Das bedeutet für Sie:
1. Anforderungen der HeizkostenV
Allein eine den Anforderungen der HeizkostenV
genügende Abrechnung entspricht den Grund-
sätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt
unabhängig davon, ob die Wohnungseigentü-
mer durch Vereinbarung oder Beschluss ab-
weichende Bestimmungen getroffen haben.
2. Bestimmung der entsprechenden
Umlageschlüssel
Soweit die HeizkostenV anwendbar ist – also ei-
gentlich immer –, haben die Wohnungseigentü-
mer für die Kosten für Wärme und Warmwasser
jeweils Umlageschlüssel zu bestimmen.
Der Verwalter oder ein Abrechnungsunterneh-
men (Messdienstleister) sind von Gesetzes
wegen hingegen nicht befugt, eine solche Be-
stimmung zu treffen. Die Wohnungseigentümer
können eine vom Verwalter oder von einem
Dritten getroffene Bestimmung zwar geneh-
migen. In der Genehmigung einer Abrechnung
liegt eine solche Genehmigung aber grundsätz-
lich nicht. Etwas anderes gilt, wenn die Woh-
nungseigentümer die Frage der Genehmigung
zuvor ausdrücklich angesprochen haben, der
entsprechende Beschluss transparent ist und
auf der Tagesordnung gewesen ist.
erfasst werden könne. Im Fall lägen die Vor-
aussetzungen des § 9a Abs. 1 Satz 1 Heizkos-
tenV aber nicht vor.
Dies folge allerdings nicht bereits daraus, dass
kein Geräteausfall vorgelegen habe und eine
Verbrauchserfassung tatsächlich erfolgt sei.
Denn ein „anderer zwingender Grund“ für
eine nicht ordnungsgemäße Erfassung liege
auch vor, wenn Umstände gegeben seien,
die einem Geräteausfall gleichzusetzen seien,
weil sie eine rückwirkende Korrektur der Erfas-
sungsmängel ausschlössen. Dies sei unter an-
derem dann der Fall, wenn der am Heizköper
abgelesene Messwert aus zwingenden phy-
sikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen
Verbrauchswert entsprechen könne und damit
fehlerhaft sei. Es könne aber nicht davon aus-
gegangen werden, dass die Verbrauchserfas-
sung objektiv fehlerhaft gewesen sei. Hierfür
genügten die von einzelnen Wohnungseigen-
tümern geäußerten Zweifel an der Richtigkeit
der Abrechnung nicht. Denn der von den Woh-
nungseigentümern mit der Prüfung der instal-
lierten Messgeräte beauftragte Sachverständi-
ge sei zu dem Ergebnis gelangt, dass es keine
verwertbaren Erkenntnisse gebe.
3. Folge des Verstoßes
Der Verstoß gegen § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkos-
tenV habe allerdings nicht die Nichtigkeit des
Beschlusses zur Folge gehabt.
Nach der ständigen Rechtsprechung entspre-
che allerdings allein eine den Anforderungen
der HeizkostenV genügende Abrechnung den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Dies gelte unabhängig davon, ob die Woh-
nungseigentümer durch Vereinbarung oder
Beschluss abweichende Bestimmungen ge-
troffen haben, da sich diese Verpflichtung un-
mittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkostenV ergebe,
der die Anwendung der Vorschriften der Heiz-
kostenV im Verhältnis der Wohnungseigentü-
mer vorschreibe.
Genehmigten die Wohnungseigentümer eine
Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunab-
hängig orientiert sei, sei der Beschluss auf
Anfechtung aber nur für ungültig zu erklären.
Soweit der klagende Wohnungseigentümer
demgegenüber die Auffassung vertrete, bei
Verstößen gegen die HeizkostenV sei ein Fall
der „absoluten Beschlussunzuständigkeit“ und
damit Nichtigkeit gegeben, weil eine Abwei-
chung von den zwingenden Vorgaben der
HeizkostenV nicht durch Beschluss erfolgen
könne, überzeuge dies nicht. Die Beschluss-
kompetenz für die Entscheidung über eine Ab-
rechnung ergebe sich aus § 28 Abs. 5 WEG. Es
liege auch kein die Nichtigkeit begründender
Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift im Sinne
des § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG vor, auf deren
Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet
werden könne.
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Deckert/Elzer kompakt
Innerhalb der durch die HeizkostenV vorge-
gebenen Bandbreite haben die Wohnungsei-
gentümer ein Ermessen. Sie dürfen also jeden
nach der HeizkostenV zulässigen Maßstab
wählen, der ihren Interessen angemessen ist
und nicht zu einer ungerechtfertigten Benach-
teiligung Einzelner führt.
Kann der anteilige Wärme- oder Warmwas-
serverbrauch wegen Geräteausfalls oder aus
anderen zwingenden Gründen nicht ordnungs-
gemäß erfasst werden, ist er nach § 9a Abs. 1
HeizkostenV auf der Grundlage des Verbrauchs
der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeit-
räumen oder des Verbrauchs vergleichbarer
anderer Räume im jeweiligen Abrechnungs-
zeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs
des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu er-
mitteln und bei der Kostenverteilung anstelle
des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.
Überschreitet die von der Verbrauchsermitt-
lung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV betroffe-
ne Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute
versorgungsanlage, also die verbrauchs-
unabhängigen Kosten, sind nach Wohn-
oder Nutzfläche zu verteilen.
Die Wohnungseigentümer müssen nach
der HeizkostenV wenigstens folgende Um-
lageschlüssel bestimmen (siehe ferner §
9a HeizkostenV):
Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV
zwei Umlageschlüssel im Hinblick auf
sämtliche Kosten des Betriebs der zen-
tralen Heizungsanlage:
Soweit die Voraussetzungen des § 7
Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV nicht vor-
liegen, einen Umlageschlüssel für den
erfassten Wärmeverbrauch (§ 7 Abs. 1
Satz 1, Satz 3 und Satz 4 HeizkostenV):
mindestens 50 %, höchstens 70 %. Der
Umlageschlüssel gilt für die Verteilung
der Kosten der Wärmelieferung ent-
sprechend (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV).
Einen Umlageschlüssel für die Ver-
teilung der übrigen, also der ver-
brauchsunabhängigen Kosten. Diese
sind entweder nach der Wohn- oder
Nutzfläche oder nach dem umbauten
Raum zu verteilen. Alternativ können
die Wohn- oder Nutzfläche oder der
umbaute Raum der beheizten Räume
zugrunde gelegt werden.
Gem. § 8 Abs. 1 HeizkostenV einen Um-
lageschlüssel für den erfassten Warm-
wasserverbrauch (mindestens 50 %,
höchstens 70 %). Die übrigen Kosten
des Betriebs der zentralen Warmwasser-
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HINWEIS:
Welcher Weg zu gehen ist, müssen die
Wohnungseigentümer gesondert beschlie-
ßen. Als Schätzmethode ist in der Regel
das individuelle Vergleichsverfahren der
Schätzung nach Durchschnittsverbrauch
des Gebäudes vorzuziehen.
HINWEIS:
In Gebäuden, in denen die freiliegenden Lei-
tungen der Wärmeverteilung überwiegend
ungedämmt sind und deswegen ein we-
sentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht
erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der
Nutzer gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV
nach den anerkannten Regeln der Technik
bestimmt werden. Die Wohnungseigentü-
mer haben ein Ermessen, ob so vorgegan-
gen werden soll. Sind indes gewisse Grenz-
werte erreicht, wohl eine Erfassungsrate von
unter 20 %, ist zwingend nach § 7 Abs. 1
Satz 3 HeizkostenV vorzugehen.
Liegen die Voraussetzungen des § 7 Abs.
1 Satz 3 HeizkostenV nicht vor, haben die
Wohnungseigentümer kein Ermessen: Ein
von der HeizkostenV nicht vorgesehener
Umlageschlüssel kann nicht bestimmt wer-
den. So ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV
auf überwiegend ungedämmte, aber nicht
freiliegende Leitungen der Wärmevertei-
lung nicht analog anwendbar. Ein entspre-
chender Umlageschlüssel wäre nichtig.
HINWEIS:
