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6|2018
ENERGIE UND TECHNIK
Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Betriebskosten
aktuell
Juni 2018
Abfallmanagementdienstleistungen
Nicht nur als Performance-Contracting umlagefähig
In der Praxis unbestritten und über Betriebskosten-Benchmarking-
Vergleiche nachweisbar führen Abfallmanagementdienstleistungen zu
Kostenreduzierungen, da durch die Nachsortierung der Abfälle die Anzahl
der kostenpflichtigen Restmüllbehälter reduziert und die Anzahl der
Wertstoffbehälter erhöht werden können. Mit der Installation von Müll-
schleusen kann dieser Effekt noch verstärkt werden.
Während die Kosten des Betriebs der Müllschleusen (Müllmengenerfas-
sungsanlagen) spätestens mit dem Inkrafttreten der Betriebskosten-
verordnung (BetrKV) zum 1. Januar 2004 problemlos umgelegt werden
dürfen (siehe hierzu auch BGH-Urteil vom 6. April 2016 – VIII ZR 78/15),
wird die Umlagefähigkeit der Kosten des Abfallmanagements oft in Frage
gestellt oder von besonderen Voraussetzungen abhängig gemacht. Eine
davon ist, dass durch die Einschaltung eines Dienstleisters Einsparungen
bei den Müllbeseitigungskosten erzielt werden müssen (so z.B. Langen-
berg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl. , H 74).
Diese – ausschließlich auf Einsparungen reduzierte – Interpretation greift
nach hiesiger Auffassung aber zu kurz. Das reine Performance-Contrac-
ting, das sich aus den erzielten Einsparungen finanziert, spiegelt zwar am
ehesten den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wider, stößt als Vertragsmodell
aber an Grenzen, wenn die Optimierungseffekte ausgereizt sind. Als wei-
teres Problem ergibt sich, dass die Ausgangsgrundlage zur Berechnung
der Einsparung mit fortlaufender Vertragsdauer zeitlich immer weiter
zurückliegt. Es stellt sich dann die Frage, ob und in welcher Höhe Abfall-
managementkosten weiterhin umgelegt werden dürfen.
Die Praxis hat gezeigt, dass Optimierungseffekte bei den Müllbeseitigungs-
kosten insbesondere bei größeren Wohnanlagen mit entsprechender Fluktu-
ation i. d. R. dauerhaft nur unter Beibehaltung des Abfallmanagements zu
gewährleisten sind. Vor diesem Hintergrund und angesichts der in § 2 Nr. 8
BetrKV weiter als bisher gefassten Kosten der Müllbeseitigung (wobei die
dortige Aufzählung wegen der Verwendung des Begriffes „namentlich“
ohnehin nicht abschließend ist) dürfte einer fortgesetzten Umlage unter
Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgebots nichts imWege stehen, dies
auch unabhängig von der Vertragsgestaltung z.B. in Form eines Dienst-
leistungsvertrages. Der Gesamtbegriff des „Abfallmanagements“ findet
sich zwar nicht im Betriebskostenkatalog, gleichwohl aber der Hinweis
auf entsprechende „nicht öffentliche Maßnahmen“ der Abfallentsorgung.
Hierzu gehören zweifelsfrei die von einem privaten Anbieter erbrachten
Leistungen im Abfallmanagement, von denen die Mieter dauerhaft auch
dann profitieren, wenn die Müllbeseitigungskosten bereits optimiert sind.
Abfallmanagement: Ein Haufen Müll muss nicht gleich ein Haufen Kosten sein
Quelle: Adobe Stock
Quelle: Adobe Stock
Hauswartkosten
Nicht nur die Höhe zählt
Die den Mietern in Rechnung gestellten Hauswartkosten können erheb-
lich voneinander abweichen. Gründe dafür gibt es viele: Seien es das
unterschiedliche Aufgabenspektrum des Hauswarts, die Anzahl, Größe
und Ausstattung der von ihm betreuten Wohnungen, die Übertragung
von Teilleistungen auf Fremdfirmen oder das komplette Outsourcing der
Hauswarttätigkeit.
Interessanterweise reagieren Mieter bei diesem Thema nicht nur
kostenbewusst, sondern auch sozialverantwortlich. So haben sich Ge-
nossenschaftsmieter im Rahmen von Wohnzufriedenheitsbefragungen
mehrheitlich bereit erklärt, für ihre Hauswartkosten ein paar ct/m
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mehr
zu zahlen, wenn ihr Hauswart dafür angemessen und ordentlich bezahlt
wird. Geiz ist eben doch nicht immer geil!
Hauswartkosten: Befragungen ergaben, dass für Mieter nicht nur die Höhe zählt
