Mehrfamilienhaus mit 8 WE
und 480 m² Wohnfläche
aktuelle Modernisierungsum-
lage bei Kappung 3 EUR/m²
geplante Modernisierungsum-
lage bei Kappung 2 EUR/m²
vereinfachte Modernisierungs-
umlage
Gesamtkosten
719.520,00 EUR
719.520,00 EUR
10.000,00 EUR
(Obergrenze)
./. Erhaltungsanteil
(30 %)
215.856,00 EUR
215.856,00 EUR
3.000,00 EUR
= Modernisierungskosten
503.664,00 EUR
503.664,00 EUR
7.000,00 EUR
./. Zuschüsse (einmalig)
15.000,00 EUR
15.000,00 EUR
0,00 EUR
Keine Anrechnung
= umlagefähige Modernisierungskosten
488.664,00 EUR
488.664,00 EUR
7.000,00 EUR
x 8 % Umlage/Jahr
39.093,12 EUR
39.093,12 EUR
560,00 EUR
./. Zinszuschuss (laufend)
(Modernisierungsdarlehen 50.000/2 %)
1.000,00 EUR
1.000,00 EUR
0,00 EUR
keine Anrechnung
= Modernisierungsumlage/Jahr
38.093,12 EUR
38.093,12 EUR
560,00 EUR
= Modernisierungsumlage/Monat
3.174,43 EUR
3.174,43 EUR
46,67 EUR
= Modernisierungsumlage/m²/Monat
6,62 EUR
6,62 EUR
0,10 EUR
Kappungsgrenze/m²/Monat
3,00 EUR
2,00 EUR
entfällt
Modernisierungsumlageverlust /m²/Monat
durch Kappungsgrenze
./. 3,62 EUR
./. 4,62 EUR
Tatsächliche Modernisierungsumlage in %
3,60 %
2,40 %
5,60 %
Quelle: Arge//eV
von ursprünglich 8 % auf 2,40 %. Vermieter bzw. Verwalter werden
künftig genau kalkulieren müssen, ob und in welchem Umfang Moder-
nisierungsmaßnahmen noch rentabel sind.
Die zusätzlichen Kappungsgrenzen von 2 EUR/m² bzw. 3 EUR/m² mo-
natlich machen nachweislich umfangreiche Modernisierungsmaßnah-
men für Vermieter deutlich unattraktiver. Vor diesem Hintergrund stellt
sich die Frage, ob und wie die ambitionierten Ziele der Bundesregierung
zur Erreichung eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes gem.
EnEV bis zum Jahr 2050 erreicht werden sollen.
„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung
Neu aufgenommen in das BGB und das WiStrG 1954 wurden Regelun-
gen gegen das
„Herausmodernisieren“
von Mietern und zur Eindäm-
mung der Gentrifizierung von Quartieren über die Durchführung von
baulichen Veränderungen in missbräuchlicher Weise. Die Schutzbestim-
mungen für Mieter wurden in § 559d BGB neu geregelt. Danach liegt
eine Pflichtverletzung vor bei Ankündigung oder Durchführung einer
baulichen Veränderung, wenn
der Vermieter nach einer Modernisierungsankündigung nicht binnen
12 Monaten mit den Arbeiten beginnt oder
die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen oder
die Modernisierungsumlage die Mietbelastung verdoppelt oder
die bauliche Veränderung zu einer objektiv nicht notwendigen Belas-
tung des Mieters führt.
Diese Tatbestände gelten nicht, wenn der Vermieter nachvollziehbar
objektive Gründe darlegen kann.
Geldbuße bis zu 100.000 EUR
Für eine strengere Sanktionierung des Herausmodernisierens wurde das
WiStrG 1954 erweitert um den § 6, wonach eine bauliche Veränderung
in missbräuchlicher Weise eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die mit ei-
ner Geldbuße bis zu 100.000 EUR geahndet werden kann.
Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Der neue § 578 Abs. 3 BGB dient dem Schutz von Mietverhältnissen,
die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkann-
ten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege begründet worden sind zur
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Versorgung von Personen mit dringendem Wohnungsbedarf. Derartige
Mietverhältnisse werden künftig bei Neuvertragsabschluss wie Wohn-
raummietverhältnisse behandelt.
Bestehende Wohnverhältnisse können von der Neuregelung allerdings
nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge,
die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlos-
sen werden.
Zusammenfassung
Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz hat der Gesetzgeber weitere
Schutzbestimmungen zugunsten der Mieter geschaffen und die Mie-
terrechte noch weiter gestärkt. Die Regelungen zur Auskunftspflicht bei
der Neuvermietung belasten gleich zu Beginn eines Mietvertrages das
gewünschte (vertrags-)partnerschaftliche Verhältnis von Vermieter und
Mieter. Die Einschränkungen der Umlagefähigkeit von Modernisierungs-
maßnahmen durch die zusätzlichen Kappungsgrenzen werden die In-
vestitionen in Immobilien nachhaltig reduzieren, was sich auch auf die
Bauwirtschaft auswirken wird und die energiepolitischen Ziele der EnEV
unerreichbar werden lässt sowie verbrauchsbedingte Betriebskosten-
einsparungen verhindert.
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Rainer Hum-
melsheim ist
I mmo b i l i e n -
kaufmann und –
fachwirt. Neben
verschiedenen
Lehraufträgen
an den Hochschulen Mittweida
und Anhalt sowie der BA Leipzig
ist er auch als Honorardozent in
der Ausbildung von IHK-Immobili-
enfachwirten und IHK-Immobilien-
kaufleuten tätig.
DER AUTOR
