Eine Liegenschaft besteht aus 2 Häusern mit insgesamt 12 Woh-
nungen und einer Tiefgarage mit 17 Stellplätzen. 2 Stellplätze
wurden von externen Eigentümern gekauft. Von Beginn an ha-
ben auch die externen Eigentümer alle Kosten (auch Müllabfuhr,
Heizungswartung usw.) im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile
mitgetragen. Auch die Teilungserklärung sieht keine besondere
Regelung vor. Jetzt beantragt ein „nur“ Garageneigentümer, dass
ihm nur noch die Kosten berechnet werden, die im Zusammen-
hang mit dem TG-Stellplatz anfallen. Gibt es dafür eine rechtliche
Grundlage? Kann er dies eventuell erfolgreich einklagen, wenn
die übrigen Eigentümer einer Änderung des Verteilerschlüssels
nicht zustimmen?
Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine abweichen-
de Kostenregelung, gilt § 16 Abs. 2 WEG. Hiernach haben alle Eigen-
tümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten
der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im
Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Ein Anspruch des erwähnten Stellplatzeigentümers auf Änderung des
Verteilerschlüssels besteht nicht.
Wenn ein Eigentümer den Verwalter zu seiner Vertretung in der
Versammlung bevollmächtigt, muss der Verwalter den Eigentü-
mer vertreten oder kann er das auch ablehnen? Und wie ist es,
wenn der Eigentümer in seiner Vollmacht dem Verwalter Abstim-
mungsvorgaben macht?
Eine gesetzliche Regelung, wonach der Verwalter Eigentümer in der
Eigentümerversammlung vertreten muss, besteht nicht. Es sollte jedoch
geprüft werden, ob der Verwaltervertrag eine entsprechende Regelung
enthält.
Bevollmächtigt ein Eigentümer den Verwalter mit bestimmten Ab-
stimmvorgaben, ist der Verwalter an diese Vorgaben grundsätzlich nicht
gebunden. Allerdings macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn er
entgegen der Weisung abstimmt.
In einer sehr kleinen WEG wurden in der Dachgeschosswohnung
die Be- und Entlüfter für die Hauptwasserleitungen entfernt, da
diese nicht mehr notwendig waren (im Zuge einer Badsanie-
rung). Die WEG hat 4 Wohneinheiten, und zwar 1 x EG, 1 x OG
und 2 x DG. Die Lüfter waren in einer DG-Wohnung. Wer muss
dies jetzt bezahlen? Nur der Eigentümer der betroffenen DG-
Wohnung oder alle Eigentümer?
Da die Arbeiten die Hauptwasserleitungen und somit Gemeinschaftsei-
gentum betrafen, sind die Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG unter allen
Eigentümern zu verteilen.
Per 1.7.2018 wurde eine Eigentümergemeinschaft in die Verwal-
tung übernommen. Die Jahresabrechnungen 2016 und 2017 des
Vorverwalters wurden von der WEG aufgrund von Beanstandun-
gen nicht beschlossen. Dieser Vorverwalter hat zwischenzeitlich
5 Korrekturen vorgelegt, die nach wie vor nicht richtig sind. Es
liegen auch keine Einnahmen-/Ausgabenabrechnungen vor.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine weitere Korrektur man-
gels Vertrauen ablehnen und die Aufgabe anderweitig, z. B. an
den neuen Verwalter, vergeben? Kann sie die dadurch entstan-
denen Zusatzkosten als Schadensersatz oder in anderer Weise
gegenüber dem vorigen Verwalter geltend machen?
Bei dem Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung handelt es sich
um einen Individualanspruch der Eigentümer. Die Eigentümer sollten
dem ausgeschiedenen Verwalter nochmals eine Frist zur Erstellung ei-
ner ordnungsgemäßen Jahresabrechnung setzen. Legt der Vorverwalter
innerhalb der gesetzten Frist keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung
vor, können die Eigentümer die Abrechnung von einem Dritten erstellen
lassen. Die hierfür entstehenden Kosten können von dem Vorverwalter
als Schadensersatz gefordert werden.
Ist eine Vertäfelung an der Wand auf dem Balkon Sonder- oder
Gemeinschaftseigentum?
Gemäß § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die ge-
mäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen
gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne dass dadurch unter anderem auch die
äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Da davon auszugehen ist, dass die Vertäfelung an der Wand auf dem
Balkon die äußere Gestaltung des Gebäudes prägt, ist diese als Ge-
meinschaftseigentum einzustufen.
Eine Eigentümergemeinschaft besteht aus lediglich 2 Personen.
Die Miteigentumsanteile verteilen sich 499/501. Die Verwal-
terbestellung erfolgt durch allstimmige Beschlussfassung im
schriftlichen Umlaufverfahren. Die Originalunterschriften beider
Eigentümer liegen vor und das Beschlussergebnis wurde ver-
kündet. Jetzt beabsichtigt der Mehrheitseigentümer aus seinem
Wohnungsbestand Wohnungen zu verkaufen und der beurkun-
dende Notar fordert beim Verwalter die notariell zu erteilenden
Verwalterzustimmungen ab.
Müssen beide Originalunterschriften der Eigentümer aus dem
schriftlichen Umlaufbeschluss zur Verwendung im grundbuch-
lichen Verkehr notariell beglaubigt sein, damit der Verwalter
seine Bestellung nachweisen kann und um die Verwalterzustim-
mungen notariell erteilen zu können?
Da alle Eigentümer dem Umlaufbeschluss schriftlich zustimmen muss-
ten, ist die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften aller Eigentümer
erforderlich.
Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:
Sie fragen – unsere
Experten antworten
RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet
Ihre Fragen
8
FAQ
