Ist es in Bayern möglich, die Verpflichtung zum Einbau, Wartung
sowie Überprüfung von Rauchwarnmeldern in Bestandsimmo-
bilien ohne gewerblichen Anteil mittels Beschluss auf die Ei-
gentümer zu übertragen? Oder ist die Verwaltung als Vertreter
des Verbandes der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet (Ver-
kehrssicherungspflicht)?
Gemäß Art. 46 Abs. 4 S. 3 BayBO sind die Eigentümer vorhandener
Wohnungen verpflichtet, diese bis zum 31.12.2017 mit Rauchwarn-
meldern auszustatten. Gemäß Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO obliegt die
Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den unmittelbaren Besitzern (Ei-
gennutzer oder Mieter), es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese
Verpflichtung selbst. Die vorgenannten Verpflichtungen liegen daher
grundsätzlich nicht bei der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümerversammlung kann jedoch beschließen, dass der Ver-
band die Kompetenz zum Einbau und zur Wartung an sich zieht.
Eine Wohnanlage besteht aus 4 Reihenhäusern mit je 15 Eigen-
tumswohnungen (950 MEA), einer Tiefgarage mit 40 Stellplätzen
(50 MEA) und einem Parkdeck mit 40 Stellplätzen (ohne MEA).
Tiefgarage und Parkdeck sind an ein Wohnhaus angebaut, d. h.
sie stehen separat. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass die
Kosten des Gemeinschaftseigentums nach MEA verteilt werden.
Jetzt sollen nur die Reihenhäuser einen neuen Anstrich erhalten,
also Tiefgarage und Parkdeck bleiben bei diesen Renovierungsar-
beiten außen vor. Können in diesem Fall auch die Eigentümer der
Tiefgaragenplätze an den Renovierungskosten beteiligt werden?
Soweit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine abwei-
chende Kostenverteilung geregelt ist, sind die Kosten der Instandhal-
tung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §
16 Abs. 2 WEG unter den Eigentümern nach deren Miteigentumsantei-
len zu verteilen. Es sind also auch die Eigentümer der Tiefgaragenplätze
anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen.
Die Genehmigung der Jahresabrechnung wurde von den Woh-
nungseigentümern mehrheitlich abgelehnt. Was bedeutet das
für den Verwalter? Was hat er jetzt zu tun?
Gemäß § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs
eine Abrechnung aufzustellen. Über die Jahresabrechnung beschließen
die Eigentümer durch Stimmenmehrheit, § 28 Abs. 5 WEG. Wurde die
Genehmigung der Jahresabrechnung zu Recht abgelehnt, weil diese
formelle oder materielle Fehler aufwies, sind diese Fehler zeitnah zu
korrigieren und die korrigierte Jahresabrechnung in einer außerordentli-
chen Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung zu stellen.
Wurde die Genehmigung einer korrekten Jahresabrechnung von den
Eigentümern mehrheitlich zu Unrecht abgelehnt, bleibt dem Verwalter
nur die Möglichkeit, die Genehmigung der entsprechenden Jahresab-
rechnung immer wieder auf die Tagesordnungen der nachfolgenden
Eigentümerversammlungen zu setzen.
Die Wohnungseigentümer haben jedoch die Möglichkeit, eine Beschluss-
ersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 8 WEG zu erheben.
Wer unterschreibt das Versammlungsprotokoll, wenn kein Eigen-
tümer persönlich anwesend ist? Die Beschlussfähigkeit ist über
ausreichend vorliegende Vollmachten gewährleistet.
Davon ausgehend die Frage: Wie weist der Verwalter seine Ver-
waltereigenschaft im Rahmen einer Veräußerungszustimmung
nach, wenn das Versammlungsprotokoll möglicherweise von
keinem Eigentümer unterschrieben werden konnte, das betref-
fende Protokoll aber die Verwalterbestellung beinhaltete?
Grundsätzlich sind die Unterschriften unter dem Protokoll keine Wirk-
samkeitsvoraussetzung für die in der Eigentümerversammlung gefass-
ten Beschlüsse. Diese haben jedoch Auswirkungen auf die Beweiskraft
des Protokolls. Handelt es sich um ein Protokoll einer Eigentümerver-
sammlung, auf der sich ausnahmslos alle Eigentümer durch den Verwal-
ter haben vertreten lassen, genügt die Unterschrift nur des Verwalters.
Zum Nachweis der Verwalterbestellung kann neben dem Protokoll auch
die Beschluss-Sammlung herangezogen werden.
Ein Wohnungseigentümer hat Reparaturen an einem Fenster und
der Terrassentür seiner Wohnung ausführen lassen. Er möchte
diese Reparaturkosten von der Gemeinschaft ersetzt bekommen,
da es sich bei diesen Bauteilen seiner Ansicht nach um Gemein-
schaftseigentum handelt. In der Teilungserklärung sind hierzu
keine besonderen Ausführungen gemacht.
Bei dem Fenster und der Terrassentür handelt es sich um Gemeinschafts-
eigentum. Da in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts
weiter geregelt ist, hatte der Sondereigentümer keine Kompetenz,
diesbezüglich Reparaturmaßnahmen selbst zu beauftragen. Soweit es
sich um notwendige Maßnahmen handelte, sollten diese von der Ei-
gentümergemeinschaft in der nächsten Eigentümerversammlung durch
Beschluss genehmigt und darüber hinaus eine Kostenerstattung an den
betroffenen Eigentümer beschlossen werden.
Gehören die Absperrungen für Kalt- und Warmwasser innerhalb
der Wohnungen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschafts-
eigentum? Wer trägt hierfür die Reparaturkosten?
Dient ein Absperrventil der Absperrung lediglich einer Wohneinheit, ist
es Bestandteil des Sondereigentums. Die Instandhaltung des Sonder-
eigentums obliegt dann dem jeweiligen Sondereigentümer auf eigene
Kosten.
Dient ein Absperrventil jedoch der Absperrung eines gesamten Strangs
oder Teilbereichs eines Gebäudes, ist es Gemeinschaftseigentum, auch
wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet. In diesem Fall
lägen die Instandhaltungskompetenz und die Kostentragungspflicht bei
der Eigentümergemeinschaft.
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