nahmetatbestand informieren. Hier reicht beispielsweise das Ankreuzen
eines der vier Ausnahmetatbestände im entsprechend vorformulierten
Mietvertrag aus.
Vereinfachte Rüge der Miethöhe
Durch die Änderung des § 556g Abs. 2 BGB können Mieter künftig ohne
nähere Begründung die Miethöhe rügen
(vereinfachte Rüge)
, die Be-
weispflicht trifft den Vermieter. Nur wenn der Vermieter eine Auskunft
über die Ausnahme von der Mietpreisbremse erklärt hat, muss der Mie-
ter mit Bezug auf diese Auskunft rügen.
Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 8 %
mit zusätzlichen Kappungsgrenzen
Erwartungsgemäß wurde die Modernisierungsumlage von 11 % auf 8 %
jährlich der Modernisierungskosten reduziert, auch vor dem Hintergrund
der deutlich gesunkenen Kapitalmarktzinsen. Die Reduzierung der Kap-
pungsgrenze wird zusätzlich begrenzt durch eine Kappungsgrenze von
3 EUR/m² monatlich innerhalb von 6 Jahren bzw. auf 2 EUR/m² monat-
lich, wenn die Miete unterhalb von 7 EUR/m² liegt gem. § 559 BGB.
Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
Neu eingeführt in das BGB wurde ein vereinfachtes Verfahren der Mo-
dernisierungsumlage gem. § 559c BGB. Hierbei kann der Vermieter bzw.
Verwalter bei Modernisierungsmaßnahmen mit Gesamtkosten von max.
10.000 EUR die Modernisierungsumlage von 8 % nach Abzug von pau-
schal 30 % Erhaltungskosten geltend machen. Bei diesem vereinfachten
Verfahren bedarf es bei der Modernisierungsankündigung nicht mehr ei-
nes Hinweises auf die Betriebskosten, die Härteklausel für den Mieter ist
nicht anwendbar und Fördermittel müssen bei der Modernisierungsbe-
rechnung nicht mehr berücksichtigt werden. Zu beachten ist allerdings,
dass gem. § 559c Abs. 4 BGB eine Sperrfrist von 5 Jahren für weitere Mo-
dernisierungsmaßnahmen besteht, um Kettenmodernisierungen zu ver-
meiden. Ausnahmen gelten nur bei Modernisierungsmaßnahmen, die
der Vermieter gesetzlich durchführen muss und diese nicht kannte oder
kennen musste oder die aufgrund eines WEG-Beschlusses erfolgen.
Die Konsequenzen einer Reduzierung der Modernisierungsumlage auf
8 % mit den zusätzlichen Kappungsgrenzen auf 2 EUR bzw. 3 EUR/
m²/Monat verdeutlicht die folgende Vergleichsrechnung auf der Basis
der Modernisierungskostenermittlung der ARGE//eV mit dem energe-
tischen Standard EnEV 2016 von 1.499 EUR/m² sowie zusätzlich unter-
stellten Fördermitteln:
Die Einführung der Kappungsgrenzen führt beispielhaft einerseits zu
einer Reduzierung der Modernisierungsumlage um 55 % bei einer Kap-
pungsgrenze von 3 EUR/m²/Monat, somit von ursprünglich 8 % auf
3,60 % und andererseits zu einer Reduzierung der Modernisierungsum-
lage um 70 % bei einer Kappungsgrenze von 2 EUR/m²/Monat, somit
Das Mietrechtsanpassungsgesetz
aus Verwaltersicht
Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim MRICS, Leipzig
Das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige
Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen
über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungs-
gesetz – MietAnpG) ist am 1.1.2019 in Kraft getreten. Damit hat
die Bundesregierung einen Teil der Vereinbarungen aus dem
Abschnitt IX. Bezahlbares Wohnen des Koalitionsvertrages vom
7.2.2018 umgesetzt. Schwerpunkt des MietAnpG sind Verschär-
fungen der Mietpreisbremse sowie Beschränkungen bei Moder-
nisierungsmaßnahmen.
Motivation der Bundesregierung sind der „deutliche Mietanstieg“ und
die „Wohnungsknappheit“ insbesondere in Groß- und Universitätsstäd-
ten mit dem Ziel, durch weitere Einschnitte in die Vermieterrechte das
Wohnen für die Mieter günstiger zu machen. Zur Klarstellung die Fak-
tenlage: in den letzten 17 Jahren sind die Mieten bundesweit geringer
gestiegen als die Inflationsrate, Vermieter haben somit faktisch reale
Einkommensverluste.
Nachfolgend die Änderungen in der Reihenfolge der Paragrafen im BGB,
die für Mietverhältnisse bzw. Modernisierungsmaßnahmen ab dem
1.1.2019 gelten:
Verschärfte Auskunftspflicht über die Miete und Rechtsfolgen
gem. § 556g BGB
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen Vermieter bzw.
Verwalter vor dem Mietvertragsabschluss den Mieter
unaufgefordert
in Textform
Auskunft erteilen, wenn sie sich auf eine Ausnahme der
Mietpreisbremse berufen wollen durch Angabe
der Höhe der Vormiete gem. § 556e Abs. 1 BGB oder
der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten
drei Jahren gem. § 556e Abs. 2 BGB oder
der erstmaligen Nutzung oder Vermietung nach dem 1.10.2014 gem.
§ 556 Satz 1 BGB oder
der erstmaligen Vermietung nach umfassender Modernisierung gem.
§ 556 Satz 2 BGB.
Dabei ist insbesondere vom Vermieter bzw. Verwalter gem. § 556g Abs.
1a BGB zu beachten:
Wird die erforderliche Auskunft nicht erteilt, so kann sich der Vermie-
ter erst nach der Nachholung der Auskunft zwei Jahre später auf die
zulässige Miete berufen.
Wird die erforderliche Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form
erteilt, so kann sich der Vermieter erst nach der Nachholung der Aus-
kunft in vorgeschriebener Form auf die zulässige Miete berufen.
Vermieter bzw. Verwalter sollten daher genau darauf achten, dass sie
in Gebieten mit Mietpreisbremse die Mieter über einen möglichen Aus-
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Verwalterthema
des Monats
