durch die Kapitalisierungwerden die Erwartungen
aus demzu bewertenden Unternehmenmit denen
einer Alternativinvestition, z.B. einer langfristi-
gen und sicheren Anlage am Kapitalmarkt, zum
Bewertungsstichtag verglichen. Der Kapitalisie-
rungszinssatz gibt demzufolge an, welche Ver-
zinsung aus dem zu bewertenden Unternehmen
mindestens erzielt werden muss, damit der In-
vestor nicht schlechter gestellt ist als bei einer
fiktiven Alternativinvestition.
Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich nach der
gängigen Bewertungspraxis und dem vom IDW
definierten Standard aus einem risikolosen Zins-
satz (Basiszinssatz) zuzüglich einer individuell
gewichteten Marktrisikoprämie (abzüglich ei-
nes Nachhaltigkeitsabschlags zur Ermittlung der
ewigen Rente) zusammen. Das in Theorie und
Praxis gebräuchlichste Modell zur Ableitung
eines sachgerechten Kapitalisierungszinssatzes
ist das Capital Asset Pricing Model (CAPM). Die
Rendite wird im Rahmen des CAPM wie folgt
ermittelt:
r
EK
= r
f
+ MRP ×
β
Legende:
r
EK
= Kapitalisierungszinssatz
r
f
= Basiszinssatz
MRP = Marktrisikoprämie
β
= Betafaktor
Nach dem CAPM entsprechen die Opportunitäts-
kosten (Möglichkeit der Alternativanlage) von Ei-
genkapitaltiteln der Rendite risikofreier Anlagen
(rf) zuzüglich einer Risikoprämie (MRP
×
β
).
WP/StB Andreas Pritschet
Mitglied des Vorstands
VdW Bayern, München
WP Christian Gebhardt
Referatsleiter Betriebswirtschaft,
Rechnungslegung und Förderung
GdW
Vorstand GdW Revision AG
Berlin
BEWERTUNGSKONZEPTION: INCOME APPROACH
Vergangenheitsanalyse
Diskontierungszinssatz
Prognose der erwarteten finanziellen
Überschüsse im Detailplanungszeitraum
Prognose des nachhaltigen
finanziellen Überschusses
Finanzielle
Überschüsse
Risikoäquivalente
Rendite der
Alternativanlage
Wesentliche
Einflussgrößen
i.d.R. ewige
Fortführung
t
1
t
2
t
3
t
n
1
4
5
2
3
Unterneh-
menswert
Quelle der Grafiken: GdW
