51
7|2016
Instandhaltung, insbesondere bei Großmaßnah-
men, erheblich verbessert. Hierzu waren jedoch
Veränderungen der Ablauf- und Aufbauorganisa-
tion notwendig. Nach den vier Auswahlkriterien
a) technische Notwendigkeit,
b) Portfoliomanagementstrategie,
c) Quartiersentwicklung,
d) vermietungsrelevante Notwendigkeit
leiten wir nunmehr jährlich die Überprüfung und
Festlegung der Investitionsmaßnahmen für das Fol-
gejahr ein. Zwischenzeitlich sind wir in der Lage,
einen 3-Jahres-Investitionsplan zu erstellen. Dies
hilft uns intern, Ausschreibungen zu optimieren,
aber auch gegenüber dem Kunden frühzeitig In-
vestitionsmaßnahmen anzukündigen.
Kosteneffekte
Nach Einführung des Portfoliomanagementsys-
tems konntenwir die Kosten proWohnungseinzel-
modernisierung um 6.000 bis 7.000 € pro Wohn-
einheit reduzieren. Wir gehen zwischenzeitlich
zielgruppenbezogen nach den für die einzelnen
Zielgruppen festgelegten Baubüchern vor. Wir er-
lebten lebendige Diskussionen darüber, ob eine
Balkonsanierung immer bedeutet, dass ein kom-
plett neuer Balkon angebaut wird oder vielleicht
doch nur kleine Einzelmaßnahmen zumBestands-
erhalt beitragen können. Auch bei Gebäuden im
letzten Viertel des Lebenszyklus haben wir un-
sere Investitionspolitik angepasst. Sockel- oder
Dachsanierungen werden nicht mehr grund-
• Zielgruppenbezogene Baubücher zur Moderni-
sierung brachten hohen Vermietungserfolg.
• Ein großer Veränderungsprozess bis hin zur
Anpassung der Aufbau- und Ablauforgani-
sation war erforderlich.
• Es ist wichtig, viel Zeit einzuplanen.
Das veränderte Investitionsverhalten, ein
wirtschaftlicherer Umgang bei energetischer
Modernisierung und die nunmehr vorhandene
Transparenz zu den Wohnungsmärkten brachte
die Unternehmensentwicklung weit nach vorne.
Im Einzelnen sollen diese Punkte nun etwas de-
taillierter erläutert werden.
Energetische Analyse
Wir stellten fest, dass das monetäre Einsparpo-
tenzial jem2Wohnfläche überwiegend geringwar,
weil über 50% unseres Bestandes ohne energeti-
schen Handlungsbedarf war. Hochinvestive Maß-
nahmen waren nur in geringen Ausnahmefällen
sinnvoll und sollten im Zusammenhang mit einer
generellen umfassenden Modernisierung des Ge-
bäudes umgesetzt werden. Wir gingen von folgen-
der Skalierung bei der Betrachtung aus:
• Einsparpotenzial unter 25 ct/m2 pro Monat
zeigt keinen Handlungsbedarf.
• Einsparpotenziale bis 50 bzw. 75 ct/m2 pro
Monat stuften wir als „punktuell verbesse-
rungsbedürftig“ (geringinvestiveMaßnahmen)
bzw. als „Optimierungspotenzial vorhanden“
(Heizungsaustausch etc.) ein.
• Nur bei 8%der Mietfläche erkanntenwir hohen
Handlungsdruck.
Überraschend für uns war festzustellen, dass das
Mieterverhalten in den einzelnen Wohnungen ei-
nes Gebäudes erheblich voneinander abweicht und
damit auch den energetischen Verbrauchskenn-
wert eines Gebäudes massiv beeinflusst. Je kleiner
die Gebäudeeinheit, desto mehr Einfluss hat das
einzelne Mieterverhalten auf den Kennwert. Den
Nutzen aus diesen Erkenntnissen haben nun alle
Mieter, da wir diese im Zusammenhang mit der
Betriebskostenabrechnung über den Benchmark-
Verbrauch ihres Gebäudes bzw. ihrer Nachbarn in-
formiert haben. Dies hat z. T. erheblichen Einfluss
auf das Lüftungs- und Raumtemperaturverhalten.
Ohne Investitionen konnten wir hier erhebliche
Einsparpotenziale für die Mieter heben.
Unser TGA-Planer überprüfte jede einzelne Hei-
zungsanlage und die Situation vor Ort. Er stellte
fest, dass die Gebäude mit dem höchsten Einspar-
potenzial noch mit dem alten Einrohrleitungssys-
temausgestattet sind. Hier sind hohe Investitionen
im Gebäude erforderlich, die wir aber nur in einer
Gesamtportfoliostrategie für das Gebäude bzw. für
das Quartier treffen werden. Ein Testsystem mit
Volumenstromreglern soll versuchen, die negati-
ven Effekte des Einrohrsystems einzudämmen. Die
Kosten betragen hier ca. 1.000 € pro Wohnung.
Ergebnisse liegen noch nicht vor. Die weiteren
Prioritäten – immer mit dem Ziel, mit geringin-
vestiven Maßnahmen die Verbräuche zu senken –
lauten: Austausch der Heizungsanlagen aufgrund
des Alters bzw. Energieverbrauchs, hydraulischer
Abgleich, Leistungs- und Heizungseinstellungen.
Technisches Management
Ein deutlich verbessertes Zusammenspiel zwischen
Wohnungsmanagement, technischem Manage-
ment, Controlling, Projektleitung und Betriebs-
kostenmanagement hat die Abläufe imBereich der
EINSPARPOTENZIAL VERBRAUCH/ENDENERGIEBEDARF
0
50.000
0 – 25 25 – 50 50 – 75 75 – 100 100 – 125 125 – 150 150 – 175175 – 200 > 200 o. Betr.
100.000
200.000
300.000
250.000
150.000
• üb r 50 % des B sta des
ohne energetischen
Handlungsbedarf
• für ca. 40 % des Bestandes
punktuelle Verbesserungen
sinnvoll
• deutliches Optimierungs
potenzial bei nur etwa 8 %
der Mietfläche
kein
Handlungsbedarf
hoher
Handlungsdruck
Ergebnis
plausibilisierung
punktuelle
Verbesserung
Optimierungs
potenzial
Einsparpotenziale nach Mietfläche
Ei sparpotenzial [kWh/m2 NF a]
Mietfläche [m2]
Verbrauchsausweise
Bedarfsausweise
• XXX, Braunschweig (189 kWh/m2a)
• XXX, Langelsheim (169 kWh/m2a)
• XXX, Broitzem (168 kWh/m2a)
• XXX 22, Langelsheim (159 kWh/m2a)
Quelle: ›Wiederaufbau‹ eG
MONETÄRES EINSPARPOTENZIAL JE M2 MFL
0
50.000
< 0,25 €/m2
> 1,00 €/m2
0,25 bis
0,50€/m2
0,50 bis
0,75€/m2
0,75 bis
1,00 €/m2
o. Betr.
100.000
200.000
300.000
400.000
250.000
150.000
350.000
• monetäre Einsparpotenziale überwiegend
gering
• hochinvestive Maßnahmen aus Sicht der Ein-
sparpotenziale nur in Ausnahmefällen sinnvoll
Monetäres Einsparpotenzial [€/m2 MF und Monat]
Monetäres Einsparpotenzial nach Mietfläche
Mietfläche [m2]
Verbrauchsausweise
Bedarfsausweise
• XXX, Braunschweig (1,00 €/m2 monatlich)
• XXX, Broitzem (0,95 €/m2 monatlich)
• XXX, Braunschweig (0,95 €/m2 monatlich)
• XXX, Langelsheim (0,85 €/m2 monatlich)
