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1|2018
vorgesehen. Eine Ausnahme bildet der Bau von
Studentenwohnungen bzw. Mikroapartments; hier
gibt es in diversen Städten aktuell schon Projekt-
planungen und laufende Baumaßnahmen. Bei
den Planzahlen ist aber zu berücksichtigen, dass
nicht alle Planungen auch realisiert werden, da
bei einzelnen Projekten u. a. noch die kommunale
Baugenehmigung fehlt.
Wohnhochhäuser werden heute nicht im Nied-
rigpreissegment und vor allem nicht im sozialen
Wohnungsbau geplant und gebaut. Die Woh-
nungsverkaufspreise betragen im Durchschnitt
6.500-10.000 €/m
2
, für Luxusobjekte werden bis
zu 19.000 €/m
2
ausgegeben. Dies ist auch darauf
zurückzuführen, dass es in den Großstädten eine
starke Nachfrage aus demAusland gibt. DieMieten
betragen in diesen Objekten rund 20 €/m
2
. Aber
natürlich gibt es in einem Hochhaus große Ab-
stufungen bei den Preisen. Veröffentlicht werden
vor allem die Preise, die fürs Penthouse verlangt
werden, und die anzeigen sollen, wie hochwertig
das Haus ist. Die Preise in den unteren Geschos-
sen, vielleicht auf der „schlechteren“ Seite, sind
natürlich viel niedriger.
Chancen und Nachteile
Chancen ergeben sich für Wohntürme durch den
zunehmenden Wettbewerb um knappe Flächen
in den Großstädten. Denn es besteht nicht nur
eine Wohnungsknappheit, sondern auch im Bü-
robereich sinken die Leerstände und potenzielle
Büromieter beklagen einenMangel. Dies gilt eben-
falls für den Einzelhandel und ebenso gibt es eine
hohe Nachfrage nach Grundstücken für Logistik.
Bei der Stadtentwicklung erheben gleichzeitig die
Bewohner Ansprüche auf Grün- und Erholungs-
flächen und bekämpfen die negativen Folgen der
Verdichtung. Dieser Konkurrenzkampf um die
knappen Flächen ist ein wesentlicher Grund und
eine Chance für mehr Wohnhochhäuser.
Weitere Chancen werden für die Wohnhochhäuser
heute vor allem in den Großstädten bei einer kauf-
kräftigen Klientel gesehen. Diese sind bereit, für
mondänes Wohnen viel Geld auszugeben.
Eine Restriktion für diese Objekte stellt das staat-
liche Genehmigungsverfahren dar, was teilweise
Projekte verhindert. Dabei wird insbesondere auf
die Skyline einer StadtWert gelegt. Skylines haben
einen Wiedererkennungswert für eine Stadt und
prägen ihr Erscheinungsbild. Die Planungen unter-
liegen teilweise sehr restriktiven Auflagen seitens
der Kommune. Während in Frankfurt die Objekte
in die Skyline passen, darf in München seit einem
Bürgerentscheid kein Gebäude höher als die Frau-
enkirche sein. Auch in anderen Städten wird sehr
auf die Stadtsilhouette geachtet – so dominiert
z. B. in Köln der Dom die Stadtansicht.
Einen potenziellen Nachteil können die Kosten
darstellen. Die Kosten für Wohntürme sind oh-
nehin hoch, da mit der Höhe die Ausgaben für
Statik, Energieversorgung und Sicherheit stei-
gen. Ab 60 m sind in den meisten Landesbauver-
ordnungen ein zweites Sicherheitstreppenhaus
und separate Feuerwehraufzüge vorgesehen.
Und tragende Bauteile müssen mindestens zwei
Stunden Brändenwiderstehen. Für den Bau selbst
werden höhere Kräne benötigt, die teurer sind,
auch die Logistik ist aufwendiger und es müssen
länger bestimmte Bereiche abgesperrt werden.
Die Baukosten für Wohntürme können daher auf
vergleichbarer Basis umbis zu 15 %über denen für
traditionelle Mehrfamilienhäuser liegen.
Allheilmittel gegen Wohnungsknappheit
Wohnhochhäuser sind kein Mittel gegen Wohn-
raummangel, da sie den Mangel an – bezahlba-
ren – Wohnungen in den Städten kaum lindern
können. Dies liegt zum einen an den Standorten
der Objekte. Aufgrund der Exklusivität eines
Wohnhochhauses und des Kundenpotenzials
beschränkt sich das Angebot auf die sieben
A-Städte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am
Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart. Nur
im Ausnahmefall dürfte sich ein kleineres Pro-
jekt auch einmal in einer B-Stadt finden. Einen
relevanten Anteil am gesamten Wohnungsmarkt
haben Wohntürme auch in diesen Städten selten.
Spürbar ist er nur in Frankfurt: Dort werden bis
2020 rund 4.000 Wohnungen in Wohnhochhäu-
sern fertig – knapp ein Viertel aller Neubauten.
Neben demGrand Tower gibt es eine ganze Reihe
von Luxusprojekten wie den neuen Henninger
Turm, den Taunusturm oder das Westend-Ensem-
ble. Hingegen sollen in Stuttgart und Hamburg
nur weniger als 5% der geplanten Wohnungen in
Wohntürmen entstehen.
Zum anderen werden Wohnhochhäuser nur für
eine bestimmte Bevölkerungsgruppe gebaut.
Es geht bei diesen Projekten nicht um Wohn-
raum für breite Bevölkerungsschichten, wie das
oftmals bei den Wohnhochhäusern der 1950er
und 1960er Jahre der Fall war. Falls für breite-
re Käuferschichten gebaut werden soll, muss
billiger gebaut werden. Aufgrund der hohen
Grundstückspreise im Zentrum wäre dies eher
am Stadtrand möglich. Doch genau dort besteht
einerseits die Gefahr, dass erneut die proble-
matischen Wohnsiedlungen entstehen, wie sie
schon vor Jahrzehnten einmal gebaut wurden.
Andererseits ist dies politisch kaum durchsetzbar
und zu bezahlbaren Mieten schwer zu realisieren.
Bei Projekten, die eine Durchmischung mit güns-
tigeren Wohnungen fordern, müssen dann bei
einer Mischkalkulation die restlichen Einheiten
noch teurer sein oder insgesamt subventioniert
werden.
Gleichzeitig besteht aber die Gefahr von Über-
kapazitäten in diesem speziellen Wohnsegment.
In den letzten Jahren wurden viele Wohnungen
schon vor allem für eine kaufkräftige Kundschaft
gebaut. Während in den preiswerten Segmen-
ten weiterhin ein hoher Bedarf besteht, kann in
diesem Sektor die Gefahr eines Überangebots
drohen.
Insgesamt dürfte sich der Trend zu Luxuswohn-
türmen fortsetzen, solange der Immobilienboom
weitergeht. Das Interesse der Investoren wird
zunächst ungebrochen sein, insbesondere von
ausländischen Investoren, die dies nur als eine
Form der Geldanlage sehen.
ANTEIL VON WOHNUNGEN IN WOHNHOCHHÄUSERN
AM GESAMTEN WOHNUNGSMARKT
Quelle: Autor
25,0%
5,0%
15,0%
20,0%
10,0%
Stuttgart Düsseldorf Köln München Hamburg Berlin Frankfurt
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