Raum 25 % der für die Kostenverteilung maß-
geblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche
oder des maßgeblichen gesamten umbauten
Raumes, sind die Kosten nach § 9a Abs. 2
HeizkostenV nach den nach § 7 Abs. 1 Satz
5 HeizkostenV und § 8 Abs. 1 HeizkostenV für
die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu
legenden Maßstäben zu verteilen.
3. Fehlerhafte Bestimmung eines
Umlageschlüssels
Wegen des Vorrangs der HeizkostenV ist es nicht
möglich, wirksam einen gegen ihre Vorgaben
verstoßenden Umlageschlüssel zu bestimmen.
Haben die Wohnungseigentümer einen gegen
die HeizkostenV verstoßenden Umlageschlüs-
sel gewählt, ist nach § 9a HeizkostenV abzu-
rechnen.
4. Änderung der Umlageschlüssel
Der jeweils geltende Umlageschlüssel kann
nach Maßgabe des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV
durch Vereinbarung, aber auch durch Beschluss
wieder geändert werden. Ob die ursprüngliche
Bestimmung durch eine Vereinbarung, etwa im
Rahmen der Gemeinschaftsordnung, getroffen
wurde, ob eine Öffnungsklausel besteht oder
ob die ursprüngliche Bestimmung durch ei-
nen Beschluss bestimmt war, ist unerheblich.
Im Rahmen des § 6 Abs. 4 HeizkostenV ist es
möglich, den gewählten Umlageschlüssel auch
mehrfach zu ändern. Eine Änderung ist vor al-
lem geboten, wenn die bisher getroffene Be-
stimmung nicht der HeizkostenV entspricht und
deshalb unwirksam ist.
5. Anwendung eines falschen
Umlageschlüssels
Genehmigen die Wohnungseigentümer eine
Abrechnung, bei der die Kosten der Versorgung
mit Wärme und Warmwasser verbrauchsunab-
hängig umgelegt werden, oder wird – wie im
Fall – ein der HeizkostenV zwar grundsätzlich
entsprechender Umlageschlüssel eingesetzt,
dessen Anwendungsvoraussetzungen aber
nicht vorliegen, ist der Beschluss auf Anfech-
tung für unwirksam zu erklären (sofern kein Fall
des § 9a HeizkostenV vorliegt). Die fehlerhafte
Verwendung eines Umlageschlüssels führt aber
nicht zur Nichtigkeit der Abrechnung.
6. Beschluss
Im BGH-Fall war im Übrigen gar nicht klar, ob
die Wohnungseigentümer die Abrechnung im
März 2016 schon – gegebenenfalls mit der Be-
dingung, dass der Sachverständige nichts auf-
klärt – genehmigt hatten. Ein Verwalter sollte
sich den Fall daher nicht zum Vorbild nehmen.
Vielmehr sollte der Genehmigungsbeschluss
erst gefasst werden, wenn die der Abrechnung
zugrunde liegenden Schlüssel von den Woh-
nungseigentümern endgültig bestimmt sind.
7. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
!
Weiterführende Informationen:
Heizkostenabrechnung
636688
Jahresabrechnung
636759
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Abnahme durch den vom Bauträger ein-
gesetzten Erstverwalter ist unwirksam
(OLG München, Urteil v. 24.4.2018,
28 U 3042/17 Bau)
Eine vom Bauträger in Allgemeinen Ge-
schäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags
11
Deckert/Elzer kompakt
verwendete Klausel, die die Abnahme des Ge-
meinschaftseigentums durch einen mit einem
Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich ver-
bundenen Erstverwalter ermöglicht, hält der
Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1
Satz 1 BGB nicht stand. Dies hat zur Folge, dass
eine vom Verwalter erfolgte Abnahme des Ge-
meinschaftseigentums unwirksam ist und die
Verjährung nicht beginnt.
!
Weiterführende Informationen:
Abnahme (WEG)
636134
Verschuldetes Fristversäumnis
bei unterlassener Einsichtnahme in
Beschluss-Sammlung
(AG Düsseldorf, Urteil v. 5.2.2018,
290a C 90/179)
Unterlässt es der klagende Wohnungseigentü-
mer, rechtzeitig vor Ablauf der Klagefrist Ein-
sicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen,
ist das Versäumnis der Klagefrist verschuldet.
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kann
dann nicht gewährt werden. Ein Wohnungsei-
gentümer, der ordnungsgemäß geladen war,
muss bei ihm etwa nachteiligen Beschlüssen
alles ihm Zumutbare unternehmen, um die
Klagefrist zu wahren.
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss-Sammlung
1717916
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
637563
Kleine Kita auch in der Wohnung erlaubt
(AG Bonn, Urteil v. 25.1.2018, 27 C 111/17)
Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung
führt eine Kindertagespflege mit lediglich zwei
bis drei Tagespflegekindern in einer Wohnung
nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Mit-
eigentümer.
!
Weiterführende Informationen:
Nutzungsarten der Wohnung
636933
Nutzungsbeschränkungen
636934
Offenes Treuhandkonto: Keine Fälligkeit
von Hausgeldern
(LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17)
Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von
Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto,
so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung
mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.
!
Weiterführende Informationen:
Hausgeld
636649
Beispiel:
Eine Bestimmung, nach der bei-
spielsweise von den Kosten des Betriebs
der zentralen Heizungsanlage 30 % nach
dem erfassten Wärmeverbrauch der Nut-
zer zu verteilen sind, wäre nichtig.
Jeder Verwalter muss wissen, dass die
HeizkostenV grundsätzlich für jede Woh-
nungseigentumsanlage gilt.
Jeder Verwalter muss darauf hinwirken,
dass die Wohnungseigentümer Umlage-
schlüssel nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV
bestimmen. In den meisten Wohnungs-
eigentumsanlagen dürften jedenfalls
transparente Bestimmungen nach § 7
Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV fehlen.
Ein Verwalter muss wissen, welche Um-
lageschlüssel die Wohnungseigentümer
nach der HeizkostenV nicht bestimmen
können.
Jeder Verwalter muss seinen Abrech-
nungen die jeweils geltenden, von den
Wohnungseigentümern bestimmten Um-
lageschlüssel zugrunde legen. Er muss
wissen, dass jeder fehlerhaft genannte
Umlageschlüssel eine Abrechnung auf
seine Kosten anfechtbar macht.
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Welcher Weg zu gehen ist, müssen die Woh-
nungseigentümer wiederum beschließen.
HINWEIS:
In der Regel wird aus dem Vertrauensge-
danken sowie aus dem Wortlaut des § 6
Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV eine Änderung
nur für künftige Abrechnungszeiträume
möglich sein.
HINWEIS:
