Deckert/Elzer kompakt
Die Eigentumswohnung
Entscheidung
des Monats
Falscher Umschlageschlüssel:
keine Nichtigkeit!
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungs-
eigentümer im Einzelfall – bezogen auf
eine konkrete Abrechnung – von den
Vorgaben der Heizkostenverordnung
abweichen, ist anfechtbar, aber nicht
nichtig.
BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17
Der Fall:
In einer Versammlung im März 2016 disku-
tieren die Wohnungseigentümer über die
Richtigkeit des Abrechnungsentwurfs für
das Jahr 2015 in Bezug auf die Kosten für
Wärme und die Bereitung von Warmwasser.
Sie beschließen, einen Sachverständigen
für Heizungstechnik zu beauftragen, ange-
nommenen Unstimmigkeiten nachzugehen.
Ferner wird beschlossen, dass, soweit sich
nach der Begutachtung keine verwertbaren
Erkenntnisse ergeben, die Abrechnung für
das Jahr 2015 allein nach Wohnfläche erfol-
gen soll.
Im Juni 2016 teilt der Verwalter mit, die
Überprüfung habe keine verwertbaren Er-
kenntnisse ergeben. Er habe die Heizkos-
ten daher nach Wohnfläche umgelegt. Ein
Wohnungseigentümer hält diesen, von der
Gemeinschaftsordnung abweichenden Um-
lageschlüssel für unzutreffend und klagt
– wegen des angenommenen Ablaufs der
Anfechtungsfrist – auf Feststellung der Nich-
tigkeit des Genehmigungsbeschlusses.
Das Problem:
Zentrales Problem des Falles ist: Was gilt für
einen Beschluss, der eine Abrechnung ge-
nehmigt, wenn der Verwalter in der Abrech-
nung einen unzutreffenden Umlageschlüssel
eingesetzt hat?
So hat der BGH entschieden:
1. Das Ergebnis
Der Beschluss, mit dem die Wohnungsei-
gentümer die Abrechnung genehmigt ha-
ben, wäre nach Ansicht des BGH anfechtbar
gewesen, denn die Umlage der Kosten für
Wärme und die Bereitung von Warmwasser
wäre im Fall im Verhältnis von 30 % Grund-
kosten zu 70 % verbrauchsabhängigen
Kosten zu ermitteln gewesen. Dass der Ab-
rechnung demgegenüber die Wohnflächen
zugrunde liegen, habe den Genehmigungs-
beschluss aber nicht nichtig gemacht.
2. Verstoß gegen die HeizkostenV
Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, der
gemäß § 3 Satz 1 HeizkostenV auch auf Woh-
nungseigentum anzuwenden sei, seien von
den Kosten des Betriebs der zentralen Hei-
zungsanlage mindestens 50 % und höchstens
70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch
der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten
seien gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV
nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach
dem umbauten Raum zu verteilen. In diesem
Rahmen halte sich die vom BGH zu betrach-
tende Gemeinschaftsordnung.
Eine Abweichung von diesem Verteilungs-
maßstab sei zwar gemäß § 9a Abs. 1 Satz
1 HeizkostenV möglich, wenn der anteilige
Wärme- oder Warmwasserverbrauch von
Nutzern für einen Abrechnungszeitraum
wegen Geräteausfalls oder aus anderen
zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß
Entscheidung des Monats:
WEG-Rechtsprechung kompakt
Falscher Umschlageschlüssel:
keine Nichtigkeit!
Liebe Leserin,
lieber Leser,
eine der vielen Aufgaben des Verwalters ist
die Erstellung der Abrechnung. In den Einzel-
abrechnungen ist darzustellen, welche Kosten,
Lasten und Nutzungen auf ein Wohnungsei-
gentum – und damit auf seinen Eigentümer
– umzulegen sind. Für diese Umlage bedarf es
jeweils eines Schlüssels. Diesen Umlageschlüs-
sel zu bestimmen, ist eine Aufgabe der Woh-
nungseigentümer. Den Umlageschlüssel aber
zu verwenden, also den geltenden im Entwurf
der Abrechnung einzusetzen, ist Aufgabe des
Verwalters. Diese Aufgabe kann nicht gelin-
gen, wenn es keinen Umlageschlüssel gibt.
Gibt es aber einen, muss natürlich der richtige
eingesetzt werden.
Kommt der falsche Umlageschlüssel zum Ein-
satz, stellt sich die Frage, ob dies den Geneh-
migungsbeschluss gegenüber der Abrechnung
anfechtbar oder nichtig macht. Die Antwort
hierauf gibt der Bundesgerichtshof (BGH) in
der Entscheidung, die wir dieses Mal zur Ent-
scheidung des Monats gemacht haben. Jeder
Verwalter sollte sie kennen.
Herzlichst
Ihr
Dr. Oliver Elzer
