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11|2017
• Bereitstellung von Informationen zum Miet-
recht sowie zuMöglichkeiten und Grenzen einer
Mieterhöhung
• Grobanalyse von Modernisierungsmöglich-
keiten hinsichtlich Einsparpotenzial und Wirt-
schaftlichkeit auf der Basis von Typvertretern
der Gebäudedatenbank TABULA (inkl. vorbe-
werteteMaßnahmepakete und Kostenangaben)
• Bewertung konkreter Maßnahmen an spezifi-
schen Gebäuden mit der Möglichkeit des Im-
ports externer Daten aus Energiekonzepten und
Kostenschätzungen Dritter
• Anpassung von Rahmen- und Randbedingun-
gen an die konkrete Situation imUnternehmen,
u.a. Berücksichtigung von Leerstandsquoten
vor und nach der Modernisierung
• Berechnung von Kennwerten zur Beurteilung
der Wirtschaftlichkeit gemäß spezifischer Be-
dürfnisse von Akteursgruppen
• Abschätzung von Auswirkungen auf den Immo-
bilienwert
• Programmteile für Szenarioanalysen und den
Umgang mit Unsicherheiten
• Darstellung des nicht monetären Zusatznutzens
für Vermieter und Mieter
• Darstellung von Auswirkungen auf nicht umla-
gefähige Instandsetzungskosten
• Abschätzung der Auswirkungen auf Mieter
(Kaltmiete, Heizkosten, Wartungskosten)
• Darstellung des Beitrags zu Ressourcenscho-
nung und Umweltentlastung
Variante 1
Vom Programm werden zwei Vorgehensweisen
unterstützt (siehe Abbildung 1). In der Variante
1 kann auf Daten zu Typvertretern von Gebäuden
und vorbewerteten Modernisierungspaketen zu-
rückgegriffen werden. Zur Quantifizierung von
Investitionskosten und Einsparpotenzialen wer-
den in Rental-Cal Ergebnisse des EU-Projektes TA-
BULA
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verwendet. TABULA berechnet nach einer
einheitlichen Methodik für jeden Gebäudetyp der
deutschen Wohngebäudetypologie (siehe Abbil-
dung 2) und häufig anzutreffende Anlagentech-
niken (z. B. Gaszentralheizung, Ölzentralheizung,
Fernwärme) verschiedene Kennwerte (Endener-
giebedarf, Primärenergiebedarf, CO
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-Emissionen)
jeweils vor und nach einer energetischenModerni-
sierung. Die für Standardrandbedingungen ermit-
telten Bedarfswerte können in Tabula an gemes-
sene Verbräuche eines konkret zu untersuchenden
Gebäudes angepasst werden und bilden dadurch
realistische Einsparpotenziale ab. Voraussetzung
ist hier die weitgehende Übereinstimmung des Un-
tersuchungsobjektes mit einemTypvertreter. Die
aus Tabula übernommenen und ggf. modifizierten
Daten werden an den Rechenkern für Wirtschaft-
lichkeitsbetrachtungen geliefert.
Variante 2
In der Variante 2 werden Daten aus eigenen oder
von beauftragten Dritten ermittelten Kosten-
schätzungen und Energiekonzepten (insbeson-
dere zum Energieeinsparpotenzial, aufgeschlüs-
selt nach Endenergieträgern) importiert und im
Rechenkern für Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
weiterverarbeitet. Damit ist es den Unternehmen/
Bearbeitern möglich, auch eigene Erfahrungen
zu tatsächlich erreichbaren Energieeinsparun-
gen und zum lokalen Preisniveau für Modernisie-
rungsmaßnahmen und die Energieversorgung im
Teilmarkt einzubringen. ImUnterschied zu vielen
sonstigenWirtschaftlichkeitsrechnern sind die Fi-
nanzierungskonditionen frei wählbar.
Basis für alleWirtschaftlichkeitsberechnungen ist
ein vollständiger Finanzplan (VoFI). Bei diesem
Verfahrenwerden allemonetären Zu- und Abflüs-
se in jeder Periode einzeln erfasst und tabellarisch
abgebildet. So entsteht ein transparenteres und
detaillierteres Bild der Zahlungsströme imUnter-
nehmen. Für die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung
von Energieeffizienzmaßnahmen verwendet das
Rental-Cal-Tool die sich ergebenden Differenzen
in den Zahlungsströmen. Es kann berücksichtigt
werden, dass die Energieeffizienzmaßnahmen zu-
sammenmit ohnehin geplanten Instandhaltungs-
arbeiten kombiniert werden. In diesemFall gehen
die energiebedingten Mehrkosten als Moderni-
sierungsanteil in den VoFI ein. Ebenso werden in
jeder Periode Zins- und Tilgungszahlungen für die
Finanzierung der Energieeffizienzmaßnahmen
sowie durch diese verursachte Änderungen der
Wartungs- und Instandhaltungskosten berück-
sichtigt. Gleichzeitig wird eine erwartete Stei-
gerung der Einnahmen einberechnet, z.B. durch
Mieterhöhungen, reduzierte Leerstände oder ge-
währte Fördermittel. Am Ende des (nahezu) frei
wählbaren Betrachtungshorizonts wird außerdem
die Wertsteigerung der Immobilie durch das
Institut für Wohnen und Umwelt Darmstadt:
Iris Behr, Andreas Enseling, Martin Vaché
Karlsruher Institut für Technologie:
Thomas Lützkendorf, Kai Mörmann, Rouven Christ
Universität Regensburg:
Sven Bienert, Joseph Zeitler, Jonas Hahn
Das Projektteam dankt der EU für die finanzielle
Unterstützung im Rahmen von H2020-EE-2014-
2015: H2020-EE-2014-3-MarketUptake sowie
den Mitgliedern des Projektbeirates und den an
der Erprobung beteiligten Praxispartnern für ihre
Mitwirkung.
PROJEKTTEAM UND ANSPRECHPARTNER
ABBILDUNG 1: STRUKTUR DES BERECHNUNGSHILFSMITTELS (KIT)
Einführung und Überblick
über die Struktur des Tools
Freihandeingabe des
Energieverbrauchs der
Maßnahmenpakete und
deren Kosten
Individualisierbare
Typvertreter und
Vorschläge für
Maßnahmenpakete,
Energieverbräuche und
Kostenschätzungen
Detaillierte
Eingabemodule
Detaillierte
Eingabemodule
Unterstützung
durch TABULA-
Typvertreter
Freihand-
Eingabe der
Werte
Finanzielles,
Vermietungssituation,
Mieterhöhung und
Entwicklung des Preis-
und Zinsniveaus
Detaillierte
Eingabemodule
Pfadauswahl
Berechnungsergebnisse
Sensitivitätsanalye
Monte-Carlo-Analyse
Projektdaten, Standort-
und Investordaten
I. Information
II. Dateneingabe
III. Ergebnisse
