Formelle Anforderungen an die
Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung muss einige formelle Voraussetzungen
erfüllen, damit der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung verlangen
kann. Indes hat der BGH diese Anforderungen in den vergangenen Jahren
gelockert. In dieser Linie bewegen sich zwei aktuelle Entscheidungen.
So ist eine Betriebskostenabrechnung nicht deshalb formell unwirk-
sam, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten (Gartenpfle-
ge, Hausmeister, Versicherungen usw.) aufgeführten Kosten nur mit
den jeweiligen Einzelbeträgen angegeben hat, ohne für jede Kostenart
eine Summe zu bilden. Dies beeinträchtigt die Nachvollziehbarkeit und
Prüffähigkeit der Abrechnung nicht, weil der Mieter die Summen der
einzelnen Kostenarten mit Hilfe eines einfachen Rechenschrittes selbst
ermitteln kann. Es muss auch nicht unbedingt für jede Betriebskostenart
der auf den Mieter entfallende Anteil betragsmäßig gesondert ausge-
wiesen sein. Es reicht aus, wenn sämtliche Betriebskosten, für die der-
selbe Umlagemaßstab gilt, zuerst addiert werden und daraus unter An-
wendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende
Anteil errechnet wird. (BGH, Beschluss v. 25.4.2017, VIII ZR 237/16)
Eine Betriebskostenabrechnung ist auch nicht deshalb formell fehler-
haft, weil sie aus mehreren Seiten besteht und der Mieter hin- und
herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte
nachvollziehen zu können. (BGH, Urteil v. 19.7.2017, VIII ZR 3/17)
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Weiterführende Informationen:
Checkliste Betriebskostenabrechnung
1949194
Bei Streit über die Wohnfläche muss
auch der Mieter Zahlen nennen
Häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern ist die Woh-
nungsgröße. Diese spielt etwa bei Mieterhöhungen oder der Umlage
von Betriebskosten eine entscheidende Rolle.
Wenn der Vermieter, etwa bei einem Mieterhöhungsverlangen, eine
konkrete Wohnungsgröße angibt und der Mieter diese Angabe in ei-
nem anschließenden Gerichtsverfahren angreifen will, reicht es nicht
aus, die Zahlen des Vermieters zu bestreiten. Vielmehr muss der Mie-
ter selbst konkrete Angaben machen, wie groß die Wohnfläche seiner
Meinung nach tatsächlich ist. Selbst wenn die Ermittlung der genauen
Wohnfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung im Ein-
zelfall schwierig ist, etwa bei Dachschrägen, ist es dem Mieter in aller
Regel zumutbar, die Wohnung zumindest laienhaft zu vermessen, um
seinerseits eine ungefähre Größe angeben zu können. (BGH, Urteil v.
31.5.2017, VIII ZR 181/16)
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Weiterführende Informationen:
Wohnfläche (Miete)
639607
Wohnflächenrechner
7753154
Keine Nutzungsentschädigung,
solange der Vermieter die Wohnung
nicht herausverlangt
Wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss der Mieter dem Vermieter
die Mietsache zurückgeben. Bis zur Rückgabe muss der Mieter als Nut-
zungsentschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete zahlen,
sofern er dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Vorenthalten in die-
sem Sinne setzt voraus, dass der Vermieter zur Rücknahme bereit ist.
Hieran fehlt es, wenn der Vermieter von einem Fortbestand des Miet-
verhältnisses ausgeht, etwa wenn er eine Kündigung des Mieters für
unwirksam hält. Um fehlenden Rücknahmewillen feststellen zu können,
ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Rücknahme kategorisch
oder um jeden Preis ablehnt.
Wenn es am Rücknahmewillen des Vermieters fehlt, haftet der Mieter
nur nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen. Dann kommt es darauf
an, ob er um den tatsächlichen Nutzungswert bereichert ist, etwa wenn
er eigene Aufwendungen erspart oder Einkünfte erzielt hat. Der bloße
Besitz des Mieters an der Wohnung reicht – anders als im Falle des
Vorenthaltens – nicht aus, um Ansprüche des Vermieters zu begründen.
(BGH, Urteil v. 12.7.2017, VIII ZR 214/16)
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Weiterführende Informationen:
Nutzungsentschädigung
639146
Nutzungsentschädigung (Mustertext Zahlungsaufforderung)
1688090
Vollstreckungsunterwerfung neben
Mietkaution zulässig
Die Höhe der Mietkaution ist bei der Wohnraummiete auf 3 Monatskalt-
mieten begrenzt. Soweit der Vermieter eine höhere Kaution fordert, ist
dies unwirksam.
Zusätzlich zur Pflicht, eine Kaution zu leisten, kann sich der Mieter aber
wirksam verpflichten, sich wegen der Ansprüche des Vermieters auf die
Mietzahlungen in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvoll-
streckung zu unterwerfen – dies zumindest dann, wenn diese Vereinba-
rung individuell ausgehandelt ist. Eine solche Vollstreckungsunterwer-
fung ist keine Mietsicherheit im Sinne von § 551 BGB, denn sie bietet
dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine
dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürg-
schaft eines Dritten. Sie erspart dem Vermieter lediglich, sich vor der
Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen, also
ein Mahnverfahren oder eine Klage zu betreiben. Wegen seiner Ansprü-
che, die von der Unterwerfungserklärung umfasst sind, kann er sofort in
das Vermögen des Mieters vollstrecken und den Mieter darauf verwei-
sen, bei Einwendungen eine Vollstreckungsgegenklage zu erheben.
Ob auch formularmäßig vereinbart werden kann, dass der Mieter ver-
pflichtet ist, wegen der Mietzahlungen eine notarielle Vollstreckungsun-
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Meldungen
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, muss eine Ab-
rechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig
folgende Mindestangaben enthalten:
Zusammenstellung der Gesamtkosten
Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde
gelegten Verteilerschlüssel
Berechnung des Anteils des Mieters
Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
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PRAXIS-TIPP:
