5. Anfechtung einer Kostenentscheidung
Das LG problematisiert zu Recht nicht die Mög-
lichkeit des Verwalters, eine ihm ungünstige
Kostenentscheidung in einem Anfechtungs-
rechtsstreit anzufechten. Denn der BGH hat
bereits geklärt, dass ein Verwalter grundsätz-
lich befugt ist, die amtsgerichtliche Kostenent-
scheidung im Wege der sofortigen Beschwer-
de anzufechten. Wird allerdings erstmals im
Berufungsrechtszug eine Kostenentscheidung
zulasten des Verwalters getroffen, soll nur die
Rechtsbeschwerde und diese nur dann statt-
haft sein, sofern diese zugelassen worden ist.
Der Verwalter sollte beachten, dass er sich
bei der sofortigen Beschwerde eines Rechts-
anwalts bedienen muss. Dieser Rechtsanwalt
kann aber nicht der sein, den der Verwalter
bereits für die beklagten Wohnungseigentü-
mer als Vertreter ausgesucht hat. Denn das
Interesse der beklagten Wohnungseigentümer
muss es sein, die Klage zu gewinnen, jeden-
falls aber nicht die Kosten einer verlorenen
Klage tragen zu müssen. Die Wohnungseigen-
tümer müssen also darauf hoffen, dass sich
das Gericht im „Falle des Falles“ der Bestim-
mung des § 49 Abs. 2 WEG bedient und dem
Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufer-
legt. Der Rechtsanwalt, der vor Gericht dieses
Interesse vertreten muss, kann nicht zugleich
namens des Verwalters dafür kämpfen, dass
seine Mandanten die Kosten des Rechtsstreits
tragen müssen. Denn das wäre Parteiverrat.
6. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss
636307
Eigentümerversammlung: Vorbereitung und
Einberufung
636406
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Vergleichsangebote: Ausnahmsweise
können sie entbehrlich sein
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018,
2-13 S 26/17)
Alternativangebote für eine Auftragsvergabe
müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt
werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist
oder sich aus anderen Umständen Anhalts-
punkte für die Wohnungseigentümer ergeben,
dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen
des Üblichen bewegt.
!
Weiterführende Informationen:
Instandhaltung und Instandsetzung: Aufgaben
des Verwalters
2551731
Bei Sanierungsmaßnahmen muss die
ausführende Firma im Beschluss benannt
sein; Risiken einer Kreditaufnahme müs-
sen vor Beschlussfassung erörtert werden
(AG Marl, Urteil v. 19.3.2018, 34 C 8/17)
Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder In-
standsetzung muss hinreichend bestimmt
sein, welche konkreten Maßnahmen vorge-
nommen werden sollen, auch wenn der Sa-
nierungsumfang nicht exakt feststeht. Von
wesentlicher Bedeutung ist darüber hinaus,
dass im Beschluss geregelt ist, welches Un-
ternehmen die Sanierungsmaßnahme durch-
führen soll. Die Tatsache, dass es den in der
Versammlung anwesenden Eigentümern
klar gewesen ist, welche Firma die Arbeiten
durchführen soll, genügt nicht. Insbesondere
für Rechtsnachfolger ist nicht ohne weiteres
erkennbar, wer die Maßnahmen durchführen
soll. Vor der Beschlussfassung über eine Kre-
ditaufnahme muss wegen des in die Zukunft
verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit
einzelner Wohnungseigentümer die im Innen-
verhältnis bestehende Nachschusspflicht der
11
Deckert/Elzer kompakt
Wohnungseigentümer Gegenstand der Erör-
terung in der Wohnungseigentümerversamm-
lung gewesen sein.
!
Weiterführende Informationen:
Instandhaltung und Instandsetzung: Aufgaben
des Verwalters
2551731
Kreditaufnahme in der WEG
2594013
Instandsetzung: Bei „Selbstbeauftra-
gung“ muss der Verwalter von § 181 BGB
befreit sein und für seine Beauftragung
durch eindeutigen Beschluss sorgen
(LG Flensburg, Urteil v. 2.2.2018, 2 O 123/15)
Können Instandhaltungsmaßnahmen auch
durch das Unternehmen des Verwalters durch-
geführt werden, muss der Verwalter vor seiner
Beauftragung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit sein. Eine konkludente Be-
freiung vom Selbstkontrahierungsverbot liegt
in der Beschlussfassung der Wohnungseigen-
tümer über eine mögliche Auftragserteilung
an das Verwaltungsunternehmen. Der Ver-
walter hat jedoch vor Auftragsvergabe einen
Beschluss darüber herbeizuführen, welches
Unternehmen konkret beauftragt werden soll.
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss
636307
Selbstkontrahierungsverbot
637128
Instandsetzung: Werklohnhaftung des
Architekten bei fehlender Ermächtigung
zur Auftragserteilung
(AG Düsseldorf, Urteil v. 13.12.2017,
232 C 99/17)
Beauftragt ein (Innen-)Architekt ohne Ermächti-
gung des Verwalters zur Abgabe von Erklärungen
namensderWohnungseigentümergemeinschaft
Werkunternehmer mit Instandsetzungsmaß-
nahmen, die keine Notmaßnahmen darstellen,
haftet er dem Werkunternehmer auf Werklohn.
Ansprüche des Werkunternehmers gegen die
Eigentümergemeinschaft wegen einer unge-
rechtfertigten Bereicherung bestehen in derar-
tigen Fällen nicht.
!
Weiterführende Informationen:
Instandhaltung und Instandsetzung (WEG)
636749
Jeder Verwalter sollte sich bei jedem in ei-
ner Versammlung zur Abstimmung anste-
henden Beschlussgegenstand Gedanken
machen, wie ein Beschluss zu diesem Ge-
genstand lauten müsste, der hinreichend
bestimmt und vollständig ist.
■
Wer soll die Erhaltungsmaßnahme auf-
grund welchen Angebots durchführen?
Wann wird die Erhaltungsmaßnahme
durchgeführt? (jedenfalls, wenn es ver-
mietende Wohnungseigentümer gibt,
mit Blick auf § 555a BGB)
■
■
Wenn der mit den Kosten belastete Woh-
nungseigentümer-Verwalter als unterlege-
ne Partei des Rechtsstreits Berufung gegen
das Urteil einlegen kann, so ist diese ge-
genüber einer Beschwerde vorrangig.
HINWEIS: BERUFUNG VOR SOFORTIGER
BESCHWERDE
Jeder Verwalter sollte wissen, dass er den
Wohnungseigentümern nicht bereits mit
der Ladung einen konkreten Beschluss-
text mittteilen muss. Verfährt ein Verwal-
ter anders, sollte er mit der Ladung darauf
hinweisen, dass den Wohnungseigentü-
mern das Recht zusteht, vom angekün-
digten Text abzuweichen, sofern sie im
Kern beim Beschlussgegenstand bleiben.
■
