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den Beteiligten im Prozessablauf ergänzt. Hierzu
wird der Vermietungssteckbrief als digitales For-
mular ausgefüllt und vom Beteiligten mit seiner
digitalen Unterschrift signiert.
Nach dem Starten des Mietwechsels (Status 1)
wird automatisch ein Vermietungssteckbrief er-
zeugt, der die Neuvermietungsmiete nach einem
vorher festgelegten Schema vorschlägt. Neben
der vorgeschlagenen Neumiete werden in diesem
Vermietungssteckbrief weitere Referenzmieten
wie z. B. der Mittelwert/Oberwert des Mietenspie-
gels, die Vormiete sowie ggf. auch eineMarktmie-
te dargestellt. Darüber hinaus sind die wichtigsten
Ausstattungsmerkmale der Wohnung dargestellt,
die bei einer Wohnungsbesichtigung (Status 2)
aktualisiert werden können und somit wieder
Basis für die aktualisierte Neuvermietungsmiete
(Status 3) sind.
Nachdem die Miete
• kalkuliert/berechnet wurde,
• die Betriebskosten bestimmt und
• die vom System vorgeschlagenen sowie vom
Bearbeiter akzeptierten oder ggf. geänderten
Neuvermietungsmieten festgestellt wurden,
kann der Mietvertrag erstellt werden (Status 7).
In den Fällen, in denen die Mieten manuell über-
schrieben wurden, muss dies durch die Leitungs-
ebene autorisiert werden (Status 5). Abschluss
findet der hausinterne digitaleMietwechselprozess
dann in der Sollstellungslegung im ERP-System.
Mietpreisfindung
Die einzelnen Prozessschritte und deren Standar-
disierung durch das elektronische Medium erge-
ben somit einen festgelegten Handlungsrahmen.
Die Vorteile einer solchen Vorgehensweise ist
neben der bessere Transparenz und Beherrsch-
barkeit der Arbeitsabläufe auch die Vermeidung
der Beliebigkeit bei der Festlegung von Neuver-
mietungsmieten.
Ein wesentlicher Aspekt des Neuvermietungs-
prozesses ist die Findung der Zielmiete für den
neuenMietvertrag, d. h. derjenigenMiete, die der
Vermieter bei der Neuvermietung erreichenmöch-
te. Gegenwärtig herrscht imdeutschenMietrecht
bei Neuvermietung im mietpreisrechtlich nicht
gebundenen Wohnungsbestand Vertragsfreiheit,
d. h. Mieter und Vermieter können die Miete frei
vereinbaren.
In einem solchen Fall ist es hilfreich, wenn die
Software für den Mieterwechsel das aktuelle An-
gebotsmietenniveau als Orientierungshilfe für den
Neuvermietungsvorgang bereithält.
Gegenwärtigwird allerdings an einer Mietrechts-
änderung gearbeitet (Mietpreisbremse), die eine
erhebliche Erschwernis in diesen Prozess hinein-
bringen würde: In Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt soll die Neuvermietungsmiete
grundsätzlich nur noch 10% über der ortsübli-
chen Vergleichsmiete liegen dürfen. Dieser ist
aber bislang bei der Neuvermietung keine Be-
deutung zugekommen, der Vermieter konnte sich
an der Marktmiete orientieren. Die Gebiete mit
angespanntem Wohnungsmarkt werden von den
Landesregierungen per Rechtsverordnung für die
Dauer von fünf Jahren festgelegt.
In Gebieten ohne angespanntenWohnungsmarkt
ändert sich im Vergleich zum gegenwärtigen
Rechtszustand nichts, die Neuvermietungsmie-
te kann weiterhin frei vereinbart werden. Die
Angebotsmiete kann hierfür ein hilfreicher In-
dikator sein.
In angespannten Wohnungsmärkten jedoch bil-
det zukünftig die ortsübliche Vergleichsmiete
den Anknüpfungspunkt für die Mietpreisfindung
des neuen Mietvertrags. Im Regelfall verfügen
derartige Gebiete über einen örtlichen Mietspie-
gel, aus dem die ortsübliche Vergleichsmiete
abgeleitet werden kann, insbesondere wenn es
sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach
§ 558d Abs. 1 BGB handelt.
Mittelwerte und Mietenspannen
Aufgabe einer den Vermietungsprozess unterstüt-
zenden Software ist die Abbildung der Vorgaben
und Regeln der örtliche Mietspiegel auf die kon-
kreten Wohnungen, d. h. jederzeit muss für eine
Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem
Regelwerk des anzuwendendenMietspiegels durch
die Software rechtssicher ermittelt werden.
Einige Mietspiegel haben hierfür ein detailliertes
System an Vorgaben, den sog. Orientierungshil-
fen, durch deren Anwendung sich eine auf den
Cent genaue ortsübliche Vergleichsmiete ermit-
teln lässt. Dieses Regelwerk ist deshalb in einer
Neuvermietungssoftware abzubilden.
In anderen Mietspiegeln gibt es ein derartig ge-
naues System nicht. Hier sind in der Mietspiegel-
tabelle lediglich Mittelwerte und Mietenspannen
angegeben, die genaue ortsübliche Vergleichsmie-
te einer Wohnung ist innerhalb der Mietspiegel-
eckwerte erst zu berechnen.
Für die Lösung dieser Aufgabe bietet sich ein
Wohnwertmietmodell an, welches auf Basis der
in § 558 BGB benannten fünf Wohnwertmerk-
Beispiel eines 8-stufigen Mieterwechselprozesses unter Beteiligung unterschiedlicher Abteilungen und Bearbeiterebenen
Kontrolle (vor
Sollstellung)
Betriebskosten
berechnen
Wohnung
gekündigt
gestartet
Wohnung besichtigt
BeKo berechnet
Miete
erstellt
Miete
autorisiert
WE vergeben
Mietvertrag erstellt
Sollstellung
Vermietungs-
prozess starten
Wohnungsbe-
sichtigung
Miete
festlegen
Unterschrift, wenn
Miete abweicht
abweichende
Miete
Miete vom System
vorgeschlagen
Mietvertrag
erstellen
DIGITALER MIETERWECHSEL MIT EINZELNEN PROZESSSCHRITTEN UND AUTOMATISCHEM EMAILING
Vermietung
Leitung
Abteilung
BeKo Abt.
FiBu Abt.
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Ausstattung
PDF
Modernisierung/
Ausstatt.-Änd.?
